今回ご紹介するのはプラウド西葛西です!

[物件概要]

売主:野村不動産 スターツデベロップメント
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:70.53㎡~100.09㎡
総戸数:156戸
規模:11階建て
交通:東西線「西葛西」駅徒歩8分
所在地:東京都江戸川区西葛西四丁目
竣工予定:平成31年2月下旬

駐車場:52台 17500円~25000円(月額)
駐輪場:328台 200円~500円(月額)
バイク置場:8台 3000円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド西葛西公式HP

プラウド西葛西はおすすめしやすいマンションとなります。

今回はおすすめポイントを3つに分けてお伝えいたします。

①西葛西駅最寄りのマンションとしては希少性のある立地条件

西葛西駅を最寄りとする築浅分譲マンションはいくつかありますが「駅から少し離れて」「大通りもしくは交通量の多い通りを超えない」立地に位置しているという条件で絞るとその数は大きく減ります。

西葛西駅は駅前に商業エリアが広がるため少し離れて落ち着いた環境に住まいを構えたいと思っても大通りもしくは交通量の多い通りにぶつかってしまいますから駅と大通りの間の静かなエリアとなると面積がグッと小さくなります。

地図出典:グーグルマップ

今回ご紹介するプラウド西葛西は「駅から少し離れて」「大通りもしくは交通量の多い通りを超えない」という西葛西エリアで好条件と言える立地条件であることがおすすめしやすい1つ目の理由となります。

②こだわりある仕様、間取り

施工は長谷工コーポレーションですが野村不動産の意見がしっかりと入ったマンションとなります。

・隣戸境はトールタイプの隔て板がメイン
・玄関前にアルコーブを設けることにより共用廊下にゆとり
・フィットインクローゼット(大きめの収納)
・ファミリーライブラリー
・土間
・玄関前サイクルポート

※お部屋により異なります

などなどしっかりと野村不動産の意見が入っているためコストカットが激しいマンションではありません。

フィットインクローゼットはいわゆるファミリークローゼットで部屋からだけでなく廊下からも入れる大きめのクローゼットです。室内側からの導線を塞いでよければより収納率もupしますから家族の衣類はすべてここにしまうということもできます。

画像出典:プラウド西葛西公式HP

ファミリーライブラリーはリビングに面した場所にデスク&棚を、その横に棚付きの納戸を設けています。

これにより家具を買うことなくリビ充&リビング学習が実現できるわけです。デスクが不要であれば両方とも納戸として利用しても良いでしょう。デスク側、納戸側にもコンセントが付いているのも注目ポイントです。無償で両方をライブラリーにすることも可能です。デスクを2台にすることでお子様二人でも専用スペースを設けることができます。

画像出典:プラウド西葛西公式HP

土間に関しては好き嫌いがあると思いますが個人的には好きですね。

画像出典:プラウド西葛西公式HP

お子様がいる家庭では土間を子供たちの遊び場にすることで友達が来た時にも土間で遊んでくれるためプライベートスペースを確保することができます。

プラウド西葛西は規約上でエレベーターに自転車を持ち込んで良いことになっていますから大切な自転車を置くスペースとしても良いでしょう。私なら土間をライブラリースペースとしてマンションの資料をたくさん置きたいです(笑)鉄道模型コーナー、アニメ&声優さんグッズコーナーもいいなぁ。

一部住戸には玄関前にサイクルポートが設置されています。全体の駐輪場設置率としては200%を超えています。お部屋の専有面積も70㎡以上としているからこそ室内空間に+αを確保できているわけです。

設備面ではディスポーザー、食洗機などを完備、構造面では二重床・二重天井となっています。外観もタイル貼りをメインとしているため高級感がありますから全体的にグレード高めのプラウドと思っていただいて間違いありません。

細かい部分にはなりますが浴室に設置してある浴室乾燥機用のバーが3本あるのも珍しかったです。3本あると手前2本にタオル、奥1本にハンガーにかけた衣類とより多くの量が干せるためとても魅力的に感じました。浴室扉のタオルバーがダブルなのは主流になってきましたが浴室乾燥機のバーの本数が3本になっていくのも時間の問題でしょうか。

③中古相場と変わらない価格

西葛西駅を代表するレジデントプレイス西葛西とザ・ガーデンズ西葛西の中古相場と変わらない価格となっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

【フロントコート】南西向き

Aタイプ 78.39㎡

4階 6600万円台 坪単価278万円
5階 6700万円台 坪単価282万円
7階 6900万円台 坪単価290万円

Bタイプ 75.74㎡

3階 6200万円台 坪単価270万円
5階 6400万円台 坪単価279万円
7階 6400万円台 坪単価279万円

Cタイプ 75.72㎡

3階 6200万円台 坪単価270万円
6階 6300万円台 坪単価275万円
8階 6400万円台 坪単価279万円

D1タイプ 86.06㎡

3階 7200万円台 坪単価276万円
5階 7500万円台 坪単価288万円
7階 7700万円台 坪単価295万円
9階 7900万円台 坪単価303万円

【ブライトコート】南東向き

Eタイプ 70.56㎡

2階 5100万円台 坪単価238万円
6階 5600万円台 坪単価262万円
10階 5900万円台 坪単価276万円

Fタイプ 75.60㎡ 南東向き

画像出典:プラウド西葛西公式HP

3階 5600万円台 坪単価244万円
6階 6100万円台 坪単価266万円
11階 6400万円台 坪単価279万円

Hタイプ 73.70㎡

3階 5500万円台 坪単価246万円
5階 5900万円台 坪単価264万円
11階 6200万円台 坪単価278万円

【カームコート】南西向き

Pタイプ 73.86㎡

4階 5900万円台 坪単価264万円

Nタイプ 70.56㎡

4階 5500万円台 坪単価257万円

維持費一例

Eタイプ 70.56㎡ 管理費(月額)14700円 修繕積立金(月額)9320円

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

レジデントプレイス西葛西 2015年築 西葛西駅徒歩7分 西葛西2丁目 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約270万円

ザ・ガーデンズ西葛西 2016年築 西葛西駅徒歩8分 西葛西2丁目 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約295万円

サンクタス西葛西 2011年築 西葛西駅徒歩6分 西葛西5丁目 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約215万円

※サンクタス西葛西は一部所有権ではありません

上記相場から考えられるプラウド西葛西の将来価値としては

Cタイプ 75.72㎡ 6階 6300万円台(新築時) → 5980万円(築5年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

周辺の築浅中古マンションと価格差がないということは新築という価値に支払う新築プレミアム代が0円ということです。そのため入居した途端に大きく価値が下がる可能性が少なく、あとは経年により徐々に下がるのみとなりますから残債割れの可能性も少ない新築マンションとなります。

【住むレーション】

[東西線]

西葛西 8:02発
日本橋 8:18着
大手町 8:20着
飯田橋 8:26着

【総評】

利便性を重視するのであればプラウド東陽町サウスがおすすめですが住環境、買い物利便性などを含めた全体的なバランスで見るとプラウド西葛西もおすすめしやすいマンションです。

グレード感、立地条件など好条件が揃う中で新築プレミアム代がないとなれば気に入ったのであればとくに大きく迷う理由もないマンションです。

デメリットとしては採光を期待できるお部屋は多いのですが眺望の抜け感に期待ができるお部屋が少なくなっています。マンションのバルコニー同士が向き合うわけではないため「こんにちは」にはなりませんがプラウド東陽町サウス、プラウドシティ越中島同様に眺望重視の方にはお部屋の選択肢が少ないマンションです。

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~2017年11月20日追記~

第1期販売概要

販売戸数:80 戸
販売価格:5199万円 (1戸) ~10089万円 (1戸)
最多価格帯:5900万円台(12戸)
間取り:2LDK+S~4LDK
専有面積:70.56㎡~100.09㎡

管理費(円)/月額14700円~20900円
修繕積立金(円)/月額9320円~13220円


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2 件のコメント

  • ここは西葛西でもNo1に近い立地ですね。
    リセールでも賃貸に出しても、すぐに片付くと思います。

    郵便局や市役所の葛西事務所にも歩いて行けるし、生活に関連した施設へのアクセスは申し分ありません。
    近くの大通りに出るとバス便もそれなりにあります。

    • Kosuke様

      マンションマニアです!

      コメントいただきありがとうございます。

      駅へもほど近く大通りを超えないというのはとても希少性があると感じました。大通りに囲まれているためバス、車利用も便利ですね。
      魅力ある条件が揃っているため動きは早いと思います!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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