プラウドシティ門前仲町　予定価格と間取り①　オンライン案内会参加後のファーストインプレッション

プラウドシティ越中島マリンテラス(越中島付けなさいよ！ここは越中島よ！！笑)もといプラウドシティ門前仲町、オンライン案内会へ参加しましたのでメモレベルですが情報共有いたします！

※細かい情報が分かり次第、通常記事もup予定です

画像出典：プラウドシティ門前仲町公式HP

まず、過去にも触れており通常記事でも触れますが、とにかくロケーションは良いです。

プラウドシティブランドで東京駅まで一番距離が近いですね。

越中島駅徒歩3分、門前仲町駅と月島駅も徒歩10分圏内、好みの問題はさておき絶対的都心距離としてはかなりレベルが高いです。

それでいて晴海運河沿いの住宅地(用途地域も住居系)というリバーサイドライフも楽しめるわけで、これはいいですね(笑)

え？「ハザードエリアは無理？」

なぜこの記事を読んでいるのですか？今すぐ閉じましょう！そういった方には合いません。もちろん電気室は2階にするなど最低限の対策はしていますけどハザード気にする方が検討する物件ではありません。

本当に定借なのが惜しいと思えるくらいロケーションが良いです。いや…ほんとロケーション良いですよね…マジで所有権なら…

そして、気になるランニングコストですが…まだ不明でした。

管理費が高い時代、かつ今作は定借ですから購入するかしないかに大きく関わる部分ではあるため続報を待ちたいと思います。

ただ、残念なお知らせがあります。

地代は価格コミコミではありません。つまり毎月支払いが発生します。(一部コミではあるはずです)

これは先に払うか毎月払うかの違いであり、コミコミなら当然価格が高くなるわけで損するという話ではないものの、私個人的にはブランズタワー横浜北仲のように価格コミコミで毎月地代なしのほうがとっつきやすいです。(皆様はいかがでしょうか？)

東京駅至近かつリバーサイドという立地は唯一無二、一方で地代と解体準備金の毎月払いという負担は金利上昇局面において検討者の心理的・資金的ハードルになりそうです。

もう一つ残念なお知らせです。

更地返しでした。つまり解体費用は所有者持ちです。こちらも毎月支払いが発生することになります。

土地の固定資産税がかからないとはいえ「地代」と「解体積立金」が発生するため毎月の支払いが重たくなる可能性が高いです。(あとは管理費次第ですね…)

さらに2028年物件ですから金利上昇不安も大きいですね。

低金利で数年ローンを走らせている人が金利上昇するのと、新築マンションの引渡し待ちの間に金利が上昇するのとでは天と地の差です。これはこの物件だけの問題ではないわけで、金利上昇が気になるなら低金利のうちにガンガン返済するべく早めにポジションセットするしかないでしょう。数年先の物件を買ってる場合ではありません。

足元のスーパーマーケット(どこが入るかはまだ言えないがスーパーマーケットが入ること自体は決まっている)は1500㎡超という広さ！！(それゆえスーパーマーケット＋αで区分けするかも？ですよね)

そのスーパーマーケットへ雨に濡れずに行けるかどうかは…未定とのことでした。専用出入口がないのは確定のようですが通路に屋根が設置されるとより便利ですよね～。

通学校は臨海小学校で徒歩7分、深川第三中学校で徒歩9分です。

残念な点と嬉しい点は駐車場！！

まず、残念な点は設置率が約25％とめちゃ低いです…こりゃ足りなさそう…

ただ！！屋外にはなりますが平置きが50区画あります！！

越中島駅徒歩3分で平置き駐車場は熱くないですか？！！

しかも、野村不動産ですから部屋と駐車場は同時抽選方式です！！(駐車場抽選の結果を知ってから部屋の契約へ進める)

ニュートンプレイスは駅近とは言えないですし、門前仲町、月島、豊洲、勝どき、晴海など近隣エリアの分譲マンションで平置き区画を確保するのは容易でないですから、これはとくに高価格帯住戸検討者にとってはストロングポイントになってくるでしょう。(2億円かぁ～高いなぁ～でも平置き駐車場はレアだからなぁ～と甘い飴ちゃんになる)

部屋選びに関してですが眺望や日当たりはもちろんのこと、動線も気にして選ぶ必要があります。大規模板状型マンションのあるあるですね。

メールコーナーやメインエントランスに近い方が良いのか、駐車場や駐輪場に近い方が良いのか、エレベーターや各階ごみ置場(外廊下ですが各階ごみ置場があります！)への近さは？などなど。

そして、今作は眺望と日当たり条件が良い部屋とそうでない部屋の差が大きくなっています。

それが価格にも大きく反映されそうです。

あくまで現状のざっくり予定価格ですが

［眺望と日当たり条件が良い部屋］

［A棟］

※条件が良い＝リバービュー、日当たり良好

A1 4LDK 93.80㎡
10階 19500万円～19999万円坪単価687万円～坪単価705万円

A7タイプ 3LDK 70.88㎡
10階 14000万円～14499万円坪単価653万円～坪単価676万円

［眺望と日当たり条件が悪い部屋］

※条件が悪い＝こんにちは、自己日影(3階はスーパーマーケットの屋上駐車場も気になりそう)

D4タイプ 3LDK 70.61㎡
3階 9500万円～9999万円坪単価445万円～坪単価468万円
10階 10500万円～10999万円坪単価492万円～坪単価515万円

上記の通りけっこうな差があります。

そりゃ予算伸びるなら条件良い部屋を買うべきですね。

今作を短期住み替え前提で買う人はまずいないでしょうから尚更です。

とはいえ限られた予算の中で検討されている方にとっては1億円弱で狙える部屋があること自体は朗報でしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはもちろんのこと、食器棚、床快full、おそうじ浴槽などなど野村不動産らしくしっかりしたものになっています。とくに床快fullは…羨ましい…(1LDKを除く)

最終的な価格やランニングコストがどうなるか次第ではありますが、「リセール！リセール！リセール！」という人には合わないことは間違いありません。(今作のリセールが厳しすぎるという話ではなく、どう考えてももっとリセールに期待できる選択ができる)

「新築」「絶対的都心距離の近さ」「駅近」「大手デべの大規模マンション」「複合開発」「高スペック」という満足度で裏切られないポイントが整っているため「居住満足度」を「中長期」で考えられるかどうか、リセール至上主義の目線ではなく中長期的な生活の質を重視する層に刺さる物件でしょう。

定借を呑めればとても良い物件だと思います！！

とにかく都心(とくに東京駅付近)に近いところに住みたいという方は検討候補の一つにしてみると面白いのではないでしょうか！

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