今回ご紹介するのはバウス西葛西清新町です!

[物件概要]

売主:日本土地建物 ウラタ
施工:長谷工コーポレーション ウラタ
価格:未定
専有面積:63.47㎡~85.59㎡
総戸数:214戸(看護事務所1戸、保育施設1戸含む)
規模:11階建て
交通:東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩14分 都営バス「清新町二丁目」バス停徒歩3分
所在地:東京都江戸川区清新町2丁目
竣工予定:2020年4月中旬

駐車場:平置106台(身障者乗降用1台、来客用1台含む)
バイク置場:18台
自転車置場:449台(看護事務所用10台、保育施設用10台含む)(平置:47台、ラック式:402台)

地図はこちらです↓

画像出典:バウス西葛西清新町公式HP

人気の清新町アドレス。当初の開発以降は分譲マンションの供給が少なかったエリアですが近年供給ラッシュとなっています。清新町一丁目とは学区が異なるものの清新町アドレスであることに変わりはなく、家を買うなら清新町という地元勢からしたらよだれものであることはたしかです。

清新町一丁目の清新北ハイツ(プラザ・南など含む)は築35年ほど経過する今でも坪単価130万円ほどは維持しています。

海抜ゼロメートル地帯ではありますが防災拠点として整備された街(晴海フラッグのように盛土がなされています)ですから水害の恐れがない街となっています。

総開発面積300haを超える広大な土地、電柱は地中化され歩道はレンガ敷き、建物外観や公園、植栽に統一感を持たせて何もなかったところに街をつくる。住宅だけでなく防災公園、学校、商業施設、病院(臨海町)・・・まさに晴海フラッグのような開発であったわけです。晴海フラッグの30年、40年後ってどんな街並みになるのだろう~と気になっている方は清新町→臨海町→葛西臨海公園と散歩してみることをおすすめいたします。都心までの距離が違うことはもちろんですが参考にはなることでしょう。

立地条件としては北側接道が主となりバルコニー面の南側、東側共に被りは出てしまうのですが無茶な配棟計画をしておらず圧迫感はさほどないでしょう。総戸数212戸に対して平置き駐車場を106台設けており、首都高の高速出入り口がすぐそばということから車利用者にとっても魅力と感じることでしょう。駐車場から建物内への出入り口はしっかりと自動ドアとしています。(鍵を差し込んで開錠する扉としてしまう物件も多い)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Aタイプ 4LDK 82.34㎡

画像出典:バウス西葛西清新町公式HP

2階 6900万円台 坪単価277万円
5階 7000万円台 坪単価281万円

Bタイプ 3LDK 76.04㎡
2階 5900万円台 坪単価256万円
5階 6000万円台 坪単価260万円
7階 6100万円台 坪単価265万円

C1タイプ 3LDK 70.04㎡

画像出典:バウス西葛西清新町公式HP

2階 5300万円台 坪単価250万円
5階 5400万円台 坪単価254万円
7階 5500万円台 坪単価259万円
10階 5600万円台 坪単価264万円

D1タイプ 3LDK 73.04㎡
2階 5700万円台 坪単価258万円
5階 5800万円台 坪単価262万円
7階 5900万円台 坪単価267万円
10階 6000万円台 坪単価271万円

Fタイプ 3LDK 65.93㎡
2階 5200万円台 坪単価260万円
5階 5300万円台 坪単価265万円
10階 5500万円台 坪単価275万円

Gタイプ 4LDK 82.43㎡

画像出典:バウス西葛西清新町公式HP

2階 6700万円台 坪単価268万円
5階 6800万円台 坪単価272万円
7階 6900万円台 坪単価276万円
10階 7200万円台 坪単価288万円

[東向き]

H2タイプ 3LDK 70.63㎡

画像出典:バウス西葛西清新町公式HP

3階 4900万円台 坪単価229万円
5階 5100万円台 坪単価238万円
7階 5100万円台 坪単価238万円
10階 5300万円台 坪単価248万円

I1タイプ 2LDK 63.47㎡

画像出典:バウス西葛西清新町公式HP

3階 4600万円台 坪単価239万円
5階 4800万円台 坪単価250万円
7階 4800万円台 坪単価250万円
10階 5000万円台 坪単価260万円

Lタイプ 4LDK 80.96㎡

画像出典:バウス西葛西清新町公式HP

3階 6200万円台 坪単価253万円
7階 6300万円台 坪単価257万円

維持費一例(予定)・・・70.63㎡の場合 管理費(月額)11700円 修繕積立金(月額)7070円

駐車場料金は周辺に合わせる予定とのことですから2万円ほどとなるでしょうか。平置き約50%で駐車場収入がたんまりあることもあり管理費が目に優しいですね。

設備仕様はディスポーザーがあります!(周辺物件に付いていないため希少性があります)

食洗機、浴室ダウンライト、浴室扉ダブルタオルバー、可動式ルーバー面格子、スロップシンク(最近見なくなった・・・素晴らしい!!)などなど大きなコストカットは見受けられませんでした。ただ、トイレは古めかしいタンク式&リモコン非壁掛けであったためオプションで変えたほうが今時感はでます。構造は直床・二重天井です。

基本天井高は1階・2階が2600mm、3階~6階が2550mm、7階以上が2500mmとなかなか頑張っていますね。

間取りは一般的な田の字ですがリビングと洋室の引き戸がハイタイプとなっており上吊りで下にピン差しもありませんから開放すると一体感が生まれます。

完全にではありませんが玄関ドアを奥まらせていますし、玄関ドアはマンションではあまり見ない木目調(シュガーオーク)とするなど賃貸マンションのようなチープさは出ないでしょう。一方で建物正面はマリオンも少なめでさっぱりとしたものとはなっています。ただしエントランス周り(北側にあります)にゆとりを持たせ、かつ植栽を豊かなものとしていますから背中側から見るとめちゃおしゃれなマンション、正面から見るとまぁ普通の分譲マンションと思っておけば大きなズレはないでしょう。住まう方からすれば駅方向の背中側ばかりを見ることになりますから背中側にコストをかけたことは正しい判断だと思います。

東棟の1階部分に住戸はなく、すべてを共用部としていますから戸数の割には共用施設が充実しています。キッズコーナー、カフェコーナー(コーヒーマシン設置)、DIYスペース、スタディルームなどよくある共用施設の他に看護ステーションも設けます。看護ステーションは周辺住民含めた公共サービスですがその拠点がマンション内にあることは安心に繋がることでしょう。同じく東棟の1階に設けられる保育施設は企業主導型としていますから勤め先次第では優先的に入園することができます。

画像出典:内閣府

住戸食い込み型ではありますが13人乗りのエレベーター3基(1基あたり約70戸)とゆとりがあるのも好印象でした。

カーシェア、レンタサイクル、アウトドアグッズのシェアサービスも導入されます。

多彩な共用施設、エレベーター3基、管理人1名・清掃員2名の管理体制で㎡あたり約165円は抑えめですよね~。平置き駐車場の収入が効いているのでしょう。駐車場が余りまくるような設置率ではないのも安心です。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズガーデン西葛西マリーナ壱番館 2002年築 清新町2 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約155万円

・ライオンズガーデン西葛西マリーナ弐番館 2002年築 清新町2 新築時の坪単価約195万円 直近売り出し事例なし

・パークホームズ西葛西清新町 2014年築 清新町2 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約225万円

上記相場からバウス西葛西清新町の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 76.04㎡ 5階 6000万円台 → 4400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地 北側より撮影

建設地周辺動画

リビオシティ西葛西親水公園 建設地(バウス周辺まで歩いているため立地の違いが把握しやすいです)

【住むレーション】

[都営バス 西葛27]

臨海町一丁目 8:04発
西葛西駅前 8:16着

[東西線]

西葛西 8:20発
南砂町 8:23着
東陽町 8:26着
木場 8:28着
門前仲町 8:31着
茅場町 8:35着
日本橋 8:37着
大手町 8:39着
竹橋 8:42着
九段下 8:44着
飯田橋 8:46着
神楽坂 8:49着
早稲田 8:51着
高田馬場 8:55着
落合 8:58着
中野 9:01着

[京葉線]

葛西臨海公園 8:22発
新木場 8:25着
潮見 8:28着
越中島 8:31着
八丁堀 8:34着
東京 8:36着

葛西臨海公園 8:26発
舞浜 8:29着
新浦安 8:32着
市川塩浜 8:35着
二俣新町 8:39着
南船橋 8:42着
新習志野 8:45着
海浜幕張 8:50着

道が綺麗に整備されたエリアですから散歩がてら葛西臨海公園に行けるというのはいいですよね~。

駅までは少し距離がありますが臨海町と違い歩ける距離感ではありますし、歩くのがしんどければバス便も充実しています。

【総評】

晴海フラッグが築30年、築40年した時も清新町のように経年優化した街並みになるのだろうなぁ~と想像しちゃいますね。清新町の供給が一気に増えている理由としては需要があるからなのは当然として、なぜ需要があるのかというと清新町で育った子供たちが住宅購入適齢期を迎えており、自分が育った街で子育てしたいという需要が増えているからです。

ただ、厳しい時代に供給される物件ですから価格はそこそこしますね。坪単価260万円となればまぁまぁ重たいです。

また、供給ラッシュですから先に述べた需要だけではさばききれないことはたしかで、地元外需要をいかに呼び込めるかなのですがトレンドとは真逆の駅遠。しかも坪単価260万円となればお部屋によっては晴海フラッグにも手が届いてしまいます。(晴海フラッグは専有面積が広いためあくまで坪単価ではありますが)

晴海フラッグに似た街だからこそ地元外の方からすれば比較されてしまうわけでサクサクっと完売するのは難しいでしょう。

ただ、全体的に住み手のことを考えているマンションだなぁ~と感じました。お安くはないのですが買った後に不満を感じるようなコストカットマンションでないことはたしかです。

コストカットマンションを嫌う日土地が主な売主であることに加えて長谷工持ち込み案件ではなくウラタ持ち込み案件であることも影響してか単価なりのものとしてきていますから清新町を気に入られていて予算が届くならば前向きに検討してほしいマンションです。

まぁこのエリアで坪単価260万円だと販売は容易でないことはたしかですが。。。

非清新町アドレスとなってしまうものの駅には近づくリビオシティ西葛西親水公園も控えていますから余計に。

以前取り上げたジオ西葛西清新町は竣工して建物内モデルルームに移行しています。

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