オハナ中浦和　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはオハナ中浦和です！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：72.10㎡～90.09㎡
総戸数：94戸
規模：5階建て
交通：JR武蔵野線「西浦和」駅徒歩8分　JR埼京線「中浦和」駅徒歩12分　JR埼京線「武蔵浦和」駅徒歩20分
所在地：埼玉県さいたま市桜区田島3丁目
竣工：2021年7月

駐車場：64台　平置1台、機械式63台
駐輪場：188台
バイク置場：3台　平置3台

地図はこちらです↓

画像出典：オハナ中浦和公式HP

最寄り駅は武蔵野線の西浦和駅で徒歩8分、埼京線の中浦和駅も徒歩12分と日常使いも可能です。武蔵浦和駅も整備された遊歩道を徒歩20分ですから帰宅時や休日の散歩がてらなどであれば使いやすいでしょう。実際に私もオハナ中浦和の近くに住んだことがありたまーに武蔵浦和駅からてくてくと歩いていました。

南面には武蔵野線の線路があるため電車の音とは付き合うことになります。貨物線も通りますから慣れてくると武蔵野線なのか貨物線なのか判断が付きます(笑)

通勤時に朝ごはんを食べていて電車の音がしないと「もしや？！」となりネットで調べると思った通り武蔵野線が輸送障害で止まっているなんてことも！私は主に中浦和駅まで歩いていましたから武蔵野線を利用する機会はそこまで多くなかったものの2路線利用できるというのは便利ですね。

配棟計画としてはオハナらしくないですね。西棟と東棟があるのですが数年前のオハナであれば東棟を設けずに平置き駐車場を多く設けていたはずです。それが今回は狭いところに機械式駐車場をむりくり設けています。せっかくの修繕積立金フラットも魅力が薄れてしまいますよね。

住居系エリアですし西側の戸建ては新しいですからほぼほぼ確定眺望というのは魅力です。

外観デザインに関してはガラス手摺の一部を濃い色としたり側面は落ち着いたベージュ系としたりいつものオハナです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：オハナ中浦和公式HP

［レジデンスA棟　西向き］

Aタイプ　4LDK　81.44㎡

画像出典：オハナ中浦和公式HP

C1タイプ　3LDK　75.15㎡

画像出典：オハナ中浦和公式HP

C2タイプ　3LDK　72.76㎡
2階　4000万円～4399万円　坪単価181万円～坪単価199万円
3階　4400万円～4699万円　坪単価199万円～坪単価213万円
4階　4700万円～4999万円　坪単価213万円～坪単価227万円

［レジデンスB棟　東向き］

J2タイプ　3LDK　72.46㎡
2階　4000万円～4399万円　坪単価182万円～坪単価200万円
3階　4400万円～4699万円　坪単価200万円～坪単価214万円
4階　4700万円～4999万円　坪単価214万円～坪単価228万円

平均坪単価は約220万円です。

すべて70㎡以上というのはこの時代にしては頑張っています。

ん～浦和エリアの新築マンションとして見ればまだ買いやすい価格ではありますが坪単価220万円かぁ。。。武蔵浦和駅近くの良質な中古マンションすら購入できてしまう価格です。

スケルトンイン・インフィル採用で両面バルコニー住戸も多いダイアパレス武蔵浦和モリノの中古が坪単価140万円ですからね。。。ちょっとこれは売るの大変だろうなぁ～。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。食洗機もありません。ソフトクローズもありません。扉は下レールです。リビング横のウォールドアは天井部分から数十㎝残ります。浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式です。リビングの床暖房はあってよかった。。。ニッチにコンセントを付けてくれているのはいいですね！！

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm～2500mmです。

共用部はエントランスホール横にキッズプレイラウンジがあります。

周辺相場を確認しましょう！

・ダイアパレス武蔵浦和モリノ　2007年築　田島3　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約140万円

・レーベンヴィラ西浦和ラフレコート　2007年築　田島3　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約120万円

・エクシオ中浦和レジデンス　2007年築　田島4　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約125万円

上記相場からオハナ中浦和の将来価値を予想すると

C2タイプ　3LDK　72.76㎡　3階　4400万円～4699万円(新築時)　→　3280万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料も高くないエリアのため利回り3％ちょっとしかないですね。

駐車場は身障者優先を除いて機械式、設置率約68％です。

維持費はすべて未定でした。

【住むレーション】

［埼京線］

中浦和　8:00発
武蔵浦和　8:03着

※武蔵浦和で通勤快速に乗り換え(同一ホーム向かい側)

武蔵浦和　8:05発
赤羽　8:15着
十条　8:18着
板橋　8:21着
池袋　8:25着
新宿　8:31着
渋谷　8:36着
恵比寿　8:38着
大崎　8:42着

中浦和　8:01発
南与野　8:04着
与野本町　8:06着
北与野　8:08着
大宮　8:12着

［武蔵野線］

西浦和　7:55発
武蔵浦和　7:58着
南浦和　8:01着
東浦和　8:05着
東川口　8:09着
南越谷　8:13着
越谷レイクタウン　8:16着
吉川　8:19着
吉川美南　8:21着
新三郷　8:24着
三郷　8:26着
南流山　8:29着
新松戸　8:32着
新八柱　8:36着
東松戸　8:39着
市川大野　8:42着
船橋法典　8:45着
西船橋　8:49着
南船橋　8:58着
新習志野　9:01着
海浜幕張　9:05着

西浦和　8:01発
北朝霞　8:07着
新座　8:10着
東所沢　8:15着
新秋津　8:18着
新小平　8:23着
西国分寺　8:28着
北府中　8:30着
府中本町　8:33着

通学校は西浦和小学校で約1.4キロ、田島中学校で約1.5キロです。

国際興業のバス停留所を利用して浦和駅へ出ることもできます。

【総評】

ん～。よく事業化しましたね。これは売るの大変そうだなぁ～。

芯がぶれちゃってるのですよね。オハナはプラウドよりもコストコントロールしているところは多いけども敷地にゆとりを持たせ緑豊かに、本体価格も維持費も抑えつつ現実的な価格で持ち家が取得できるのがウリなわけですが配棟計画きつすぎって一体どうなっているのか。もはやこれでオハナを名乗るというのは過去のオハナに失礼なような。過去のオハナはビシッと芯がしまっていることが大きく評価されてきたのですよね。逆にオハナではないと思えばいいのかな。

もちろん今の検討者にとって過去のオハナは関係ないですし、資産性なんて「そんなの関係ない！」という方向けなわけでそんなこと思うのはマニア目線の私くらいかもしれませんけども、、、

本当にこの価格で売るなら野村さんスゲーな。

私自身も住んでいた街なので便利なのはわかるのですが4000万円にかなりのかなり大きな壁があるエリアですよ。今からでも平均坪単価180万円くらいにしないとこりゃ動かないですよ。

芯がぶれぶれで誰をターゲットにしているのかがまったく見えてこないです。スーモカウンターにガンガン広告費払って紹介していくのかなぁ～。ここまで誰が買うのかが見えてこない物件なかなかないので正直驚きを隠せません。

あくまで予定価格ですからね。最終的に坪単価180万円くらいでの販売にしないとこりゃ動かないかと。。。坪単価180万円なら動くでしょう。

アーバンパレス武蔵浦和も坪単価220万円くらいではありますがあちらはバイパスからも線路からも離れて南向きが多いですから高いけども欲しいという方はいるでしょう。そういったマンションならまだ動くのですがオハナ中浦和の立地では地元の方さえ「？？」なわけで誰をターゲットにするのだろうか。教えて野村さん。

いや、本当に住みやすい立地ですよ。私も住んでいて快適でした。ただ、価格が高すぎるのとコンセプトがぶれぶれなのでターゲット層がわからないのです。

動画もご覧ください！

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前回の記事→オハナ中浦和　価格は？！　現地を見てきました！

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アーバンパレス武蔵浦和　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

～2020年11月21日追記～

販売戸数：30 戸
販売価格：37,990,000円 (2戸) ～54,990,000円 (1戸)
最多価格帯(100万円単位)：4,200万円台(7戸)
間取り：3LDK ～4LDK
専有面積：72.76㎡～86.59㎡

管理費：月額14,300円～17,000円
修繕積立金：月額9,700円～11,500円

駐車場：64台（平置1台、機械式63台）月額:6500円～12000円
駐輪場：188台　月額200円～600円
バイク置場：3台　月額:2000円～3000円

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