今回ご紹介するのはイニシア志木です!

[物件概要]第2期1次

売主:コスモスイニシア
施工:新三平建設
予定価格:4400万円台~5700万円台
専有面積:70.40㎡~80.80㎡
総戸数:43戸
規模:7階建て
交通:東武東上線「志木」駅南口徒歩3分
所在地:埼玉県志木市幸町1丁目
竣工予定:平成29年12月下旬

管理費:12300円~14100円(月額)
修繕積立金:9900円~11300円(月額)

駐車場:17区画収容(平置1区画、機械式16区画)使用料:月額13000円~18000円
自転車置場:86区画(上段:33区画、下段スライド型:49区画、下段固定型:4区画)使用料:月額100円・300円
子ども用自転車置場:4区画 使用料:月額100円・200円
ミニバイク置場:4区画 使用料:月額1500円

地図はこちらです↓

画像出典:イニシア志木公式HP

新築マンション激戦区の東武東上線沿線ですがその中でも良い意味で無難の選択としておすすめできるのが今回ご紹介するイニシア志木となります。

東武鉄道はスカイツリーラインにばかり設備投資をしていましたがここ最近は東武東上線にも力を入れるようになってきました。池袋の再開発、志木駅など主な駅の駅ビル開発、主な駅のホームドア整備など今後も東武東上線の沿線力が高まる期待があります。

しかしながら他のエリア同様に新築マンション価格も高騰しています。

【大山駅】

ブリリア大山パークフロント 大山駅徒歩7分 坪単価約270万円

【下赤塚駅】

グランスイート下赤塚 下赤塚駅徒歩2分 坪単価約265万円

【成増駅】

ソライエ成増 成増駅徒歩11分 坪単価約280万円

【和光市駅】

エコヴィレッジ和光 新街区 和光市駅徒歩12分 坪単価約235万円

【朝霞台駅】

ザ・パークハウス朝霞台 朝霞台駅徒歩2分 坪単価約255万円

【志木駅】

イニシア志木 志木駅徒歩3分 坪単価約245万円

【ふじみ野駅】

ライオンズふじみ野グランテラス ふじみ野駅徒歩3分 坪単価約215万円

ざっくりですが上記が沿線の相場観となります。

上記の中で売れ行きが良いと思われるのがブリリア大山パークフロント、ザ・パークハウス朝霞台、イニシア志木となります。同時に沿線でおすすめしやすい新築マンションもこちらの3物件です。

その中でもイニシア志木は価格、立地などなどバランスが良いですね。乗換駅ではないものの沿線で単独駅としては一番の乗降客数、周辺には充実した商業施設と駅力もあります。

商業施設としては成城石井などが入る駅ビルのエキア、イオン、マルイファミリー、たいらやなど日常の買い物施設が多く自炊派にはもってこいの立地となります。それもあってかイニシア志木では食がコンセプト。スープストックなどを運営するスマイルズとコラボ、「わが家を、最高の食卓にしよう。」をキャッチフレーズとしています。

実際にマンションマニアの住まいカウンターでもプラウドシティ志木本町を購入していただいた相談者様から「志木は食料品を買える場所が多くてとても便利です」という声を多くいただいています。

となればイニシア志木を購入する方は自然と自炊派が多くなるわけですが、ただコンセプトのために企業とコラボして終わりでないというのがさすがはコスモスイニシアです。自炊派の方が購入する、その方たちにとってどんなお部屋、キッチンであれば良いのかをしっかりと考え抜いて造られています。

売りやすくするためにどこかの企業とコラボするだけなら誰にでもできます。しかしコラボしたその先を見て購入者の方が満足するものを提供するというのはなかなか難しいことなのです。

例えばキッチン。

作業スペースを広く確保するためにシンクを端に寄せています。また、食洗機、ガラストップのSiセンサーコンロを標準装備としています。

食器棚部分にコンセントを2箇所設けています。

食器棚置場にはコンセントが2箇所

「イニシア志木にお住まいになる方は自炊派が多い、そうなればキッチン家電も多く購入するはず。」と、その際にタコ足配線にならないようあらかじめコンセントを両端に設けているのです。

上記だけでは終わりません。せっかく自炊派の方が多く購入して食卓が温かくなるのだから自然とリビングに家族が集まるようにしたいよね。という考えで・・・なんと!共用廊下側にある狭めの洋室(一般的に子供部屋)には収納が一切ないのです!

子供部屋に収納がない!その代わり家具が置きやすいですね!

その代わりリビングに家族全員分の衣類が収納できるファミリークローゼットを設けて帰宅時には自然とリビングを通る導線としているのです。

巨大クローゼット!

鏡に映りこむ俺氏!収納力がすごい!

これは「愛」ですね。

賛否両論あるとは思いますがリビング横に家族全員分の収納を設けることは個人的にはありだと思います。洋室に収納がないことで家具を配置しやすくなりますし、収納がまとまっていることで例えばトランクなどたまにしか使わないものを家族でシェアすることもしやすいですね。

沿線で供給されている新築マンションは先ほどご紹介いたしましたが今後発表されるものもあります。

【東武練馬駅】

ジオ練馬北町(予想)

【成増駅】

ブラントン成増(予想)

【和光市駅】

ザ・パークハウス和光丸山台(予想) 

ライオンズ和光丸山台マスターヒルズ(公式HPオープンしました!)

とくに和光市の2物件は注目されていますね。和光市駅最寄りで新築マンションが欲しいと思う方は多いのに供給が少ないわけですから人気は出そうです。坪単価は240万円(70㎡換算約5090万円)と予想しています。予想というよりかは現実的にスムーズに売れる価格です。ただ建築費高騰の影響などもありますからもっと強気で攻めてくる可能性も十分あります。例えば坪単価280万円。70㎡換算で6000万円近くになります。けしてあり得なくはない数字です。

つまりは東武東上線沿いで新築マンションを買う場合は待てど待てど安くなる可能性が少ないわけです。中長期的に見れば話は別ですがしばらくはトンネルの中です。それならば早めに購入したほうが賢明ではないでしょうか。とくにイニシア志木は年内に竣工しますから入居まで待つ時間も短いですね。

玄関の天井高にも注目です!!

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

【南西向き】

Bタイプ 72.32㎡
2階 4898万円 坪単価223万円
3階 5148万円 坪単価235万円

【南東向き】

Cタイプ 71.36㎡
4階 5598万円 坪単価259万円
5階 5698万円 坪単価263万円

Dt・Dタイプ 71.16㎡
1階 4898万円 坪単価227万円
3階 5248万円 坪単価243万円

E1t・Eタイプ 70.40㎡
1階 4848万円 坪単価227万円
4階 5248万円 坪単価246万円
6階 5448万円 坪単価255万円

E2t・E2タイプ 70.40㎡

画像出典:イニシア志木公式HP

1階 4898万円 坪単価227万円
2階 5148万円 坪単価241万円

E3タイプ 70.40㎡
4階 5248万円 坪単価246万円

Fタイプ 80.80㎡
2階 5748万円 坪単価235万円

G2rタイプ 70.13㎡
7階 5998万円 坪単価282万円

共用廊下側のお部屋もアウトポールとなっています。

設備面ではディスポーザーがありません。二重床・二重天井、スラブ厚はボイドスラブで約250mmです。

主な設備仕様・・・食洗機、可動式ルーバー面格子、床暖房、複層ガラス

角地で目立つ場所に位置しているため重圧な色合いのタイルを採用するなど外観デザインにもこだわっています。

画像出典:イニシア志木公式HP

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

・プラウドシティ志木本町 2016年築 駅徒歩4分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約285万円

一例・・・7400万円台(新築時) → 7800万円台(中古時) 約90㎡

・パークホームズ志木ステーションファースト 2008年築 駅徒歩2分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約195万円

一例・・・4800万円台(新築時) → 4700万円台(中古時)

・ベリスタ志木駅前(新座市アドレス) 2010年築 駅徒歩3分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約185万円

一例・・・3000万円台(新築時) → 3100万円台(中古時) 約56㎡

・ザ・パークハウス志木グローリオ 2014年築 駅徒歩3分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約200万円

一例・・・5200万円台(新築時) → 4700万円台(中古時) 約77㎡

上記相場からイニシア志木の将来価値を予想すると

Dタイプ 71.16㎡ 3階 5248万円(新築時) → 4300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[東武東上線]

志木 8:00発
池袋 8:25着

[東武東上線→副都心線]

志木 8:02発
新宿三丁目 8:40着
渋谷 8:47着

[東武東上線→有楽町線]

志木 8:04発
飯田橋 8:47着

【総評】

コスモスイニシアの素晴らしいところは一つ一つの工夫にしっかりとした理由がありその説明が現場でしっかりとできているところですね。ただまとまった収納を用意して「収納豊富ですよ~」ではなく「リビングにまとまった収納を設けることで自然と家族が集まるようにしました。思い切って子供部屋の収納は0にしました。」などなど。

これはモデルルームでの接客でも活用されており、実際に検討者の心にも響いています。

各社の接客を見ていてもその違いは歴然としています。

収納が豊富なのは当たり前ですし、ただ物件の魅力を伝えるだけならAIでもできるはずです。

自社の商品コンセプトをしっかりと把握して、それを現場レベルでしっかりと伝えられている売主はまだまだ少ないですね。コスモスイニシア以外だとメジャー7の野村不動産がずば抜けています。自社の商品をしっかりと把握して購入前の商品説明、生活提案がしっかりとできており、購入前に購入した先にある魅力を事前に語れているということです。

私は新築マンション業界に勤めたことがないため中のことはそこまでわかりませんが、裏を返せば現場の声が本社に届いているということなのだと思います。

不動産価値としては1に立地、2に立地です。イニシア志木に関しては立地も良いですが、それでもおいそれと手が届く価格でないのが新築マンションですから納得して購入したいですし、入居した後の生活価値だって大切です。生活の仕方まで提案してくれるとそれに共感した方が集まりますから入居後のコミュニティも形成しやすそうでいいですね!

イニシア志木のデメリットとしては囲まれ感はないものの眺望の抜け感があるお部屋は少な目です。その分開口部はしっかりと確保しています。

前回の記事→イニシア志木 志木駅徒歩3分の好立地! 現地を見てきました!

関連記事→コスモスイニシアのマンションがおすすめしやすい理由

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