今回ご紹介するのはルピアコート西葛西です!

[物件概要]

売主:中央住宅
施工:川村工営
価格:4558万円~6718万円
専有面積:54.34㎡~74.33㎡
総戸数:50戸
規模:14階建て
交通:東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩10分
所在地:東京都江戸川区西葛西1丁目
竣工:2019年2月19日

管理費(月額)10500円~14300円
修繕積立金(月額)5440円~7440円

駐車場:平置4台、機械式13台(月額:14000円~21000円)
駐輪場:112台(2段式)(月額:100円~200円)
バイク置場:4台(月額:2000円)

地図はこちらです↓

画像出典:ルピアコート西葛西公式HP

葛西橋通りと船堀街道が交差する角地ということで交通量の多さはえげつないですから騒音・排気ガスをもろにあびることになります。かなりのデメリットを抱えているわけですがこのデメリットを打ち消すくらいの魅力があるのも事実。

葛西橋通りと船堀街道が交差する角地であるということでイオンなどの商業施設へ行き来しやすく、行船公園(動物園もあります!!)と宇喜田公園(スポーツ広場もあります!!)もすぐ近くですから先に述べたデメリットさえ妥協できれば住み心地の良い条件が揃っています。

小学校徒歩6分(第三葛西小学校)、中学校徒歩10分(西葛西中学校)と通学校も近いですし、駅までフラットな道のりで徒歩10分と誰が住んでも満足度の高い条件が揃っています。あの交通量さえ妥協できれば。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※物件調査から数ヶ月経過しているため完売済みの間取りもあり

Aタイプ 3LDK 68.99㎡ 管理費(月額)13300円 修繕積立金(月額)6900円
9階 5578万円 坪単価267万円
12階 5728万円 坪単価274万円

Bタイプ 3LDK 64.73㎡ 管理費(月額)12500円 修繕積立金(月額)6480円

画像出典:ルピアコート西葛西公式HP

2階 4838万円 坪単価247万円
3階 4938万円 坪単価252万円
11階 5368万円 坪単価274万円

Cタイプ 2LDK 54.34㎡ 管理費(月額)10500円 修繕積立金(月額)5440円

画像出典:ルピアコート西葛西公式HP

7階 4468万円 坪単価271万円
10階 4558万円 坪単価277万円

Dタイプ 3LDK 74.33㎡ 管理費(月額)14300円 修繕積立金(月額)7440円

画像出典:ルピアコート西葛西公式HP

2階 6068万円 坪単価269万円
3階 6188万円 坪単価275万円
9階 6518万円 坪単価289万円
11階 6618万円 坪単価294万円

ルピアブランドですから間取りはしっかり造りこんでいますね。シューズインクローゼットに窓があったり、角住戸の横リビなのにピアキッチン(縦リビのピアキッチンは今までも多かったですが横リビは珍しい)、備え付けの食器棚などなどルピアブランドならではの魅力が詰まっています。

ディスポーザーはありませんが食洗機は標準です。構造は二重床・二重天井です。

戸建の設備仕様をマンションに採用しているのがルピアブランドですから細かいこだわりが多くなっています。

眺望と採光に関しては恵まれたお部屋が多くなっています。角地であるため将来的にも囲まれてしまう心配がありません。

布団を手すりの外側に干している方がいたのは気になりました。本来であれば注意するはずなのですが・・・入居したてでルールがわからなかっただけかもしれませんが最近のマンションでは珍しい光景でした。

一概には言えないのですが数多くのお部屋で布団を手すりの外側に干しているマンションは管理体制がうまく機能していないことが多いと感じます。今回は1戸だけだったのでたまたま(まだルールを知らない)のパターンかと思います。

周辺相場を確認しましょう!

・ダイアパレス西葛西 1996年築 西葛西2 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし

・コスモ西葛西ロイヤルフォルム 1997年築 西葛西2 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約165万円

ライオンズプラザ西葛西 2000年築 西葛西3 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約195万円

・セザールパークサイド西葛西 2003年築 西葛西1 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約175万円

・ローズガーデンラフィール西葛西 2004年築 西葛西3 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約195万円

・ブランシエラ西葛西 2006年築 西葛西2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約180万円

・ライオンズ西葛西プライムマークス 2007年築 西葛西2 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約210万円

・エクセレントシティ西葛西 2008年築 西葛西2 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約190万円

・リリーベル西葛西 2008年築 西葛西2 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約180万円

・パークホームズ西葛西ブライトフォート 2009年築 西葛西2 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約205万円

・モナークレジデンス西葛西 2012年築 西葛西2 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約200万円

・オーベル西葛西 2014年築 西葛西2 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約210万円

レジデントプレイス西葛西 2015年築 西葛西2 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約240万円

ザ・ガーデンズ西葛西 2016年築 西葛西2 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約270万円

上記相場からルピアコート西葛西の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 64.73㎡ 3階 4938万円 → 3700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ルピアコート西葛西、価格に関してはなかなかの強気ではありますね。

同エリアではレジデントプレイスとザ・ガーデンズ西葛西の競合が記憶に新しいところですが相場からみてわかるようにザ・ガーデンズの人気ぶりは強烈です。けしてレジデントプレイスに大きな弱点があるというわけではないのですがザ・ガーデンズは自走式駐車場であったり板状なのに各階ごみ置き場があったりと他にはあまりない魅力があるため人気なのも頷けます。

晴海フラッグが板状でありながらも各階ごみ置き場があることが評価されているわけですが板状で各階ごみ置き場というのはかなりの希少性があります。エレベーターホールの真横にある(晴海フラッグのように奥まっていないのは残念ですが)ためお出かけついでにごみを自身が住まう階でいつでも捨てることができるのです。

中古検討者はレジデントプレイスとザ・ガーデンズの両方を見学するパターンが多いかと思いますが少し高くても各階ごみ置き場のあるザ・ガーデンズということになっても不思議ではないですよね。ごみ袋を持ってエレベーターに乗るというのは持っている側も持っていない側も良い気持ちはしないですからね。。。

ただ、レジデントプレイスが長谷工施工で二重床、ザ・ガーデンズが大成建設施工で直床というのはなかなか不思議です。(直床にするか二重床にするかは売主判断ではありますが・・・)

ルピアコート西葛西 竣工後

建設地周辺動画

上記写真と動画はあえてきついほうから撮影していますがモデルルーム訪問の際はぜひ行船公園側からマンション方面を見てください。上記のインパクトを打ち消すくらい清々しい雰囲気となります。

表側から見たときと裏側から見たときの印象がこうも変わるのはけっこう珍しいです。

【住むレーション】

[東西線]

西葛西 8:01発
南砂町 8:04着
東陽町 8:07着
木場 8:10着
門前仲町 8:12着
茅場町 8:16着
日本橋 8:18着
大手町 8:20着
竹橋 8:23着
九段下 8:25着
飯田橋 8:27着
神楽坂 8:30着
早稲田 8:32着
高田馬場 8:35着
落合 8:38着
中野 8:42着

人気路線である分、混雑はすごいですよね。東西線ユーザーだった時代もあるためこの身をもって体感済みです。ただ、便利な路線であることはたしかです。

高速道路の出入り口も近いですから車移動も便利です。

敷地内駐車場設置率は約34%。2019年5月初旬時点では空きがあるとのことです。

【総評】

100点満点のマンションがないのは当然で、ルピアコート西葛西の一番の弱点は騒音と排気ガス。逆にそこさえクリアできてしまえば駅までの距離(都心へのアクセスも良い東西線!)、買い物利便性、自然環境、教育環境などなど魅力が詰まっています。

幸いにも建物内モデルルームに移行しており体感することができますから入居してから「思った以上にきつい・・・」となる可能性はグッと減ります。

私自身ルピアコート西葛西を最初に物件調査したのはけっこう前なのですが「これは実際のお部屋を見ないと決断する勇気がなかなか沸かないだろうなぁ~」と強く感じたため棟内モデルルームに移行してから再物件調査して記事化することにしました。正直あの角地はなかなかインパクトあるのですがだからこその魅力も多くなっています。

こういった立地の場合には現物で確認すると「思いのほか気にならないね」ということになりやすく、売れ行きが加速するパターンが多くなります。

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