今回ご紹介するのはピアース練馬レジデンスです！
［物件概要］第一期販売概要 販売戸数30戸
売主：モリモト
設計：長谷建築設計事務所
デザイン監修：南條設計室
施工：新日本建設
価格：3640万円～14300万円
専有面積：30.59㎡～91.06㎡
総戸数：76戸
規模：地上9階建て（建築基準法上地下1階地上8階建て）
交通：都営大江戸線「練馬」駅徒歩6分 西武池袋線・西武有楽町線・西武豊島線「練馬」駅徒歩6分
所在地：東京都練馬区豊玉北6
竣工予定：2025年1月下旬
引き渡し予定：2025年2月下旬
駐車場：8台（機械式駐車場7台、身障者用駐車場1台）（月額）25000円～29000円
バイク置場：8台（月額）4000円
自転車置場：80台（二段式）（月額）200円～400円
管理費（月額）9600円～28600円
修繕積立金（月額）3730円～11110円
地図はこちらです↓
画像出典：ピアース練馬レジデンス公式HP
練馬駅から徒歩6分、練馬区役所の南側に位置しており区役所まで徒歩1分、建設地は第一種住居地域でさらに南側は第一種低層住居専用地域になるなど練馬区の中心でありならがも静かな住環境ということで練馬エリアでお探しの方が今作を立地で検討をやめるという方はほぼほぼいないであろう誰が見ても好立地と呼べる出物となります。駅がめちゃ近いというわけではないですがデッキを経由することで目白通りをストレスなく超えやすいという動線なのも良いですね。
南側には図書館と公園、そして通学校となる豊玉小学校があり徒歩4分、練馬駅に近いですから日常の買い物はオオゼキ、業務スーパー、西友、ライフなどいくつもの選択肢が無駄のない動線となりますし豊中通り沿いの東武ストアも徒歩7分などすべてにおいて便利なのに静かな住環境も得られるというのはすごいですよね。通学中学校は豊玉中学校で徒歩14分ですが小学校が近いですからそこを気にされる方は少ないでしょう。商店街もあり飲食店も充実していますから子育てファミリーだけでなくシングル・ディンクスが住んでも楽しめる街でしょう。
駅反対側ですがとしまえん跡地に練馬城址公園が開園しましたし、お好きな方であれば6月16日に開業予定のハリーポッターの体験型施設スタジオツアー東京も楽しみなことでしょう。
標高の高い武蔵野台地で危険度測定でも危険性が低いランク1ですからそういった災害リスクを優先される方にも合ってきます。
建設地は北側と南側の二面接道で南北へかけて長方形の土地形状です。
住戸主開口部は南向きと西向きが主で一列のみ北向きがあります。南向きは一種低層の高さ制限を超える階(5階あたりからはより良い)を選ぶと確定眺望となり採光面はもちろん抜け感も得られます。西向きは4階くらいまで目の前のマンションと被りますが現状こんにちはではありません。
外観デザインは北側に木調アルミルーバーを配してそれに対して住戸がせり出しているなど玄関口となる北側も凝ったものとしてくれています。エントランスアプローチも風除室をしっかりと引っ込めることで間口が広いながらに戸数の割にゆとりを感じられますし、エントランスホールもアプローチ周りと同様にタイルを多く用いた高級感ある空間となっています。一方で共用施設の豊かさとしては広さという部分でもエリア内で尖る価格帯の割にはゆとりを感じられない(二層吹き抜けでもないですしエントランスホール以外の共用施設もない)ものとなっています。
共用廊下は内廊下、ごみ置場は1階(建築基準法上の地下1階でエントランス階の下)です。
価格と間取りの一部を共有いたします！
1LDK ＝ 16戸 平均専有面積約30㎡
2LDK ＝ 25戸 平均専有面積約49㎡
3LDK ＝ 35戸 平均専有面積約68㎡
Aタイプ 3LDK 65.37㎡
画像出典：ピアース練馬レジデンス公式HP
Bタイプ 2LDK+S 61.18㎡
画像出典：ピアース練馬レジデンス公式HP
Cタイプ 1LDK 30.59㎡
画像出典：ピアース練馬レジデンス公式HP
Dgタイプ 1LDK 30.59㎡
画像出典：ピアース練馬レジデンス公式HP
Eタイプ 2LDK 46.07㎡
画像出典：ピアース練馬レジデンス公式HP
Krタイプ 2LDK+S 91.06㎡
画像出典：ピアース練馬レジデンス公式HP
平均坪単価は約430万円です。
専有面積を平均として見てしまうと今の時代らしさを感じてしまう(買える価格に抑えるために専有面積調整をしてグロスを抑える)ものの妻側の窓が豊かな91㎡台のKrタイプは表記が2LDK＋Sになってしまうのは惜しい(行灯部屋ではありません)ですが玄関正面にルーフバルコニーへの窓があるため入ってすぐに明るさを感じられるなどスペシャル住戸も設定されています。Aタイプもリビングの窓面が豊かであるなど面積以外での魅力が大きい住戸はあります。
設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板クォーツストーン、トイレ手洗いカウンター＆タンクレストイレ、廊下壁片面木目調パネル、玄関・廊下床タイル(70㎡以上はトイレと洗面、80㎡以上はさらにリビング・キッチンも床タイル貼り)、構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井と単価なりにモリモト物件らしく充実しています。
周辺相場を確認しましょう！
・ディアマークスキャピタルタワー 2001年築 練馬駅徒歩3分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約360万円
動き一例 約94㎡ 新築時6600万円台 中古時10300万円台
・プラウドタワー練馬 2009年築 練馬駅徒歩8分 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約330万円
動き一例 約77㎡ 新築時6300万円台 中古時7300万円台
・ブランズ練馬 2019年築 練馬駅徒歩3分 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約370万円
動き一例 約37㎡ 新築時4400万円台 中古時4400万円台
・アトラス練馬レジデンス 2021年築 練馬駅徒歩6分 新築時の坪単価約370万円 現在の坪単価約365万円
動き一例 約56㎡ 新築時6700万円台 中古時6600万円台
上記4物件の平均 築年数約10年 駅徒歩分数約5分 現在の坪単価約355万円
上記相場からピアース練馬レジデンスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Bタイプ 2LDK+S 61.18㎡ 3階 7490万円 → 6600万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は身障者優先1台を除いて機械式で設置率約10％、パレットは建物下ですが作業は屋外でターンテーブル利用となります。
駐輪場は2階(エントランス階でスロープあり)で設置率約105%です。
管理費は㎡単価月額約314円、ディスポーザーありの内廊下でこの単価であれば納得度は高いでしょう。エレベーターは中央付近に1基です。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・ディアマークスキャピタルタワー 総戸数286戸 管理費㎡単価月額約283円
・プラウドタワー練馬 総戸数257戸 管理費㎡単価月額約326円
・ブランズ練馬 総戸数54戸 管理費㎡単価月額約239円
・アトラス練馬レジデンス 総戸数39戸 管理費㎡単価月額約304円
練馬区役所20階展望室から建設地を撮影
【住むレーション】
［西武池袋線］
練馬 7:51発
池袋 8:02着
練馬 8:00発
石神井公園 8:03着
大泉学園 8:06着
保谷 8:08着
ひばりヶ丘 8:11着
東久留米 8:17着
清瀬 8:19着
秋津 8:22着
所沢 8:26着
［西武線(有楽町線直通)］
練馬 8:00発
新桜台 8:02着
小竹向原 8:05着
千川 8:09着
要町 8:11着
池袋 8:13着
東池袋 8:17着
護国寺 8:19着
江戸川橋 8:22着
飯田橋 8:25着
市ヶ谷 8:28着
麹町 8:30着
永田町 8:32着
桜田門 8:35着
有楽町 8:37着
銀座一丁目 8:39着
新富町 8:41着
月島 8:44着
豊洲 8:46着
辰巳 8:49着
新木場 8:52着
［西武線(副都心線・東急線直通)］
練馬 7:53発
新桜台 7:55着
小竹向原 7:58着
池袋 8:05着
新宿三丁目 8:11着
明治神宮前 8:15着
渋谷 8:17着
中目黒 8:22着
学芸大学 8:25着
自由が丘 8:29着
田園調布 8:31着
多摩川 8:33着
武蔵小杉 8:35着
日吉 8:39着
綱島 8:41着
菊名 8:45着
横浜 8:51着
［都営大江戸線］
練馬 8:00発
新江古田 8:03着
落合南長崎 8:05着
中井 8:08着
東中野 8:10着
中野坂上 8:12着
西新宿五丁目 8:15着
都庁前 8:17着
新宿 8:19着
代々木 8:21着
国立競技場 8:24着
青山一丁目 8:26着
六本木 8:29着
麻布十番 8:32着
赤羽橋 8:34着
大門 8:37着
汐留 8:39着
築地市場 8:42着
勝どき 8:44着
月島 8:46着
門前仲町 8:49着
清澄白河 8:51着
練馬 8:01発
豊島園 8:03着
練馬春日町 8:05着
光が丘 8:07着
【総評】
築浅のブランズ練馬やアトラス練馬レジデンスが坪単価370万円ほどで動いている(ここ半年ほどの間)中で新築とはいえ平均坪単価430万円ほどというのはなかなか重たくは感じますね。
ただ、立地がいいことは言わずもがなですし(地元の方も「おっ！いいね！」となりやすい)、モリモトらしい商品力もありますのでモリモトの素敵なマンションにこの金額を払う価値があると感じる方にとっては替えも利きにくく少々背伸びしてでも欲しいと思わせてくれることでしょう。
とくに3LDKは中古へシフトしてもなかなか出物がない状況です。
比較検討して面白いのはやはりプラウドシティ小竹向原でしょう。キャラクターは180度異なりますし練馬区と板橋区で行政も変わってはくるのですが価格帯は似ていますし通勤先へ求めるアクセス力も近しいものがあります。もちろん練馬駅周辺の賑やかさがお好きな方にとって小竹向原は淋しすぎるわけですがプラウドシティ小竹向原は都心部から見て環七を超えないためピアース練馬レジデンスよりも少しですが都心へ近く感じやすいという強みもあります。中広域検討者であれば合わせてみてみるとキャラクターが180度異なるがゆえにどちらが合っているかがハッキリしてくることでしょう。
動画もご覧ください！
■ピアース練馬レジデンス 建設地周辺レポート
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