今回ご紹介するのはリビオシティ西葛西親水公園です!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:3900万円台~7200万円台 ※100万円単位
専有面積:66.36㎡~81.59㎡
総戸数:282戸、他に保育所1区画(予定)
規模:15階建て
交通:東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩11分
所在地:東京都江戸川区西葛西8丁目
竣工予定:2021年2月下旬

駐車場:94台(内、身障者用1台、シェアカー用2台含む)
自転車置場:572台 (内、保育施設用8台含む)
バイク置場:15台

地図はこちらです↓

画像出典:リビオシティ西葛西親水公園公式HP

西葛西駅から徒歩11分、大通りを渡る必要はあるもののフラットかつ緑道沿いを歩けますから徒歩10分超にしては苦に感じにくいでしょう。

すでに供給中のジオ西葛西清新町、バウス西葛西清新町と違い清新町アドレスではありませんが2件より駅に近付きますから清新町アドレスにこだわらない方からすれば魅力も大きいでしょう。清新町の2物件は清新町アドレスにこだわる方が多いですから目と鼻の先でありながらも思いのほか競合しないはずです。

清新町と比べた際の大きな弱点としては水害に弱いことでしょう。リビオシティも江戸川区内としては激しく浸水する見込みなわけではないのですが地域の防災拠点となる清新町と違いハザードマップ上では色が付いています。江戸川区のほとんどが「ここにいてはダメです」と行政が謳っている中で水害に守られた(絶対ということはないですが)清新町というのは水害の心配がほとんどないこともウリとなっているのです。

水害面を気にしない方であれば3件のうちで一番駅に近いのに価格はほとんど変わらないリビオシティを選ぶことでしょう。

西側に緑道、北側に公園と緑に囲まれており、敷地形状も綺麗ですから3棟構成ながらも窮屈感がありません。

外観はバルコニー手摺を基壇部はコンクリート、その上は色味の異なるガラス手摺としてデザイン性を出していますが隔て板は低いですしものすごく特徴があるかと言えば嘘になるでしょう。ただ、総戸数282戸という規模感がありますから存在感は出ることでしょう。車寄せはありませんが東棟のメインエントランス周りはガーデンプロムナードとして植栽豊かなものとしており、公園と合わせて周辺どこを歩いても緑を感じることができます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[A棟 西向き]

A1タイプ 3LDK 74.34㎡
5階 5600万円台 坪単価249万円

A2rタイプ 3LDK 72.68㎡
8階 5900万円台 坪単価268万円

A4タイプ 3LDK 69.03㎡

画像出典:リビオシティ西葛西親水公園公式HP

2階 5000万円台 坪単価239万円
5階 5100万円台 坪単価244万円
8階 5200万円台 坪単価249万円

A6タイプ 3LDK 72.57㎡
2階 5200万円台 坪単価236万円
5階 5400万円台 坪単価246万円
8階 5500万円台 坪単価250万円
11階 5700万円台 坪単価259万円

A6rタイプ 3LDK 72.57㎡
12階 6300万円台 坪単価287万円

A7rタイプ 3LDK 74.45㎡
14階 6500万円台 坪単価288万円

A8タイプ 3LDK 72.57㎡
2階 5200万円台 坪単価236万円
5階 5400万円台 坪単価246万円
8階 5500万円台 坪単価250万円
11階 5700万円台 坪単価259万円
14階 5900万円台 坪単価268万円

A10タイプ 2LDK+S 66.36㎡
2階 4800万円台 坪単価239万円
5階 4900万円台 坪単価244万円
8階 5000万円台 坪単価249万円
11階 5200万円台 坪単価259万円
14階 5400万円台 坪単価269万円

A11タイプ 4LDK 81.59㎡

画像出典:リビオシティ西葛西親水公園公式HP

2階 6500万円台 坪単価263万円
5階 6500万円台 坪単価263万円
8階 6500万円台 坪単価263万円
11階 6800万円台 坪単価275万円
14階 6900万円台 坪単価279万円

[B棟 南向き]

B3タイプ 3LDK 71.15㎡
3階 5500万円台 坪単価255万円
6階 5600万円台 坪単価260万円
9階 5700万円台 坪単価264万円
12階 6000万円台 坪単価278万円

B4タイプ 3LDK 73.18㎡

画像出典:リビオシティ西葛西親水公園公式HP

3階 5600万円台 坪単価253万円
6階 5800万円台 坪単価262万円
9階 5900万円台 坪単価266万円
12階 6200万円台 坪単価280万円

B7rタイプ 3LDK 76.27㎡
10階 6700万円台 坪単価290万円

B8タイプ 4LDK 80.05㎡

画像出典:リビオシティ西葛西親水公園公式HP

6階 6900万円台 坪単価284万円
9階 7000万円台 坪単価289万円

[C棟 東向き]

次期以降供給予定

平均坪単価は約260万円です。

バウス西葛西清新町とほぼ同じ単価になりそうです。

建築費高騰の時代でありながらも70㎡超えの住戸がメインというのは大きく評価すべき点でしょう。

リビオ成増の記事でも取り上げたモアトリエが採用された住戸もあります。

共用廊下側の洋室はアウトフレームとできていないのは残念。玄関もそこまで奥まらせていませんから共用廊下のゆとりがなく、エレベーターホールも独立していません。共用廊下にゆとりがないのに可動式ルーバー面格子なしというのはこちらも残念ですね。

ディスポーザーが付いているのはいいですね。食洗機はオプション、浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、引き戸(リビング横のスライドウォールを除く)は下レールなどなど時代なりのコストカットが見受けられました。洋室横のスライドウォールは完全に上まであるタイプですからモアトリエ含めてリビング側のゆとりは確保しています。まだ詳細不明でしたがキッチンはオレンジページとコラボした使い勝手の良いものとするそうです。

キッチン及び洗面台収納はしっかりとソフトクローズ機能付きでした。リビオ成増ではありませんでしたがこれを付ける付けないの基準ってなんなのでしょうかね。絶対的に付けるべきと思いますが付けないことでいくらくらいお安くなるのか。

ワイドスパンではないもののリビング窓は大きいもの、もしくは一般的サイズで4連窓としていますから開口部は豊かです。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

共用施設は東棟の1階にコーヒーサーバー設置のラウンジ、南棟の1階に同じくコーヒーサーバー設置のコモンリビング(パーティスペース、ママズコーナー、キッズコーナーなど)があります。共用施設はTIME&STYLEとコラボしており電気式の暖炉含めて素敵な空間となっています。

規模の割に共用施設は少なめですが管理費は抑えめの㎡単価約175円を予定しています。

維持費一例・・・B4タイプ 3LDK 73.18㎡ 管理費(月額)12800円 修繕積立金(月額)6580円

エレベーターは主に東棟向け(9階まで。南棟と西棟住戸も9階までならこちらを使えます)が1基、南棟・西棟向けが2基となります。

周辺相場を確認しましょう!

・ゼファー西葛西ピュアコート 2000年築 西葛西8 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約120万円

・パークホームズ西葛西清新町 2014年築 清新町2 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約225万円

・ジオ西葛西清新町 2019年築 清新町2 新築時の坪単価約245万円 新築販売中

・バウス西葛西清新町 2020年4月竣工予定 清新町2 新築時の坪単価約260万円 新築販売中

上記相場からリビオシティ西葛西親水公園の将来価値を予想すると

A10タイプ 2LDK+S 66.36㎡ 11階 5200万円台(新築時) → 4230万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[東西線]

西葛西 8:01発
南砂町 8:04着
東陽町 8:07着
木場 8:10着
門前仲町 8:12着
茅場町 8:16着
日本橋 8:18着
大手町 8:20着
竹橋 8:23着
九段下 8:25着
飯田橋 8:27着
神楽坂 8:30着
早稲田 8:32着
高田馬場 8:35着
落合 8:38着
中野 8:42着

東西線は混雑した路線ですが混雑緩和に向けて南砂町・木場・茅場町などで大改良工事を実施していますから入居時もしくは入居して少しすれば今現在よりは大きく緩和される予定です。

徒歩3分の第七葛西小学校前停留所からバスに乗れば葛西臨海公園駅へ約13分、西葛西駅へ約2分でアクセスできますから雨の日などに重宝することでしょう。

首都高の清新町出入口、葛西出入口も近いですから車移動も便利です。

敷地内駐車場は94区画中29区画が平置き、残りが機械式となります。設置率は約33%、カーシェア(カレコ)を2台導入します。カーシェアスペースをマンション駐車場内に設けていることもあり駐車場出入口にシャッターゲートなどはありません。利用料金は月額14000円~月額18000円です。

通学校は新田小学校で徒歩8分、葛西第三中学校で徒歩11分です。小学校までは大通りを渡る必要もありませんから恵まれた導線です。

【総評】

トータルバランスが良いですね。

大手町駅まで最速14分の西葛西駅から徒歩11分、歩いただけの価値がある自然環境で快適に暮らせる70㎡超が坪単価約260万円。駅近ではないものの大規模マンションですからリセールもしやすく万が一手放すことになった際もどうにかなりやすいです。モアトリエなど新築ならではの楽しみもしっかりとあります。

おすすめしやすいのは

・西棟の低層階

→低層階のほうが緑道の緑を楽しめますし緑道から先の団地が気になりにくい。その割に単価抑えめ。

・南棟の中層階以上

→南面のみ接道しておらず低層階は目の前の建物と被りやすい。中層階以上になれば抜け感が出て葛西臨海公園及びうっすらと海眺望が楽しめる。

となります。

おそらく検討者としても私と同じ考えを持つ方は多いでしょうから上記から売れていくのではないでしょうか。

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