今回ご紹介するのはジオ西葛西清新町です!

[物件概要]第1期販売物件概要

販売戸数:16戸

売主:阪急阪神不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:4898万円~6998万円
専有面積:70.6㎡~83.56㎡
総戸数:55戸
規模:7階建て

交通:
東西線「西葛西」駅 徒歩17分もしくは同駅より都営バス乗車「臨海町一丁目」停留所下車徒歩2分
JR京葉線「葛西臨海公園」駅 徒歩21分

所在地:東京都江戸川区清新町2丁目
竣工予定:2019年1月上旬

管理費:13190円~15610円(月額)
修繕積立金:6000円~7100円(月額)

駐車場:19台 18000円~22000円(月額)
自転車置場:112台 200円~400円(月額)
バイク置場:3台 2000円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:ジオ西葛西清新町公式HP

清新町アドレスは一度住んだら離れられないというお話をよく聞くくらい人気のアドレスとなっています。しかしながら清新町を知らない世代からすると「どこですの?」という方も多いでしょう。

清新町にはURの賃貸・分譲団地、都営住宅が点在しており一部の棟を除いては駅距離はあるものの道がしっかりと整備されていますから徒歩17分にしては恵まれている道のりです。途中に交番があるくらいのマンモス団地となっており歩いている人も多くいます。渋滞もしない道ですからバス利用の際も大幅に遅れる心配が少ないのも好材料です。

物件近くの緑道が少し暗い道となっていますがその横に大規模マンションが建設されるため将来的には明るい道となるでしょう。

清新町の分譲マンションとしてはパークホームズ西葛西清新町が記憶に新しいところです。東向きのパークビューではありますが公園の先に分譲マンションがありこんにちわになってしまうのは妥協点でした。

今回ご紹介しているジオ西葛西清新町に関しては全戸南向きでリバービューとなりますから駅距離を除けば条件の良い立地条件となります。バルコニー面から約140mは半永久眺望・採光は魅力的です。駅からは離れるけども南向きで採光・眺望ともによく、しかもそれが半永久的に保たれるとなれば駅距離を妥協するだけの価値はあることでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※全戸南向き

Eタイプ 4LDK 77.77㎡
2階 6048万円 坪単価257万円

C2tタイプ 3LDK 70.60㎡
1階 4898万円 坪単価229万円

C4タイプ 3LDK 70.60㎡
2階 4928万円 坪単価230万円

C´タイプ 3LDK 70.60㎡
6階 5248万円 坪単価245万円

画像出典:ジオ西葛西清新町 玄関前アルコーブと通風窓が魅力的です

5000万円で3階、4階の中住戸が購入できる価格設定(こちらは予定)となっていました。

平均坪単価は約240万円となります。

条件が良いお部屋が多い割には今の市況としては目に優しい価格となります。駅近がトレンドであることや駅からは遠いけども買い物利便性が高いリビオシティ・ルネ葛西があることも影響していることでしょう。

設備面ではディスポーザーはありませんしトイレ手洗いカウンター、可動式ルーバー面格子もなくあまり力は入っていません。構造面でも直床です。

ただ外観のデザインに関してはガラスバルコニーを採用、角面にはFIX窓、庇を設けてデザイン性を出していますし、玄関に通風窓を設けて共用廊下側に白いタイルを採用、玄関前アルコーブもしっかりと確保しているため背中側から見てもチープな印象となることはないでしょう。

間取りに関しては一般的な田の字ではあるものの玄関の通風窓部分にベビーカーやコート掛けを置く凹んだ部分があるのは魅力的です。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズガーデン西葛西マリーナ壱番館 2002年築 西葛西駅徒歩16分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約150万円

・パークホームズ西葛西清新町 2014年築 西葛西駅徒歩16分 新築時の坪単価約215万円 直近事例なし

上記相場からジオ西葛西清新町の将来価値を予想すると

C4タイプ 3LDK 70.60㎡ 2階 4928万円(新築時) → 3800万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[都営バス 西葛27]

臨海町一丁目 8:04発
西葛西駅前 8:16着

[東西線]

西葛西 8:20発
大手町 8:38着
飯田橋 8:45着

[京葉線]

葛西臨海公園 8:22発
東京 8:36着

葛西臨海公園駅へ向かうバスは運行本数が少ないですが西葛西駅へ向かうバスは日中時でも毎時6本ほどは運行されています。ベルクまで歩けば葛西臨海公園駅へ向かう違う系統が運行されてはいますが現実的には西葛西駅を主に利用することになる立地とはなります。

バス利用が便利なエリアです

敷地内の駐車場は平置きとなっており条件が良いのですが設置率約35%のため足りないはずです。というのも清新町アドレスの分譲、賃貸から買い替える方は車を所有しているのが当たり前という世代のため今どきにしては所有率が高いエリアとなっているからです。都内のマンションであれば設置率35%もあれば十分ではあるものの、エリア特性上致し方ないですね。ただし駐車場は先着順で受付しているため記事作成時点では確保できるとのことでした。

同じく駅遠となるリビオシティ・ルネ葛西はお若い方がメインターゲットのため車所有者が思いのほか少なかったという話も聞きますし、これは世代による価値観の違いとも言えるでしょう。

相談業務をしていても今の20代、30代の方は駅遠だろうと車をあえて持たないという人も増えているくらいです。

参考記事 分譲マンション購入者の車所有率を調べてみた【マンションマニア】(他サイトに飛びます)

ただ平置きで常に満車であれば管理運営上は資金難になる心配もなくマンション全体としてはメリットが大きくなります。

【総評】

主な妥協ポイントとしては3つです。

・駅距離

道のりは恵まれてはいるものの駅距離があることは事実です。ただし駅から離れるだけの価値はあります。

・買い物利便性が低い

マルエツ、ベルクはあるものの物件のすぐ近くには大きめの買い物施設がありません。これはライバル物件となるリビオシティ・ルネ葛西とは大きな差となります。(しかしながらリビオシティ・ルネ葛西を選べば一部のお部屋を除きジオ西葛西清新町ほどの採光・眺望は得られなくなります。)

・設備仕様が低い

ディスポーザーはありませんし(戸数的に仕方ないですが)、キッチンのソフトクローズもありません。トイレ手洗いカウンターも可動式ルーバー面格子もないですね。天井高も2450mmですしバルコニー隣戸境は背の低い隔て板です。お世辞にもグレードが高いとは言えません。

上記3点が主な妥協点と感じました。

今後周辺では大規模マンションの建設計画がいくつかありますし、供給過多になることは間違いありません。とはいえ後発のほうがお安いということは考えにくく、それであれば南面がリバービューという希少性があるジオ西葛西清新町を選んでおいたほうが良いとは思います。

ジオ西葛西清新町のすぐ近くで建設される200戸クラスの大規模マンションについて共有いたします。

(仮称)江戸川区清新町2丁目計画

地名地番:東京都江戸川区清新町2-2-2ほか
住居表示:東京都江戸川区清新町2丁目2
主要用途:共同住宅、保育施設、事務所

階数:11階建て
延床面積:17749.27㎡
建築面積:2506.37㎡
敷地面積:7985.94㎡

建築主:日本土地建物 ウラタ
設計者:長谷工コーポレーション
施工者:長谷工コーポレーション

着工:2018年9月14日
完成:2020年5月29日

地図はこちらです↓

おそらくですが南向き以外が坪単価240万円(ジオ西葛西清新町と同じくらい)、南向きが坪単価270万円ほどの価格設定になるのではないでしょうか。

(仮称)江戸川区清新町2丁目計画建設地

清新町アドレスにこだわるけども「大規模マンションがいい!」「ディスポーザーが必要!(付くかはわかりませんが)」という方は待っても良いかもしれません。

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