今回ご紹介するのはグランスイート下赤塚です!

[物件概要] ※記事作成時点での販売概要(予定)

売主:丸紅
施工:川田工業
価格:未定
専有面積:54.35㎡~115.18㎡
総戸数:42戸(他に店舗1戸)
規模:地上5階
交通:東武東上線「下赤塚」駅徒歩2分 東京メトロ有楽町・副都心線「地下鉄赤塚」駅徒歩4分
所在地:東京都板橋区赤塚2丁目
竣工予定:平成30年2月下旬

駐車場:10台(他に店舗用3台、内2台を敷地外で確保予定) ※平置:10台
駐輪場:42台(他に店舗用49台)
バイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:グランスイート下赤塚公式HP

画像出典:グランスイート下赤塚公式HP

グランスイート横濱翠の丘に続いて丸紅のグランスイートブランドのマンション記事となります!一時期供給が少なかった同ブランドですが最近になり徐々に増えてきた印象があります。JVではありますが北仲のタワーも楽しみです!!

下赤塚駅は私自身も2年間ほど住んでいたことがあります!有楽町線側だったため主な買い物はみらべるでしたが同マンションが建設される場所にあった東武ストアもたまに利用していました。グランスイート下赤塚は東武ストア建て替えに伴う複合開発のため1階部分には東武ストアがテナントとして入ります。住戸から直結はしていませんがエントランスを出て数秒でスーパーに入ることができます。下赤塚駅の改札からも早歩きすれば1分かからない距離です。地上駅ということもあり玄関を出てから3分後には電車の中というのも不可能ではなく現実的な話となります。

立地に関してのネックとしてはそれなりの囲まれ感があります。さすがに駅徒歩2分で商店街近接ですから致し方ないのですが妥協ポイントではあります。それでも線路、大通りに面していないため駅近の割には静かな環境です。平日の日中は隣に幼稚園がありますから園児たちの声はするでしょう。また、スーパーへ訪れる方が利用する店舗用自転車置き場の真上の住戸はそれなりに音がしそうですね。

画像出典:グランスイート下赤塚公式HP

建物自体は都心のマンションをそのまま持ってきたようなグレード感となっています。あえてバルコニーを半分にしてFIX窓、カウンター付リビングダイニングとしている点はまさに都心のマンション!ディスポーザーはないもののキッチン天然石カウンター、食器洗い乾燥機、トイレ手洗いカウンター、ラクセスキー、エレベーター呼び出し制御、二重床、二重天井など仕様、構造、セキュリティもしっかりとしています。基本天井高が2420mmと低めではありますがその分スラブ厚を250mm~300mmにしているため階高が低いわけではありません。良水工房を搭載しているためキッチンだけでなくお風呂、洗面など住戸内から出てくるすべての水が浄水となります。

珍しい点としては寝室の床をフローリングかカーペットのどちらかを無償で選択ができることです。有償のマンションが多い中で選択肢が多いことはエンドユーザーの満足度向上に繋がります。私自身も一度だけ寝室をカーペットにしたことがありますが冬場暖かく感じるのと、見た目の高級感があります。ただメンテナンスはフローリングのほうが楽だと感じました。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Fタイプ 80.37㎡ 南東向き 4階 6900万円台 坪単価283万円

画像出典:HOME’S

Aタイプ 54.35㎡ 南西向き 3階 4500万円台 坪単価273万円

あくまで予定価格ではありますが平均坪単価としては270万円程度を予定しているとのことです。これは駅前で供給中のヴィークコート赤塚新町ステーションマークとほとんど同じ単価となります。

周辺相場を確認してみましょう!

・イトーピア赤塚 1997年築 地下鉄赤塚駅徒歩4分 坪単価145万円程度
・ウェリス光が丘公園パークハウス(練馬区アドレス)  2004年築 地下鉄赤塚駅徒歩5分 坪単価175万円程度

同類のマンションがないため将来価格の予想はとても難しいです。とはいえ問い合わせも多いマンションのためいずれメールで聞かれそうですからこの記事内で予想しておきます。

参考にするのはライオンズステーションプラザ大山、1997年築、大山駅徒歩1分、大山駅では有名なマンションです。こちらは新築時の坪単価が270万円程度とグランスイート下赤塚とほとんど同じです。大山駅は都心部へ近くなりますが複数路線使える駅ではないため下赤塚駅近くのマンションと資産面ではものすごい差はないはずです。今現在ライオンズステーションプラザ大山は坪単価210万円程度で動いています。そのためグランスイート下赤塚が築20年を迎えたときには坪単価190万円~坪単価200万円程度で動けるのでは?と予想しておきます。6000万円で購入して20年後に4000万円程度の価値を保てるなら良い買い物となります。

あくまで今の相場での予想、かつ東武ストアが営業していることが前提となりますので参考までにお願いいたします。

維持費などは未定でしたが70㎡で管理費、修繕積立金合わせて月額28000円程度になる予定とのことです。

下赤塚駅前ではもう1件マンションが建設されていますが一人暮らし向けの賃貸マンションとなります。地上13階建て、総戸数156戸+店舗という計画で、三井不動産レジデンシャルと丸紅が建築主です。

【総評】

下赤塚駅北口の分譲マンションとしては№1であると評価できます。駅近でスーパーとの複合開発ですから鉄板な物件です。しかしながらエンドユーザーがついてこれるのか?需要が残っているのか?この2点は心配ですね。小規模マンションのため管理費の負担が大きく、約70㎡、6000万円程度のお部屋をフルローンで購入すると管理費など合わせて月額20万円近くになってしまいます。また、駅前のヴィークコート赤塚新町ステーションマークが供給されたばかりですから需要が残っているのかどうかも気になります。

しかしながらもう少しするとグランスイート下赤塚に追い風となる出来事があると予想しています。それはソライエ成増の価格発表です。あちらは便利な成増駅が最寄りとはいえ駅から下り坂を歩いて徒歩11分です。しかしながら安く出すことは困難で高値販売になるのでは?と予想しています。となると「成増で待ってました!」という方が下赤塚に流れてくる可能性が高くなります。ソライエ成増に関しても問い合わせのあるマンションのため記事化を予定しております!

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~2018年5月27日追記~

先着順概要

販売戸数:7戸
販売価格:5540万円~7880万円
専有面積:67.58㎡~87.23㎡
間取り:3LDK

管理費:16300円~21100円(月額)
修繕積立金:7780円~10040円(月額)


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