クレヴィア西葛西 価格と間取り コンセプトルーム訪問

今回ご紹介するのはクレヴィア西葛西です！

［物件概要］※先着順販売概要

売主：伊藤忠都市開発
設計：三輪設計
施工：川村工営
価格：6890万円～7580万円
専有面積：68.46㎡～71.20㎡
総戸数：49戸
規模：12階建て
交通：東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩6分
所在地：東京都江戸川区西葛西6丁目
竣工予定：2024年2月中旬
引き渡し予定：2024年4月上旬

駐車場：11台（機械式駐車場6台、平置4台、身障者用1台）22000円～26000円（月額）
駐輪場：88台（スライド式59台、二段式上段29台）200円～400円（月額）
バイク置場：3台　2000円（月額）

管理費：17400円～18000円（月額）
修繕積立金：10300円～10700円（月額）

地図はこちらです↓

画像出典：クレヴィア西葛西公式HP

西葛西駅から徒歩6分、450号線沿いのため交通量は多いですが駅から450号線(新荒川葛西堤防線)を超えないため徒歩分数よりも遠く感じることはないでしょう。

西葛西駅の北側では分譲マンションの供給ラッシュが続いた時代がありそちらの中古を買うということも難しくはない(ザ・ガーデンズ西葛西が一番人気で難易度高め)のですが南側の駅近となるとそもそもの供給戸数が少ないため南側×駅近で探されていた方にとっては嬉しい出物となっていることでしょう。

もちろん駅距離がのめるのであればハザードマップでも色がつかなくなる清新町物件を狙えば出物もありますし価格も買いやすくなるわけでそちらを選んだほうが良いのですが駅から近くないとダメという方で南側派となれば購入が容易でないのですよね。

日常の買い物はアコレがすぐ近く、駅北側駅前のワイズマートへ徒歩8分、線路沿いのオーケーへ徒歩9分、サニーモール西葛西(マルエイ)へ徒歩10分など北側物件に比べれば劣るものの選択肢豊富です。

通学校は第七葛西小学校で徒歩5分、葛西第三中学校で徒歩7分です。このエリアの物件紹介ではお馴染みの総合レクリエーションへ徒歩4分という近さですし少し足を延ばせば(2キロちょっと)葛西臨海公園もありますから都心への近さと駅距離と子育て含んだ住環境のバランスが取れる物件となります。

建設地は南と東の二面接道南東角地、南北へかけて長方形の土地形状となっています。南向き2戸、東向き2戸、1フロア4戸で一列を除いて角住戸となります。南方面は向かいに建物はあるものの通りを挟むため離隔はしっかりととれて採光抜群です。上層階になると抜け感も得られます。東方面は細い接道で向かいにビルがありますが北東方面は抜けてきやすくなるため眺望面で厳しいのは東向き中住戸のみとなります。

外観デザインは横幅のあるマリオンと3階と最上階の軒を突き出しデザインとするなど規模感なくとも見た目にこだわるクレヴィアらしさがしっかりと出ています。南東部分を斜めにすることでせり出させた庇が強調されるのもかっこいですよね～。

風除室は奥まらせてこちらもレンガ調が続き中へ入ると段差のあるラウンジがより奥行きを感じさせてくれそうです。ラウンジの横にはパティオを設けるなど風除室からエレベーターまでを戸数の割に離すことで分譲マンションらしい贅沢な空間を自然と感じることができるようにしてくれています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　71.01㎡

画像出典：クレヴィア西葛西公式HP

7階　7380万円　坪単価343万円
8階　7480万円　坪単価348万円
9階　7580万円　坪単価352万円

Bタイプ　3LDK　71.71㎡

画像出典：クレヴィア西葛西公式HP

3階　7130万円　坪単価328万円

Cタイプ　3LDK　68.46㎡
7階　6890万円　坪単価332万円

Dタイプ　3LDK　70.2㎡

画像出典：クレヴィア西葛西公式HP

9階　7230万円　坪単価340万円

平均坪単価は約340万円です。

70㎡前後の3LDKと今の時代にしては頑張っていますね。角住戸比率が高いとはいえ角部分の窓面は豊かではないものの主開口部側の窓面は豊か(33㎡台の1LDKを除くとワイドスパン)なものとなっていますし、オープンキッチン(背面キッチンは好み分かれますが)のためリビングは広く感じやすいでしょう。

可動収納により室内と収納の広さを自分たちで調整でき、ウォールドアも完全格納できるため広めの1LDKとしても使うことができます。遮音性としては一般的な壁よりかは劣るものの可変性を優先したい方にとってはとても魅力と感じることでしょう。

シューズインクローゼット～ファミリークローゼット～洗面室～リビングと繋がっているのもいいですね～。帰宅してシューズインクローゼットに靴をしまいファミリークローゼットで上着を脱ぎ洗面室で手洗いうがいをして～と効率的な動線となります。帰宅して上着をリビングのソファに置きそのままだらけてしまうという方も少なくはないはずです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、リビング・主寝室床暖房、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなど単価なりに充実しています。浴室はダウンライトではなくブラケットライトなのがやや惜しいですね。いつも通りIOTを積極的に採用しておりスマートリモコン、スマート照明スイッチ、スマートカメラなどが標準でついてくるため家電や照明をスマホで操作したり室内の様子を外出先から確認することが容易となります。(1LDKは食洗機がなくなるなどスペックが異なります)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

周辺相場を確認しましょう！

・ライオンズプラザ西葛西　2000年築　西葛西駅徒歩8分　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約210万円

・レジデントプレイス西葛西　2015年築　西葛西駅徒歩7分　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約265万円

・ザ・ガーデンズ西葛西　2016年築　西葛西駅徒歩8分　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約290万円

・プラウド西葛西　2019年築　西葛西駅徒歩8分　新築時の坪単価約270万円　現在の坪単価約285万円

上記相場からクレヴィア西葛西が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

A1タイプ　3LDK　71.01㎡　8階　7480万円　→　6350万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地北側に平置き5台、機械式6台で設置率約22％です。

駐輪場は屋内で設置率約180％(3LDKは基本的に1世帯2台)です。

管理費㎡単価月額約254円、西葛西の大規模マンションと比べてしまうとコストパフォーマンスは悪いですが外廊下とはいえディスポーザーありですから納得しやすいのではないでしょうか。エレベーターは1基で9人乗り分速90mです。戸数は少ないものの3人家族以上で暮らす方も多いマンションでしょうからもう少し大きめのエレベーターだと嬉しかったでしょうか。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ライオンズプラザ西葛西　総戸数400戸　管理費㎡単価月額約141円

・レジデントプレイス西葛西　総戸数459戸　管理費㎡単価月額約154円

・ザ・ガーデンズ西葛西　総戸数358戸　管理費㎡単価月額約179円

・プラウド西葛西　総戸数156戸　管理費㎡単価月額約209円

建設地

【住むレーション】

［東西線］

西葛西　8:01発
南砂町　8:04着
東陽町　8:07着
木場　8:10着
門前仲町　8:12着
茅場町　8:16着
日本橋　8:18着
大手町　8:20着
竹橋　8:23着
九段下　8:25着
飯田橋　8:27着
神楽坂　8:30着
早稲田　8:32着
高田馬場　8:35着
落合　8:38着
中野　8:42着

［東西線(総武緩行線直通)］

西葛西　8:00発
葛西　8:02着
浦安　8:05着
南行徳　8:07着
行徳　8:09着
妙典　8:11着
原木中山　8:17着
西船橋　8:20着
船橋　8:25着
東船橋　8:28着
津田沼　8:31着

首都高の清新町出入口が近いため車での遠出も便利です。湾岸線も近いですし打ちっ放しがあることから休日はゴルフへ～という方だと相性良いでしょう。平日は都心勤務だとしても混雑さえ我慢できれば大手町まで20分ほどとドアtoドア30分台も叶いやすい距離感です。

ディナーは西葛西のイオンで調達した食材で印度カレー！

大手町まで20分弱、スーパーマーケットが多く総合レクリエーション公園など公園充実。

首都高の出入口も近くゴルフ場へのアクセスも◎もちのろん練習はロッテ葛西ゴルフで！

エリア№1マンションでも坪単価300万円弱！！… pic.twitter.com/mXBwYLXQSF

— マンションマニア (@mansionmania) March 28, 2023

【総評】

エリア内では№1と言っても違和感ないザ・ガーデンズ西葛西が余裕で購入できてしまう価格帯ではあるため新築と駅南側にこだわりがなければ他にも選択肢が豊富な街です。ただ、ザ・ガーデンズ西葛西とは築年数の差もありますし、南側物件となれば中古を狙うには難易度が高くなるため南側検討で予算届くならとても買いやすい新築マンションだと思います。周辺賃貸マンションにお住まいの一次取得層にかなりウケが良いことでしょう。

広域検討者で西葛西に詳しくないということであればザ・ガーデンズ西葛西側と今作側を歩いてみてどちらが相性合うのかを肌で感じるのが良いかと思います。そこで大きな差がないとなればザ・ガーデンズ西葛西など良質な中古マンションを選んだほうがコストパフォーマンス良いでしょう。

とはいえ新築ですから中古より2割ほど高いということはあるあるですから割高な価格設定というわけではありません。間取りの面白さや外観デザインのこだわり、共用部の設えや室内スペックの高さなど新築ということ以外の魅力も大きいです。

～記事作成時点で売り出し中のおすすめ中古マンション～

■レジデントプレイス西葛西

価格：7880万円　坪単価306万円
間取り：3LDK
専有面積：85.07㎡