今回ご紹介するのはガーラ・レジデンス葛西アヴェニューです!

[物件概要]

売主:FJネクスト
設計:ガイ・プランニング
施工:ウラタ
予定価格:3900万円台・4900万円台
専有面積:62.74㎡・70.53㎡
総戸数:24戸
規模:13階建て
交通:東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩15分
所在地:東京都江戸川区南葛西2丁目
竣工予定:2023年9月下旬

駐車場:機械式8台[月額16000円~22000円]
駐輪場:48台[月額200円~300円]
バイク置場:2台[月額2000円]

管理費(月額)12200円・13800円
修繕積立金(月額)6100円・6900円

地図はこちらです↓

画像出典:ガーラ・レジデンス葛西アヴェニュー公式HP

葛西駅から環七通りを南下して徒歩15分、環七沿いに位置しています。

昨年ご紹介したガーラ・レジデンス葛西の斜め向かいで、前作と同じく環七方面へバルコニーを振っています。駅から離れるのに環七沿い、さらにリビングも環七側ということで駅から離れただけの価値を価格以外で見出すのがやや難しいのですが新築派にとっては買いやすい価格帯ですからそのような目線で探されている方にはありがたい出物と言えるでしょう。

葛西駅までは環七を一直線のため歩道がしっかりと整備されていますから徒歩、自転車でも行き来しやすいですし、徒歩2~3分の都営バス葛西南高校入口停留所から東西線の葛西駅へ6分、京葉線の葛西臨海公園駅へ12分(総合レクリからシャトル☆セブンだと6分)とバス利用も便利なのは駅遠物件にとってはありがたいですね。環七沿いは複数系統が利用できるため運行本数も充実しています。徒歩3分の総合レクリエーション公園停留所から東京ディズニーランドまで15分ほどですから夢の国も近い立地となります。

日常の買い物はまいばす徒歩2分、東武ストア徒歩4分、自転車であればオリンピック、業務スーパー、ベルクス、ベルク、オーケー、そしてアリオなども近いですし、使いやすい広さの南葛西二丁目公園へ徒歩3分、総合レクリエーション公園もすぐ近くですしそのままの流れでなぎさ公園(総合レクリエーション公園の一部)へも入っていけますから江戸川らしい生活がしやすいのも嬉しいですね。子育てファミリーからすると南葛西第二小学校へ徒歩11分、東葛西中学校へ徒歩18分と学校がやや遠いのは気になるでしょうか。

外観デザインとしては3階から一番上までの縁部分を濃い色として水平ラインは明るい色とするなど小規模ながらも存在感あるものとなりそうです。エントランスアプローチは戸数なりにシンプルなものと感じますが風除室を少し奥まらせてくれているのは良いですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 62.74㎡

画像出典:ガーラ・レジデンス葛西アヴェニュー公式HP

2階 3990万円 坪単価210万円
4階 4580万円 坪単価241万円
7階 4850万円 坪単価255万円
13階 5250万円 坪単価276万円

Bタイプ 3LDK 70.53㎡

画像出典:ガーラ・レジデンス葛西アヴェニュー公式HP

2階 4980万円 坪単価233万円
3階 5050万円 坪単価236万円
7階 5290万円 坪単価247万円

平均坪単価は約250万円です。

1フロア2戸、すべて角住戸となります。

少々惜しいと感じたのは1フロア2戸を活かしきれていない間取りです。

例えばですが

・両面バルコニー
・玄関前ポーチ
・内廊下
・東向きと西向きに分けてワイドスパン

などなど、もう少し工夫が欲しかったとは思ってしまいます。

また、角地でないので致し方ないですが角住戸の割には角の窓面が少なめです。

全戸西向きで環七向かいのマンションとこんにちはの住戸も多いですが上層階は現状抜けます。環七方面がゆえに採光が変わらないという安心感がありますね。Bタイプの南側の窓からも採光と眺望を得ることができます。お隣がガソリンスタンドというのは気になりますが採光と眺望という面ではそのままあり続けてほしいですね。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。ただ、食洗機、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、スロップシンク、リビング横洋室のウォールドアハイタイプ&格納型、構造は二重床・二重天井など今の時代の坪単価250万円としては悪くないでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ファーストシーン葛西エリーゼ 2013年築 南葛西2 葛西駅徒歩16分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約210万円

・ヴェレーナ南葛西 2016年築 南葛西2 葛西駅徒歩17分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約210万円

・オーランドコート南葛西 2017年築 南葛西2 葛西駅徒歩18分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約190万円

上記相場からガーラ・レジデンス葛西アヴェニューの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 70.53㎡ 7階 5290万円(新築時) → 4380万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式で設置率約33%、駐輪場も屋外で設置率200%です。敷地東側に位置していますがエレベーターホールへの扉があるため接道へ戻らずに建物内へ入れるのは便利ですね。

管理費は㎡単価月額約195円、総戸数からすれば割高には感じにくいでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・ガーラ・レジデンス葛西(前作) 総戸数32戸 管理費㎡単価月額約174円

・ファーストシーン葛西エリーゼ 総戸数20戸 管理費㎡単価月額約203円

・ヴェレーナ南葛西 総戸数29戸 管理費㎡単価月額約250円

・オーランドコート南葛西 総戸数25戸 管理費㎡単価月額約224円

葛西南高校入口停留所

【住むレーション】

[都営バス]

葛西南高校入口 7:49発
仲町会館入口 7:50着
仲町西組 7:52着
葛西駅前 7:55着
~中略~
一之江駅前 8:05着

葛西南高校入口 7:43発
総合レクリエーション公園前 7:45着 ← こちらから乗車する方も多いかと思います
堀江団地 7:47着
江戸川臨海郵便局前 7:50着
臨海町五丁目 7:51着
葛西臨海公園駅前 7:52着

[シャトル☆セブン]

総合レクリエーション公園前 7:48発
葛西臨海公園駅前 7:54着
東京ディズニーランド 8:03着
東京ディズニーシー 8:13着

[東西線]

葛西 8:01発
西葛西 8:02着
南砂町 8:06着
東陽町 8:09着
木場 8:12着
門前仲町 8:15着
茅場町 8:18着
日本橋 8:21着
大手町 8:23着
竹橋 8:25着
九段下 8:28着
飯田橋 8:30着
神楽坂 8:32着
早稲田 8:35着
高田馬場 8:38着
落合 8:41着
中野 8:44着

[京葉線]

葛西臨海公園 7:59発
新木場 8:03着
潮見 8:05着
越中島 8:08着
八丁堀 8:10着
東京 8:12着

葛西臨海公園 8:02発
舞浜 8:04着
新浦安 8:08着
市川塩浜 8:10着
二俣新町 8:14着
南船橋 8:18着
新習志野 8:21着
海浜幕張 8:24着

【総評】

駅から離れても価格さえ相場なりであれば動くエリアですし、駅から離れたからといって不便なわけではなく、新築としては割高感もないですから周辺賃貸からの一次取得としては買いやすいことでしょう。

築浅中古にすれば同じ面積比較で1000万円近くお安く買える(それでも周辺中古も昨年より値上がりしています)わけでその分のいわゆる新築プレミアムをどう感じるかではありますが新築のほうが買いやすく気持ちも良いものですからね。

もう少し1フロア2戸だからこその工夫があればより良かったもののスロップシンクを設置するなど削りに削った新築マンションというわけでもなく、駅距離を気にされない新築派には合ってくると思います。

動画もご覧ください!

■ガーラ・レジデンス葛西アヴェニュー 建設地周辺レポート

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