今回ご紹介するのはサンウッド広尾です!

[物件概要]最終期先着順

売主:サンウッド
設計:IAO竹田設計
施工:松井建設
価格:8978万円~19996万円
専有面積:46.36㎡~81.96㎡
総戸数:55戸(事業協力者住戸27戸含む)
規模:14階建て
交通:東京メトロ日比谷線「広尾」駅徒歩1分
所在地:東京都渋谷区広尾5丁目
竣工:2020年5月中旬

管理費(月額)15260円~26970円
修繕積立金(月額)5570円~9840円

駐車場:8台(月額35000円~43000円)
バイク置場:6台(月額:2000円)
駐輪場:85台(月額:100円〜300円)
トランクルーム13区画(月額:1500円~3900円)

地図はこちらです↓

画像出典:サンウッド広尾公式HP

どすこいマンション!!

広尾駅の2番出口から徒歩1分(出口から建設地まで15秒くらいあれば着きます)と2006年築のディアナコート広尾以来の広尾駅徒歩1分物件となります。

今回アドレスは渋谷区(広尾駅は港区)となるため「絶対港区!!」という方にとっては残念でしたが(私は渋谷区好きです)建て替え事業らしい背の高さとなっており主な開口部となる外苑西通り側から港区方面の緑豊か、夜は夜景と素敵な眺望を得れる住戸も多くなっています。

広尾駅は対向式ホームとなっており両端に出入り口があります。改札内でホームを行き来できるのは良いのですが2番出入り口は階段のみとなっておりエレベーターは反対側の4番出口までいかなければならないのはお子様連れや重い荷物がある日にはやや面倒に感じるでしょう。

2番出入り口と建設地の間の歩道はやや狭めではありますが電柱地中化となっていますし、それも影響してか完成すれば景観的にも印象良いものとなるでしょう。(セットバックのない物件ほど電柱(電線)があった際に景観上の影響を受けてしまう)

エントランスホールは価格帯の割にシンプルではあるものの週五日のコンシェルジュサービス(英語対応)を導入、コンシェルジュカウンター前をしっかりと通らせる導線となっています。ただ、大人の事情(?!)でコンシェルジュカウンター前をあまり通りたくないなぁ~という時のためにサブエントランス側の裏ルートも利用できるのがいいですね!(裏ルートと言ってもポスト導線を考慮してつくられたものなのでしょうけどもコンシェルジュカウンター前を通りたくないときもあるじゃないですか!ねぇ?!)

住戸階はエアコン完備の内廊下、玄関部分をしっかりと奥まらせておりこの辺りはさすが高単価帯ですね。エレベーターホールまで2回はセキュリティドア通過が必要ですし各戸に玄関前カメラ付きインターホンも付いています。

今回残念だったのは駐車場でしょう。

機械式で完全屋外のため作業中に濡れます。億超えはもちろん2億近く払う方もいるマンションで駐車場の出し入れ時に雨に濡らさせちゃだめよね~と。出入り口にシャッターがあることとサブエントランスがあることは救いですがこの駐車場設計に不満を感じて購入をやめた富裕層も多いのではないでしょうか。

価格と間取りの一部を共有いたします!

40Cタイプ 1LDK 38.39㎡ 管理費(月額)12640円 修繕積立金(月額)4610円
4階 7231万円 坪単価622万円

40Aタイプ 1LDK 36.32㎡ 管理費(月額)11950円 修繕積立金(月額)4360円
2階 6551万円 坪単価596万円

50Brタイプ 1LDK 48.83㎡ 管理費(月額)16070円 修繕積立金(月額)5860円
5階 9124万円 坪単価617万円

80Brタイプ 2LDK 81.96㎡
7階 19039万円 坪単価767万円

80Bタイプ 2LDK 81.96㎡ 管理費(月額)26970円 修繕積立金(月額)9840円
11階 19996万円 坪単価806万円

40Bタイプ 1LDK 37.40㎡ 管理費(月額)12310円 修繕積立金(月額)4490円
4階 7423万円 坪単価656万円

50Aタイプ 1LDK 46.36㎡ 管理費(月額)15260円 修繕積立金(月額)5570円

画像出典:サンウッド広尾公式HP

3階 8978万円 坪単価640万円
6階 9286万円 坪単価662万円

70Cタイプ 2LDK 73.96㎡ 管理費(月額)24340円 修繕積立金(月額)8880円
7階 16179万円 坪単価723万円

70Bタイプ 2LDK 71.75㎡ 管理費(月額)23610円 修繕積立金(月額)8610円

画像出典:サンウッド広尾公式HP

9階 16783万円 坪単価773万円

60Bタイプ 2LDK 60.91㎡ 管理費(月額)20040円 修繕積立金(月額)7310円
9階 11990万円 坪単価650万円

平均坪単価は約695万円です。

初回の調査が昨年のため現在の販売状況とは異なる部分もありますことご了承ください。(税率10%後の調査ではあります)

柱の食い込みはすごいですが先に述べたように駅徒歩1分にしては主な開口部に囲まれ感がないですからできるだけ開口部を増やそうという努力が感じられます。

設備仕様はスーペリア(1LDK10戸)とラグジュアリー(2LDK以上18戸)にわけており天カセはラグジュアリーのみなど1LDKのグレードは落としています。ただ、ディスポーザーは全戸に付いています。ラグジュアリーだけでも全熱交換器入れてあげてほしかったような。。。

構造は二重床・二重天井、下がり天井が多いとはいえ基本部分が2600mmと高いですから空間の広さは感じやすいでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ディアナガーデン広尾 2006年築 港区南麻布5 新築時の坪単価約445万円 坪単価495万円

上記相場からサンウッド広尾の将来価値を予想すると

60Bタイプ 2LDK 60.91㎡ 9階 11990万円(新築時) → 9870万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約329円。内廊下、ディスポーザー、コンシェルジュサービスありでこの単価設定は戸数からすればお安いですね~。

建設地

【住むレーション】

[日比谷線]

広尾 8:03発
六本木 8:06着
神谷町 8:09着
霞ヶ関 8:11着
日比谷 8:14着
銀座 8:15着
東銀座 8:17着
築地 8:19着
八丁堀 8:22着
茅場町 8:23着
人形町 8:26着
小伝馬町 8:27着
秋葉原 8:29着
仲御徒町 8:31着
上野 8:32着

広尾 8:01発
恵比寿 8:04着
中目黒 8:06着

2020年6月6日に日比谷線新駅となる虎ノ門ヒルズ駅が暫定開業となります。虎ノ門エリアは就業人口が増えていきますから広尾駅徒歩1分であればニーズはあるでしょう。

通学指定校は臨川小学校で徒歩9分、広尾駅中学校で徒歩18分ですが地元の方を除けば公立学区は気にせずお受験が基本のエリアかと思います。

お値段気にしなければ広尾プラザの明治屋など買い物施設はあります。このエリアに住んで自炊する方となれば値段を見ずして欲しいものを買うスタイルでしょうから「物価高い!」なんてのは関係なく質が良ければ問題ないのでしょう。

【総評】

駅徒歩1分ですが投資で購入という方は少ないかと思います。投資目線強いなら虎ノ門エリアで購入したほうが良いでしょう。

とはいえ「職場は六本木・虎ノ門だけど家は広尾で!」という方も多く、そもそも販売戸数が27戸しかないわけで淡々と売れていくことでしょう。(コロナの影響で2億円近い部屋の動きは鈍りそうですが。。。)

これは完全に独断と偏見(私の記事すべてそうですが、笑)ですが私はブランズ愛宕虎ノ門のほうがビビビとはきました。普通借地権ではありますがグレードもより高かったですし駐車場導線もしっかりしていました。あちらも億超え住戸は一時的に鈍りそうですが。

ただ、先に述べたように住むなら広尾という方も多く、希少性ある駅徒歩1分物件ですから竣工する頃には完売も見えていることでしょう。

記事作成、公開前のファーストインプレッション動画もぜひご覧ください!

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