今回ご紹介するのはガーラ・レジデンス葛西パークブライトです!

[物件概要]

売主:FJネクストホールディングス
設計:オームラ建築設計
施工:鍜治田工務店
価格:4260万円~5850万円
専有面積:56.01㎡~72.78㎡
総戸数:60戸
規模:15階建て
交通:東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩19分
所在地:東京都江戸川区南葛西4丁目
竣工予定:2024年3月下旬

駐車場:22台(機械式9台、平置13台[内身障者用1台])月額17000円~22000円
バイク置場:6台 月額2000円
駐輪場:120台 月額200円~400円

管理費(月額)8800円~11500円
修繕積立金(月額)4400円~5750円

地図はこちらです↓

画像出典:ガーラ・レジデンス葛西パークブライト公式HP

東西線の葛西駅から徒歩19分、ガーラ・レジデンス葛西、ガーラ・レジデンス葛西アヴェニューと異なり環七から中へ入った左近通り沿いとなります。

左近通りの南側に位置しており1ブロック挟んで総合レクリエーション公園となるなど住環境のとれる駅遠物件なのは良いのですが環七沿い物件と異なりバス停まで徒歩5分(葛西駅方面だと+2分ほど)くらいかかってしまいます。都営バスとシャトルセブンが利用できるなど時刻表いらずで葛西駅や葛西臨海公園駅へアクセスできるものの駅遠なのにバス停も近くない(目の前の南葛西四丁目停留所は本数がかなり少ない)というのはけっこうな割り切りが必要になってきますね。そのため先発した2件以上に自転車利用の方でないとちょっととっつきにくくなってくるでしょう。

建設地は南と北の二面接道、元々企業の社宅があった場所で南北に長い土地となっています。

15階建ての南向き、8階建ての東向きの2棟構成(繋がっています)で南側の接道向かいも用途地域は同じなのですが今作は背中側に大通りがあるため周りへの影響が少ないからこそ15階建てにできています。それに対して南側のブロックは北側に対して気を使った背の高さにする必要があるため眺望と採光面は守られやすいものとなっています。総合レクリエーション公園からも目立ってくるくらい開放感に期待できそうです。

一方で東側は西側にイニシア南葛西ファインレジデンスがあるように近しい背の高さの建物ができる可能性はあります。それもあってか南棟の自己日影になったとしてもセットバックすることを優先して隣地との間に中庭を挟んでくれています。

外観デザインは南棟の中央縦ラインをせり出させて色もグレー系としているのは公園から見た際に良い印象を与えてくれそうです。環七側のエントランスアプローチ周りは植栽豊かにしていますし風除室も引っ込めてくれています。風除室を入るとエントランスホールを通りさらにコリドー的な動線でエレベーターとなるなど1階住戸がないなりに戸数の割には広さをとれている印象です。

日常の買い物はまいばすけっとへ徒歩2分、東武ストアと新鮮市場へ徒歩7分、そしてアリオへも徒歩8分という距離感ですから選択肢豊富ですし徒歩圏内で休日も楽しむことができます。

通学校は南葛西第二小学校で徒歩8分、南葛西中学校で徒歩11分です。総合レクリエーション公園がすぐ近くにありますし葛西臨海公園へも自転車であればサクッと行き来できるなど公園関係の充実はとくに子育てファミリーにとっては大きな魅力となるでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 4LDK 72.78㎡

画像出典:ガーラ・レジデンス葛西パークブライト公式HP

4階 5520万円 坪単価250万円
5階 5600万円 坪単価254万円

Cタイプ 3LDK 68.06㎡

画像出典:ガーラ・レジデンス葛西パークブライト公式HP

5階 5170万円 坪単価251万円
10階 5470万円 坪単価265万円

Dタイプ 4LDK 72.78㎡

画像出典:ガーラ・レジデンス葛西パークブライト公式HP

2階 5370万円 坪単価243万円
5階 5660万円 坪単価257万円

Eタイプ 3LDK 56.01㎡

画像出典:ガーラ・レジデンス葛西パークブライト公式HP

5階 4260万円 坪単価251万円

Gタイプ 3LDK 70.31㎡

画像出典:ガーラ・レジデンス葛西パークブライト公式HP

9階 5610万円 坪単価263万円
11階 5730万円 坪単価269万円

平均坪単価は約260万円です。

駅距離の割に、そして周辺相場と比べた際に坪単価がけっこうな重たさですよね。

56㎡の3LDKがあったり4LDKでも72㎡であったりと買える価格に抑える努力がなされている今どきのサイズ感となります。南の角住戸はリビング扉位置調整によりリビング10.5畳表記なのでけっこう狭く感じそうですね。ただ、リビング横の洋室ウォールドアを開放することで一般的な広さの3LDKとしても使うことはできます。

ただ、南向きの中層階以上になってくると南向きのパークビューとなり夢の国や葛西臨海公園も望める開放感があるため部屋の広さにこだわらずに部屋数さえ確保できれば~という方にとっては買いやすいことでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんがバルコニーにスロップシンクが付いています。食洗機も付いていますしコンロのグレードも高く、浴室扉タオルダブルバー、トイレ手洗い器、可動式ルーバー面格子、構造は二重床(スラブ厚200mm~220mm)・二重天井など今の時代の坪単価260万円の新築マンションとしては十分なレベルでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・クレストフォルム南葛西 2003年築 南葛西3 葛西駅徒歩17分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約130万円

・サンクタス南葛西グランス 2006年築 南葛西3 葛西駅徒歩25分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約145万円

・アトレ南葛西 2013年築 南葛西6 葛西臨海公園駅徒歩22分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約185万円

・レ・ジェイド南葛西 2016年築 南葛西6 葛西駅徒歩22分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約190万円

・レ・ジェイド南葛西パークアリーナ 2016年築 南葛西6 葛西臨海公園駅徒歩23分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約195万円

・ヴェレーナ南葛西 2016年築 南葛西2 葛西駅徒歩17分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約210万円

・オーランドコート南葛西 2017年築 南葛西2 葛西駅徒歩18分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約200万円

上記相場からガーラ・レジデンス葛西パークブライトの将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 68.06㎡ 10階 5470万円(新築時) → 4550万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置きと機械式混合ですが22台中13台が平置き、さらにその内6台が屋内となっています。設置率としては約36%です。大通りも近いですし首都高の出入口も近いなど車での移動もとても便利な立地ですからカーライフを楽しみたい方にも魅力が大きいでしょう。

駐輪場も屋内と屋外混在で設置率200%です。

管理費は㎡単価月額約158円、ディスポーザーなしの外廊下ですがこの単価であればお安く感じますね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・クレストフォルム南葛西 総戸数54戸 管理費㎡単価月額約191円

・サンクタス南葛西グランス 総戸数45戸 管理費㎡単価月額約200円

・レ・ジェイド南葛西 総戸数33戸 管理費㎡単価月額約174円

・レ・ジェイド南葛西パークアリーナ 総戸数35戸 管理費㎡単価月額約159円

・ヴェレーナ南葛西 総戸数29戸 管理費㎡単価月額約250円

・オーランドコート南葛西 総戸数25戸 管理費㎡単価月額約223円

建設地

【住むレーション】

[都営バス]

南葛西四丁目 7:44発 ※本数がかなり少ない系統
葛西南高校入口 7:46着
仲町会館入口 7:46着
仲町西組 7:48着
葛西駅前 7:50着

総合レクリエーション公園前 7:47発
葛西南高校入口 7:49着
仲町会館入口 7:50着
仲町西組 7:52着
葛西駅前 7:55着

総合レクリエーション公園前 7:45発
堀江団地 7:47着
江戸川臨海郵便局前 7:50着
臨海町五丁目 7:51着
葛西臨海公園駅前 7:52着

※葛西南高校入口からでも総合レクリエーション公園からでも建設地までの距離は大きく変わりませんがシャトルセブンは総合レクリエーション公園にしか止まりません

[シャトルセブン]

総合レクリエーション公園前 7:42発
葛西駅前 7:49着
古川親水公園 7:53着
一之江駅前 7:57着

総合レクリエーション公園前 7:48発
葛西臨海公園駅前 7:54着
東京ディズニーランド 8:03着
東京ディズニーシー 8:13着

[東西線]

葛西 7:56発
西葛西 7:58着
南砂町 8:02着
東陽町 8:05着
木場 8:07着
門前仲町 8:10着
茅場町 8:14着
日本橋 8:16着
大手町 8:18着

[京葉線]

葛西臨海公園 7:59発
新木場 8:03着
潮見 8:05着
越中島 8:08着
八丁堀 8:10着
東京 8:12着

【総評】

周辺相場(もちろん駅遠のみで比較)と大きく離れた価格設定ですからリセールバリューを重視する方にはとっつきにくいのですが駅距離をのめる方で住環境の良さと採光と眺望の抜け感を求め、さらに専有面積のゆとりよりも毎月の支払いのゆとりを優先される方に合ってくる出物でしょう。

賃貸からのステップアップ(資産形成という意味ではなく満足度)を考えているお若いご夫婦でこれから子育てがスタート、もしくはスタートしたばかりという方にもとっつきやすいことでしょう。

いやいや家を買うなら資産性だって譲れない~となれば近しい価格帯(維持費の差はありますが)だと晴海フラッグもありますがなかなか当たらないですからね…資産性とれる物件があるにしても千葉にいくのはちょっと違うかなぁ~という都内賃貸暮らしで都内から出たくない派にとってもぎりぎり23区ですから選びやすいのではないでしょうか。

動画もご覧ください!

■ガーラ・レジデンス葛西パークブライト 建設地周辺レポート

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1 個のコメント

  • 周辺相場見ても値下がり〜横ばいの物件ばかりで、一般的な駅遠マンションの厳しさを感じますね(もちろん駅遠でも大規模や商業施設直結系は話が違いますが
    )

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