今回ご紹介するのはリビオシティ・ルネ葛西です!

[TOKYO ALOHA PROJECT 物件概要]

売主:新日鉄興和不動産 総合地所 
施工:長谷工コーポレーション
価格:2900万円台~6400万円台
専有面積:58.48㎡~84.08㎡
総戸数:439戸 他に保育施設1区画
規模:14階建て

交通:
東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩18分
東京メトロ東西線「葛西」駅より都営バス「葛西臨海公園」駅行き8分「東葛西八丁目」バス停下車徒歩1分
JR京葉線「葛西臨海公園」駅より都営バス「葛西」駅行き12分「東葛西八丁目」バス停下車徒歩2分

所在地:東京都江戸川区東葛西9丁目
竣工予定:平成31年8月下旬

地図はこちらです↓

画像出典:リビオシティ・ルネ葛西公式HP

「アロハ~!!」

東京アロハプロジェクトことリビオシティ・ルネ葛西のモデルルームを訪問しました!

リビオシティブランド初見学!!そもそもリビオシティブランドって関東圏にありますかね?聞いたことないです。新日鉄都市開発が7割、総合地所が3割のシェア率ということもあり総合地所のルネブランドもくっついています。

こちらのマンション、主に「第一次取得層」すなわち初めて分譲住宅を購入する方に強くおすすめできるマンションとなります。初めて分譲住宅を購入するとなるとわからないことだらけかと思いますがリビオシティ・ルネ葛西はわかりやすいマンションです。大きな欠点は駅距離のみ。その点さえ妥協できれば細かい部分を除いて気になる点は少ないでしょう。

リビオシティ・ルネ葛西は「住んでから揉めることが少なそう」という特徴もあります。すべて平置きの駐車場、駐輪場もサイクルポートにすることで入居後すぐに問題となることが多い「駐輪場不足」という心配もありません。多くのマンション購入者を見てきていますが入居直後に揉めることの多い一つが駐輪場問題です。基本的にファミリーマンションの場合は設置率200%(1世帯2台)を基本とするのですが実際のところは子供用自転車もあったりと足りないことが多くなります。設置率200%ならまだ良いほうですが設置率150%という愛のないファミリーマンションもあったりします。しかも2段ラック式で使いづらいと。。。

でも初めて分譲住宅を購入する方にとってそんな問題が起こるなんてわからないですよね。相談会にお越しいただいた方には「ご検討中の○○マンション、駐輪場の設置率が少ないので世帯分確保できないときは自転車を手放すことになりますが大丈夫ですか?」などアドバイスするようにしていますがモデルルームの営業さんがわざわざそんな忠告をするかといえば商売ですから難しいところですね。もちろんサラッとは説明していますが。

全戸分のサイクルポートを用意することは本来ファミリーマンションでは当然であってほしいと思えるくらいです。リビオシティ・ルネ葛西のサイクルポートは白線だけでなく隣との境にバーがありますから1台倒れてドミノのようになる心配もありません。

またリビオシティ・ルネ葛西はディスポーザーがありません。総戸数400戸オーバーですから付いていても維持費はわずかなわけですが第一次取得層をターゲットとするために管理費を抑えたいということで設置しなかったとのことです。

管理費は70㎡で月額約12000円。修繕積立金とインターネット、コミュニティクラブ会費を合わせても月額約19000円となります。駐車場を借りても月額3万円以内に収まります。

コミュニティクラブ会費を月額500円徴収している点も素晴らしいですね。月に20万円以上の会費が集まりますから各種イベントの開催がしやすくなります。

予定ではありますが

管理人 週7日 8:00~18:00
コンシェルジュ 週7日 8:00~16:30

別途清掃員

管理費がお安い割にはソフト面も充実しています。

共用施設はカフェラウンジ、キッズラウンジ、ゲストルーム、庭園を設けておりコンシェルジュによるカフェサービスもあります。

敷地配置にもゆとりがあります。

画像出典:リビオシティ・ルネ葛西公式HP

長谷工マンションでは南向き2棟、東向き1棟などいわゆるコの字型配棟とすることが多いのですが今回南側をサイクルポート、背中側を平置き駐車場としています。共用廊下の手すりも長谷工マンションお馴染みの隙間がある縦格子ではなく外から足元が見えないものとなっていたりタイル貼りが多くなっていたりと外観、ランドスケープ面(各戸玄関前は除く)ではコストカットが少なくなっています。

アロハ~!!がコンセプトですから植栽にも力を入れていますが戸数メリットがあるため各戸あたりの維持費は抑えられています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[ブリーズコート 南向き]

1階はタイプ名にgを追加

Fタイプ 4LDK 84.08㎡
1階 5700万円台 坪単価224万円
2階 5400万円台 坪単価212万円
3階 5500万円台 坪単価216万円
4階 5600万円台 坪単価220万円
7階 5800万円台 坪単価228万円
8階 5800万円台 坪単価228万円
9階 5900万円台 坪単価231万円
10階 5900万円台 坪単価231万円
12階 6100万円台 坪単価239万円
13階 6200万円台 坪単価243万円
14階 6300万円台 坪単価247万円

G1タイプ 3LDK 68.04㎡
1階 4200万円台 坪単価204万円
2階 4000万円台 坪単価194万円
3階 4100万円台 坪単価199万円
4階 4200万円台 坪単価204万円
7階 4300万円台 坪単価208万円
8階 4300万円台 坪単価208万円
9階 4300万円台 坪単価208万円
10階 4400万円台 坪単価213万円
12階 4500万円台 坪単価218万円
13階 4700万円台 坪単価228万円
14階 4800万円台 坪単価233万円

H1タイプ 3LDK 72.85㎡
1階 4500万円台 坪単価204万円
2階 4200万円台 坪単価190万円
3階 4300万円台 坪単価195万円
4階 4400万円台 坪単価199万円
7階 4600万円台 坪単価208万円
8階 4600万円台 坪単価208万円
9階 4600万円台 坪単価208万円
10階 4700万円台 坪単価213万円
12階 4800万円台 坪単価217万円
13階 5000万円台 坪単価226万円
14階 5100万円台 坪単価231万円

I1タイプ 3LDK 68.15㎡
1階 4200万円台 坪単価203万円
2階 4000万円台 坪単価194万円
3階 4100万円台 坪単価198万円
4階 4200万円台 坪単価203万円
7階 4300万円台 坪単価208万円
8階 4300万円台 坪単価208万円
9階 4300万円台 坪単価208万円
10階 4400万円台 坪単価213万円
12階 4500万円台 坪単価218万円
13階 4700万円台 坪単価227万円
14階 4800万円台 坪単価232万円

J1タイプ 4LDK 76.20㎡

画像出典:リビオシティ・ルネ葛西公式HP

1階 4900万円台 坪単価212万円
2階 4600万円台 坪単価199万円
3階 4700万円台 坪単価203万円
4階 4800万円台 坪単価208万円
7階 4900万円台 坪単価212万円
8階 5000万円台 坪単価216万円
9階 5100万円台 坪単価221万円
10階 5200万円台 坪単価225万円
12階 5300万円台 坪単価229万円
13階 5500万円台 坪単価238万円
14階 5600万円台 坪単価242万円

K2タイプ 3LDK 72.26㎡
1階 4300万円台 坪単価196万円
2階 4100万円台 坪単価187万円
3階 4200万円台 坪単価192万円
4階 4200万円台 坪単価192万円
7階 4400万円台 坪単価201万円
8階 4500万円台 坪単価205万円
9階 4600万円台 坪単価210万円
10階 4700万円台 坪単価215万円
12階 4800万円台 坪単価219万円
13階 5000万円台 坪単価228万円
14階 5100万円台 坪単価233万円

Lタイプ 3LDK 72.87㎡
1階 4300万円台 坪単価195万円
2階 4100万円台 坪単価186万円
3階 4200万円台 坪単価190万円
4階 4200万円台 坪単価190万円
7階 4400万円台 坪単価199万円
8階 4500万円台 坪単価204万円
9階 4600万円台 坪単価208万円
10階 4700万円台 坪単価213万円
12階 4800万円台 坪単価217万円
13階 5000万円台 坪単価226万円
14階 5100万円台 坪単価231万円

[カームコート 南向き]

1階はタイプ名にgを追加

Nタイプ 3LDK 72.28㎡
1階 4300万円台 坪単価196万円
2階 4100万円台 坪単価187万円
3階 4200万円台 坪単価192万円
4階 4300万円台 坪単価196万円
7階 4500万円台 坪単価205万円
8階 4600万円台 坪単価210万円
9階 4600万円台 坪単価210万円
10階 4700万円台 坪単価214万円
12階 4800万円台 坪単価219万円
13階 5000万円台 坪単価228万円
14階 5100万円台 坪単価233万円

O1タイプ 3LDK 72.28㎡
1階 4300万円台 坪単価196万円
2階 4100万円台 坪単価187万円
3階 4200万円台 坪単価192万円
4階 4300万円台 坪単価196万円
7階 4500万円台 坪単価205万円
8階 4600万円台 坪単価210万円
9階 4600万円台 坪単価210万円
10階 4700万円台 坪単価214万円
12階 4800万円台 坪単価219万円
13階 5000万円台 坪単価228万円
14階 5100万円台 坪単価233万円

I3タイプ 3LDK 68.15㎡
1階 4000万円台 坪単価194万円
2階 3800万円台 坪単価184万円
3階 3900万円台 坪単価189万円
4階 4000万円台 坪単価194万円
7階 4200万円台 坪単価203万円
8階 4300万円台 坪単価208万円
9階 4300万円台 坪単価208万円
10階 4400万円台 坪単価213万円
12階 4500万円台 坪単価218万円
13階 4700万円台 坪単価227万円
14階 4800万円台 坪単価232万円

P3タイプ 3LDK 68.15㎡
1階 4000万円台 坪単価194万円
2階 3800万円台 坪単価184万円
3階 3900万円台 坪単価189万円
4階 4000万円台 坪単価194万円
7階 4200万円台 坪単価203万円
8階 4300万円台 坪単価208万円
9階 4300万円台 坪単価208万円
10階 4400万円台 坪単価213万円
12階 4500万円台 坪単価218万円
13階 4700万円台 坪単価227万円
14階 4800万円台 坪単価232万円

Qタイプ 4LDK 84.08㎡
1階 5500万円台 坪単価216万円
2階 5300万円台 坪単価208万円
3階 5400万円台 坪単価212万円
4階 5500万円台 坪単価216万円
7階 5700万円台 坪単価224万円
8階 5800万円台 坪単価228万円
9階 5900万円台 坪単価231万円
10階 5900万円台 坪単価231万円
12階 6100万円台 坪単価239万円
13階 6200万円台 坪単価243万円
14階 6300万円台 坪単価247万円

駐車場:259台(身障者用1台、来客用3台含む)月額4900円~月額9900円
バイク置場:22台 月額1500円
自転車置場:サイクルポート439区画、平置き9台(来客用5台、保育園用4台)無料

維持費一例 70.80㎡の場合

管理費(月額)12400円 修繕積立金(月額)5880円

エアリーコートは次期以降の供給となります。

南面に商業施設がありますが距離が離れている(約30m)ため圧迫感はなく日当たりにもそこまで影響してきません。眺望が抜けるとなると高層階となりますがしっかりと価格差を付けていますから個人的には低層階でも良いのではないかと思います。

おすすめとしては「70㎡超え」「ウゴクロ」「目の前が商業施設の建物と被らない」「4000万円に近い価格」という条件が揃うH1タイプ、例えば106、212、313、413号室辺りとなります。

可動収納ユニットウゴクロはモデルルームにて確認できますが片手でも動かせるくらい軽くびっくりしました。

画像出典:長谷工コーポレーション公式HP

ウゴクロは対面クローゼットとなっていますがそれぞれ別々に動かせるため真ん中をフリースペースとすることも可能です。遮音性という部分では壁よりも劣りますが家族構成の変化や荷物が増えてきても対応できるなど魅力ある商品と言えるでしょう。

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

・ルネサンス葛西デュアルフォート 2009年築 東葛西9丁目 葛西駅徒歩15分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約155万円

・イニシア東葛西ファインレジデンス 2011年築 東葛西7丁目 葛西駅徒歩15分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約165万円

・ライオンズ東葛西レジデンス 2011年築 東葛西8丁目 葛西駅徒歩17分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約205万円

上記相場からリビオシティ・ルネ葛西の将来価値を予想すると

Nタイプ 3LDK 72.28㎡ 10階 4700万円台(新築時) → 4300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

設備面ではディスポーザーもなくいたってシンプルです。食洗機はありますが浴室のドアにタオルバーがなかったり引き戸が上吊りでなかったりとコストカットが多く見られます。玄関前も基本的にはアルコーブがなくゆとりがありません。直床ですが高さ42.15mで14階建てのため階高は確保されています。天井高は2500mmとなっています。

第一次取得層向けに舵をきったことは良いことなのですが、個人的にはこの戸数ならディスポーザー付けても良かったのではないかと思ってはしまいます。

【住むレーション】

[都営バス]

東葛西八丁目 8:03発
葛西駅前 8:07着

東葛西八丁目 8:02発
葛西臨海公園駅前 8:13着

[東西線]

葛西 8:16発
日本橋 8:31着
大手町 8:33着

[京葉線]

葛西臨海公園  8:18発
東京 8:31着

基本的にバス便とはなりますが通勤時間帯は毎時10本ほど運行されていますし買い物ついでならアリオ葛西の無料バスの利用も便利です。京葉線の葛西臨海公園であればJR東日本の都区内パスを活用できるなど車なしでもけして不便ということはありません。

もちろん車があればより便利なエリアです。第一期購入特典として敷地内駐車場が確実に確保できるため車所有者であればこのチャンスを逃すのはもったいないですね。

【総評】

全体的に優しさあふれるマンションとなります。

価格面などトータルで考えても第一次取得層に強くおすすめできるマンションとなります。

大規模商業施設隣接のマンションは駅から離れていても強いというのは2004年頃からマンションを見てきて痛感しています。例えば西大島駅徒歩12分の東京スイートレジデンス。けして駅近とは言えませんがアリオ北砂に隣接しています。新築時は坪単価約205万円でしたが現在は坪単価約230万円ほどです。駅距離は近くなりますがアリオ近接のリボンシティレジデンスザ・レジデンス東京イーストも値上がりしています。

大規模商業施設に隣接しているとその商業施設に訪れる人が自然とマンションを目にしてくれて「ここに住んだら便利そう~」と思ってくれます。そしてその方がマンション購入を考える時がくると自然とそのマンションを候補にすると。嘘のような話ですが大規模商業施設隣接マンションではあるあるです。

リビオシティ・ルネ葛西が値上がりすることは難しいかと思いますが駅距離の割には価格維持率が高いと予想できます。もちろん隣に商業施設があり続けることが前提になりますが。

第一次取得層にはおすすめしやすいのですが築浅分譲マンションからの買い替え層には響かない部分が多いでしょう。買い替え層は目が肥えていますし多少高くても今より良いものを・・・という価値観の方が多いですからね。

周辺で賃貸住まいの方が多く大規模マンションの供給が少ないエリア、とはいえハイグレードな高価格マンションが売れるエリアではないからこそ実現した第一次取得層にとってわかりやすい魅力のあるマンションが生まれたことでしょう。

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リビオシティ・ルネ葛西の物件詳細はコチラ

~2018年3月22日追記~

第一期販売概要

販売戸数:124戸

価格:3898万円~6398万円
専有面積:68.04㎡~84.08㎡

管理費:11900円~14700円
修繕積立金:5650円~6980円

駐車場:4900円~9900円


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