今回ご紹介するのはイニシア東葛西テラスです!

[物件概要]

売主:コスモスイニシア
施工:森組
価格:4648万円~5798万円
専有面積:64.57㎡~77.05㎡
総戸数:65戸
規模:9階建て

交通:
東京メトロ東西線「葛西」駅南口徒歩16分 ※地下鉄博物館口徒歩15分(4:30~23:00)
同線同駅よりバス7分「東葛西七丁目」バス停下車徒歩1分
JR京葉線「葛西臨海公園」駅よりバス17分「東葛西七丁目」バス停下車徒歩2分

所在地:東京都江戸川区東葛西九丁目
竣工予定:2023年2月下旬

駐車場:22台(機械式21台、身障者用1台)使用料:機械式駐車場 地上1段・月額23000円、地上2段・月額19000円、地下1段・18000円、地下2段・月額20000円
身障者用駐車場・月額25000円 ※地上1段は電気自動車充電設備付き(別途契約4000円/月額)

自転車置場:163台(固定ラック式65台、2段ラック式98台) 使用料:固定ラック式:月額400円、2段ラック式上段:月額200円、2段ラック式下段:月額300円
バイク置場:4台 使用料:月額1000円

管理費:13700円~16300円(月額)
修繕積立金:11500円~13700円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:イニシア東葛西テラス公式HP

東京メトロ東西線の葛西駅から徒歩15分、島忠ホームズやアリオのある通り沿いとなります。このエリアでは東京アロハプロジェクト(リビオシティルネ葛西)の供給が記憶に新しいところですね。葛西駅×駅遠としては他にも新築マンションの供給が続いてきましたがアリオ沿いではリビオシティルネ葛西以来となります。

駅距離はありますが駅から狭い道を通らずに帰宅できますし、環七側ほどの運行本数はないものの都営バスの東葛西七丁目停留所が目の前ですからバス利用も便利です。東西線の葛西駅と京葉線の葛西臨海公園を結ぶ路線ですから葛西物件でありながら京葉線も利用しやすいのも良いですね。

オーケーも入る島忠ホームズ、アリオへ徒歩5分~7分と近いですし、建設地裏手にどんぐり公園、総合レクリエーション公園(なぎさ公園側も近い)へ徒歩11分、学校関係も東葛西小学校へ徒歩6分、東葛西中学校へ徒歩5分など子育てファミリーからすれば駅距離さえ飲めれば魅力の大きい立地です。

外観デザインとしては特別な豪華さはないものの一部隣戸境がコンクリートとなる部分を白、ガラス手摺はグレー系として単調すぎるものとはなっていないですし、エントランスアプローチは正面部分を階段(横にスロップあり)としているのもおしゃれですね。どちらかといえばお若い子育てファミリーにウケそうな見た目と感じました。

エントランスホール横にまあるいライブラリーというデスクなどが置かれたスペースがあるのですがこちらが尖っていて完全開放型となっています。エントランスホールを通る際にそちらで勉強などをしていると丸見えとなるためプライバシー性という面、そして非子育てファミリーからすると賑やかで気になるという面ではマイナスなのですが今作を購入検討されるのはほぼほぼ子育てファミリーでしょうからマンション内にこういったスペースがあるのは魅力が大きいと思います。総戸数65戸で1部屋分相当ですからしっかりとした広さです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK+S 77.05㎡

画像出典:イニシア東葛西テラス公式HP

2階 5798万円 坪単価248万円

Bgタイプ 3LDK 70.35㎡
1階 4598万円 坪単価216万円

C3タイプ 2LDK+S 64.57㎡
3階 4648万円 坪単価238万円

D1タイプ 3LDK 70.35㎡
4階 5248万円 坪単価246万円

Fタイプ 4LDK 77.05㎡

画像出典:イニシア東葛西テラス公式HP

5階 5798万円 坪単価248万円

平均坪単価は約245万円です。

全戸西向きで接道向かいのイニシア東葛西ファインレジデンスとこんにちはとなります。距離は離れていますので採光面は将来にわたっても安心です。大きくセットバックしているわけではないため階数によっては電線が気になりますね。

中住戸でも共用廊下側の柱を外に出していますし、玄関部分を広く、リビング横に大きな収納をもってくるなどイニシアらしさがしっかりと出ています。リビングin洗面であったり一部浴室が1317サイズなのは気になりますが数字上の専有面積よりも広く感じられる工夫がなされています。リビング横洋室ウォールドアもハイタイプでほぼほぼ格納できるものとしてくれています。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんしトイレ手洗いカウンターもないなどコストコントロールはなされていますがミストサウナは付いていますし、浴室はダウンライトであるなど周辺賃貸からの一次取得層であれば気になりにくいかと思います。構造は二重床・二重天井、ボイドスラブ工法(スラブ厚250mm・300mm、一部住戸除く)で下がり天井の少ないものとしています。外廊下ですが可動式ルーバー面格子は付いています。

周辺相場を確認しましょう!

・ルネサンス葛西デュアルフォート 2009年築 東葛西9 葛西駅徒歩15分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約175万円

・イニシア東葛西ファインレジデンス 2011年築 東葛西7 葛西駅徒歩15分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約195万円

・リビオシティルネ葛西 2019年築 東葛西9 葛西駅徒歩18分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約240万円

上記相場からイニシア東葛西テラスの将来価値を予想すると

D1タイプ 3LDK 70.35㎡ 4階 5248万円(新築時) → 4300万円(築10年時)

となります。

※10年後の資産価値を当てようというものではなく今時点でどうなのかを調べるための計算です。今時点の相場で10年後の価格を予想することで今時点で割高なのか、適正価格なのか、割安なのかがわかります。仮に築10年で現存していたら今時点でいくらなのか…そう考えるとわかりやすいです。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で身障者優先を除いて機械式、設置率約34%です。

立地柄子育てファミリーが主な検討者となることを考慮してか屋外の駐輪場設置率を250%としているのは良いですね。自転車があるととても便利な立地ですし、お子様1人~ではなく2人以上という子育てファミリーも多いエリアですからこれはありがたいです。(もちろんリビオシティルネ葛西の全戸分サイクルポートに比べると魅力は薄れますが)

管理費㎡単価月額約212円、コストパフォーマンス良いものではありませんが戸数からすれば悪くないでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・ルネサンス葛西デュアルフォート 総戸数52戸 管理費㎡単価月額約267円

・イニシア東葛西ファインレジデンス 総戸数38戸 管理費㎡単価月額約163円

・リビオシティルネ葛西 総戸数439戸 管理費㎡単価月額約175円

建設地

【住むレーション】

[都営バス]

東葛西七丁目 7:50発
東葛西六丁目 7:52着
第二葛西小学校前 7:53着
葛西駅前 7:58着

東葛西七丁目 7:37発
東葛西八丁目 7:38着
東葛西九丁目 7:40着
南葛西第二小学校前 7:41着
なぎさニュータウン 7:43着
南葛西会館前 7:45着
南葛西中学校前 7:46着
コーシャハイム南葛西 7:49着
葛西臨海公園駅前 7:53着

[東西線]

葛西 8:01発
西葛西 8:02着
南砂町 8:06着
東陽町 8:09着
木場 8:12着
門前仲町 8:15着
茅場町 8:18着
日本橋 8:21着
大手町 8:23着
竹橋 8:25着
九段下 8:28着
飯田橋 8:30着
神楽坂 8:32着
早稲田 8:35着
高田馬場 8:38着
落合 8:41着
中野 8:44着

[京葉線]

葛西臨海公園 7:59発
新木場 8:03着
潮見 8:05着
越中島 8:08着
八丁堀 8:10着
東京 8:12着

葛西臨海公園 8:02発
舞浜 8:04着
新浦安 8:08着
市川塩浜 8:10着
二俣新町 8:14着
南船橋 8:18着
新習志野 8:21着
海浜幕張 8:24着

【総評】

中古に抵抗ないのであればリビオシティルネ葛西のほうがコストパフォーマンスの良さやリセールバリューへの期待も大きいですし、アリオと島忠(オーケー)に近づくなど合理的な選択だと思います。

ただ、リビオシティルネ葛西はあくまで中古ですし、新築時より値上がりしていることを気にされる方からすれば今作は魅力に映ることでしょう。大規模マンションが苦手な方にも合ってきますね。(まあるいライブラリーを好む層が大規模嫌いとも考えにくいですが…)

リビオシティルネ葛西よりは葛西駅に近づきますし、新築マンションとしてみれば違和感のない価格設定です。それでも東葛西9丁目側だとリビオシティルネ葛西の存在がちらつくわけでもう少し価格面でも勝負してほしかったとは感じました。リビオシティルネ葛西がもう少し築年数古ければもっと買いやすいのですがあちらもまだまだ若いマンションですからね…

それでもイニシアらしい間取りや優しい印象の外観デザイン、共用部など見学してみると合理的な選択のリビオシティルネ葛西よりも好きになれるポイントが新築であること以外も見つけられるかもしれません。

動画もご覧ください!

■イニシア東葛西テラス 建設地周辺レポート

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