今回ご紹介するのはセンチュリー葛西グリーンフィールドです!

[物件概要]※先着順販売住戸概要

売主:パラダイスリゾート
設計:湊綜合建築設計
施工:菊池建設
価格:4698万円~4998万円
専有面積:66.01㎡~68.34㎡
総戸数:83戸
規模:13階建て
交通:東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩24分
所在地:東京都江戸川区南葛西4丁目
竣工予定:2023年3月上旬

駐車場:30台[平置30台(※小型3台・福祉対応駐車場1台含む)]月額13000円~16000円
自転車置場:202台 月額100円~400円
バイク置場:6台 月額3000円

管理費(月額)13060円~13420円
修繕積立金(月額)5280円~5470円

地図はこちらです↓

画像出典:葛西グリーンフィールドプロジェクト公式HP

葛西駅から徒歩24分と駅遠物件の中でも歩くのが容易でない(道のりが悪いわけではなく距離)くらい駅から離れてしまいますが物件名の通りで総合レクリエーション公園がすぐそば、さらに接道している南葛西通りも木々が豊か、さらにさらに敷地内接道側を植栽豊かにして南西側にもシーズガーデン(プライベートガーデン)を設けるなどとにかく緑を近くに感じられる立地です。

総合レクリエーション公園(なぎさ公園では江戸川区角野栄子児童文学館も建設中)が目の前というだけで子育てファミリーからすればよだれものですし自転車であれば葛西臨海公園へもあっという間に行き来できます。夢の国も気軽にinできる距離感です。

日常の買い物も新鮮市場へ徒歩4分、オリンピックと西友へ徒歩10分弱、そしてアリオ(イトーヨーカドー)へ徒歩10分ととても便利です。

通学校も南葛西小学校で徒歩4分、南葛西中学校で徒歩5分と近いなどハザードエリアであること(グラウンドレベルは少し上げていますが今作は清新町側ではないです)と駅距離をのめれば子育てファミリーにとってはこれでもかという楽しい日々が待っているであろうとても条件の良い立地です。

駅から離れるからこその住環境ですが環七からしっかりと離れるがゆえにシャトルセブンも利用できる総合レクリエーション公園前の停留所まで徒歩6分かかってしまうため「駅から離れてバス停も近くないのかぁ~」と感じてしまう方は多そうです。ただ、総合レクリエーション公園前ほど本数は多くないですが南葛西会館前停留所からの便も利用できますし、かなり本数は減りますが富士公園前停留所はすぐ近くにあるなど全体の本数は多いですから不便というほどではありません。(環七沿いでもっともっとバス利用が便利なマンションも多いためそちらと比較すると~という意味です)

建設地は南北に長く主開口部は西向きとなります。そのため南向き派であればガーラ・レジデンス葛西パークブライト(東向きもあります)のほうが合ってくるのですが今作の西側同一ブロック内は背の低い建物だけですし接道向かいも飛びぬけて背が高い建物はなく階数や列次第では抜け感ある眺望と西のがっつり採光に期待できます。

風除室をグッと引っ込めてエントランスホールへ入ると正面の大窓からシーズガーデンの豊かな植栽を自然と望むことができます。建物の中へ入ってからもしっかりと緑を感じさせてくれるのは物件名に恥じないランドスケープで素晴らしいですよね。

外観デザインは全体的に落ち着いた色合いとなっています。バルコニーガラス手摺の2色使い分け、大通りや公園側から背中も目立つことを意識してかルーバーとデザイン豊かなタイル、階段部分もスカスカ格子にはしていません。バルコニー隣戸境もコンクリートとなっており坪単価からすると贅沢なレベルでしょう。

さらに空地率も60%と高いため屋外ではありますが設置率約36%で全戸平面駐車場、駐輪場は屋内で設置率約243%としっかりしたものとなっています。自転車移動が便利な街ですから駅から遠いことを自転車でカバーしますよ~という方にはむしろ便利に感じやすいことでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※販売当初を含む

Aタイプ 4LDK 78.41㎡
2階 5498万円 坪単価231万円
5階 5748万円 坪単価242万円

B1タイプ 3LDK 67.8㎡

画像出典:葛西グリーンフィールドプロジェクト公式HP

3階 4798万円 坪単価233万円
4階 4898万円 坪単価238万円
9階 5148万円 坪単価251万円

B2タイプ 3LDK 67.8㎡
4階 4898万円 坪単価238万円
7階 5048万円 坪単価246万円

C1gタイプ 3LDK 68.34㎡

画像出典:葛西グリーンフィールドプロジェクト公式HP

1階 4998万円 坪単価241万円

C1タイプ 3LDK 68.34㎡
3階 4848万円 坪単価234万円
5階 4998万円 坪単価241万円
7階 5098万円 坪単価246万円
10階 5248万円 坪単価253万円
12階 5348万円 坪単価258万円

C2タイプ 3LDK 68.34㎡
2階 4798万円 坪単価232万円
3階 4848万円 坪単価234万円
8階 5148万円 坪単価249万円

Dタイプ 3LDK 66.01㎡

画像出典:葛西グリーンフィールドプロジェクト公式HP

3階 4698万円 坪単価235万円
4階 4848万円 坪単価242万円

Eタイプ 3LDK 74.45㎡
2階 5398万円 坪単価239万円

平均坪単価は約250万円です。

間取りは田の字が主で70㎡切りも多いのですが共用廊下側もアウトフレームにしてくれているのが素晴らしいですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、キッチンサイドパネル(フィオレストーンではなく吊戸棚に合わせたもの)、浴室フラットライン照明、ミストサウナ、浴室扉タオルダブルバー、三面鏡框付き、三面鏡内コンセント、トイレ手洗い器&ローシルエットトイレ、バルコニーブラケット照明&防水コンセント、リビング横洋室ウォールドアトールタイプなど単価帯からするととても充実しています。

周辺相場を確認しましょう!

・クレストフォルム南葛西 2003年築 南葛西3 葛西駅徒歩17分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約130万円

・サンクタス南葛西グランス 2006年築 南葛西3 葛西駅徒歩25分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約145万円

・アトレ南葛西 2013年築 南葛西6 葛西臨海公園駅徒歩22分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約185万円

・レ・ジェイド南葛西 2016年築 南葛西6 葛西駅徒歩22分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約190万円

・レ・ジェイド南葛西パークアリーナ 2016年築 南葛西6 葛西臨海公園駅徒歩23分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約195万円

・ヴェレーナ南葛西 2016年築 南葛西2 葛西駅徒歩17分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約210万円

・オーランドコート南葛西 2017年築 南葛西2 葛西駅徒歩18分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約200万円

上記相場からセンチュリー葛西グリーンフィールドの将来価値を予想すると

C1タイプ 3LDK 68.34㎡ 7階 5098万円(新築時) → 4460万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約196円、外廊下ですがディスポーザーありで植栽も豊かですから納得しやすい水準でしょう。エレベーターは1基で非接触対応です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・クレストフォルム南葛西 総戸数54戸 管理費㎡単価月額約191円

・サンクタス南葛西グランス 総戸数45戸 管理費㎡単価月額約200円

・レ・ジェイド南葛西 総戸数33戸 管理費㎡単価月額約174円

・レ・ジェイド南葛西パークアリーナ 総戸数35戸 管理費㎡単価月額約159円

・ヴェレーナ南葛西 総戸数29戸 管理費㎡単価月額約250円

・オーランドコート南葛西 総戸数25戸 管理費㎡単価月額約223円

建設地

【住むレーション】

[都営バス]

富士公園前 7:42発 ※本数がかなり少ない系統
南葛西四丁目 7:44着
葛西南高校入口 7:46着
仲町会館入口 7:46着
仲町西組 7:48着
葛西駅前 7:50着

南葛西会館前 7:45発
南葛西中学校前 7:46着
コーシャハイム南葛西 7:49着
葛西臨海公園駅前 7:53着

総合レクリエーション公園前 7:47発
葛西南高校入口 7:49着
仲町会館入口 7:50着
仲町西組 7:52着
葛西駅前 7:55着

総合レクリエーション公園前 7:45発
堀江団地 7:47着
江戸川臨海郵便局前 7:50着
臨海町五丁目 7:51着
葛西臨海公園駅前 7:52着

[シャトルセブン]

総合レクリエーション公園前 7:42発
葛西駅前 7:49着
古川親水公園 7:53着
一之江駅前 7:57着

総合レクリエーション公園前 7:48発
葛西臨海公園駅前 7:54着
東京ディズニーランド 8:03着
東京ディズニーシー 8:13着

[東西線]

葛西 7:56発
西葛西 7:58着
南砂町 8:02着
東陽町 8:05着
木場 8:07着
門前仲町 8:10着
茅場町 8:14着
日本橋 8:16着
大手町 8:18着

[京葉線]

葛西臨海公園 7:59発
新木場 8:03着
潮見 8:05着
越中島 8:08着
八丁堀 8:10着
東京 8:12着

大通りと首都高の出入口も近いため車での遠出も便利です。

【総評】

いや~坪単価が高いわけではないのに素晴らしいですね。素晴らしいです。こういったマンションとなれば周辺中古マンションよりけっこう高いという事実があったとしても「中古のほうがいいじゃないですか」という必要がなく「気持ちよく新築を買いましょう!」と言えるのがこちらとしてもとてもとても嬉しいです。

地元評価が高いのは言わずもがなですが一概には言えないものの地元の方からすると1000万円弱は高く感じるのではないでしょうか。値上がりしているのは葛西エリアだけではないですが葛西エリアの駅遠中古マンションはそこまで値上がりしていませんし、賃料と比べた時に5000万円で計算すると払えたとしても買うことに二の足を踏んでしまうと。

これだけいいマンションのため地元の方でも手が届くなら高い買い物とは言え満足度で回収できますからGOしてほしいところですが広域検討者で葛西に馴染みない方にもぜひチェックいただきたい物件です。これは駅から離れただけの価値がありますし馴染みない街で家を買う価値も見出しやすいでしょう。

高価格帯の新築マンションと比べればつくり手側もかけられる予算が限られてくる(買い手の予算も伸びにくいため)わけですがその中でもいいものつくって見せるぜという強い気持ちを感じられ立地の良さと合わせて二度鳥肌を立たせてくれました。

動画もご覧ください!

■センチュリー葛西グリーンフィールド 建設地周辺レポート

■子育てファミリーにおすすめしたいグリーングリーンに恋しちゃうスペシャルサマーな新築マンション ~葛西グリーンフィールドプロジェクト~

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