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今回ご紹介するのはプラウドシティ所沢です！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：西武・谷沢建設特定建設工事共同企業体
予定価格：5300万円台～12800万円台
予定最多価格帯：6300万円台
専有面積：56.22㎡～101.42㎡
総戸数： 303戸
規模：8階建て
交通：西武池袋線・西武新宿線「所沢」駅徒歩10分
所在地：埼玉県所沢市北秋津（所沢市北秋津・上安松土地区画整理事業の一部23街区）
竣工予定：2025年11月上旬
引き渡し予定：2026年1月下旬

駐車場：自走式立体駐車場156台（身障者優先駐車場1台、カーシェアリング用1台含む）

地図はこちらです↓

画像出典：プラウドシティ所沢公式HP

西武線の所沢駅東口から徒歩6分の地で開発中のToKoKoRo TOWN内(所沢市北秋津・上安松土地区画整理事業)に位置しています。従前は茶畑などがあったエリアです。

駅からToKoKoRo TOWNまでは起伏が少なく(若干高低差あり)所沢駅東口中央通りを経由するだけですから分かりやすく歩きやすい道のりです。プラウドシティ所沢に関してはToKoKoRo TOWNに入ってから4分ほど歩くため駅徒歩10分にはなりますが街区内に入ってしまえばより歩きやすい道のりになるため『恵まれた駅徒歩10分』と言えるでしょう。

もちろん『ざわとこのわちゃわちゃの中心もしくはできる限り寄り添って暮らしたい』という方には今作は合わず、『ざわとこのわちゃわちゃからはしっかりと離れて暮らしたい』という価値観をお持ちの方に合ってきます。

どちらかというと戸建を好む方に合うような住環境ですね。

所沢は西口と東口で駅を出た瞬間の空気感が180度異なるのが特徴的な中で今作は東口から徒歩10分ですからかなりのかなり落ち着いた住環境となります。

所沢全体としては分譲マンションが多く立ち並んでいますが今作周辺の所沢陸橋通り以東には用途地域の関係もあり分譲マンションはほとんどなく(近くでユニハイム所沢が建設中ではありますが総戸数40戸)良くも悪くも所沢の中では『マンションらしくない立地』です。

そのため周辺は既存の戸建住宅が多いですし、今作も同売主によるプラウドシーズンとの一体開発となっています。線路東側の土地区画整理事業(下安松側)に関しても戸建がメインになることでしょう。

戸建てとガチガチにバッティングするエリアの中に普通のマンションを建設してもなかなか売れないですし基本的にはそういった物件は購入を避けるべきなのですが今作は総戸数303戸というスケールメリット、そしてプラウドシティというブランド力がありますから『戸建が売れ線のエリアながらも住みたくなるマンション』『戸建が売れ線のエリアながらも買っても良いマンション』と言えるでしょう。

日常の買い物は2024年開業のToKoKoRo TOWNのSOCOLA所沢(スーパーマーケットはライフ)が目の前、同じく2024年開業の西口駅前デッキ直結のエミテラス所沢(サミットストア)が徒歩13分、その他駅ビルのグランエミオ(ザ・ガーデン自由が丘)や駅西口階段降りてすぐの西友、プロぺ商店街を抜けた先のTOCOTOCO SQUARE(オーケー)などなどとても便利です。

SOCOLAにはジョーシンも入っているためおもちゃ好きの大人にも最高ですね！(毎週末子供にねだられそうですが。笑)

東口駅前にはマンションマニアが大好きな餃子店ぎょうざの満州もあります！！(ぎょうざの満州以外の餃子店へ行くことがほとんどないくらい。笑)

通学校の北秋津小学校が徒歩3分という近さですし、現在モデルルームがある約2600㎡の土地は公園になるなど子育てファミリーにとってはとっつきやすい条件が整っています。(中学校は遠いです)

プラウドシティ所沢に住んだらエミテラス所沢のユニクロとアカチャンホンポ辺りで所沢スタイルを決めちゃいましょう！！

建設地はToKoKoRo TOWNの主要道路の南側、土地形状が整っているわけではありませんが全面が接道、その道に沿って建物をうまいこと配しており、さらに視界抜けする高台に位置しているため条件が著しく厳しい部屋はありません。

その中でも第一期では条件が良いA棟(南西向き)とC棟(南向き)から販売される予定です。※C棟の中でもNTTの鉄塔(そんなに背は高くないですが気になるっちゃ気になる)やその先の霊園と被らない側から販売予定(霊園のほうがグラウンドレベルが低いため部屋からは気にならないでしょうけどもいずれにしても鉄塔があるためC棟の中では条件がやや劣る位置があり、そこは第一期では売り出しなし)

A棟は細めの接道を挟んで戸建てと学校のためその戸建てを超えるとグッと視界抜けしてきます。

C棟も同じく細めの接道を挟んで視界抜けしてきますがその先に木々があるため上階を選ばないと抜けてはきません。

いずれにしても今作は接道よりもグラウンドレベルが高く主開口部側は第一種低層住居専用地域でグラウンドレベルもより低くなるため将来的に見ても日当たりと眺望が守られるということになります。

エリア柄ある程度時間をかけて販売していくのでしょうけども(竣工前完売はせずに棟内モデルルーム販売へと移行するでしょう)条件良いところから販売となれば今検討している方が次期以降を待つメリットはないでしょう。(1階の階段付きテラス住戸を狙う方を除く←あの3部屋だけでも第一期で供給してほしいと思った人は少なくないはず)

グランドエントランスとなる共用棟は1階がRC、2階が木造のハイブリッド構造となっており見た目としても和モダンな玄関口となっています。

大きな車寄せ、雨水を再利用した水景のあるレインガーデン(歩行者用)などアプローチとしてもスケールメリットを活かせています。(自走式立体駐車場まで巻き込んだゲートデザイン…完成したらマジでカッコいいぞ…)

中へ入っても木質化された二層吹き抜けのグランドエントランスとラウンジに加えて2階部分の窓面豊かな横に長いコリドーがスペシャルですね。全体的に窓面が豊かで外周部の植栽を自然と望めるのも満足度を高めてくれるポイントの一つとなることでしょう。

住戸棟の外観デザインとしても白を基調としつつ妻側や階段などを曲線とするなど共用棟と合わせて目を引くものとなっています。とくに今作は商業施設側から見える背中側が目立つ中で独立した共用棟はもちろん住戸棟の共用廊下側もコンクリートとガラス手摺を使い分けおしゃれにしてくれているなど『存在自体が広告となる』ことは間違いないでしょう。(マンション価格が高い時代の近郊・郊外新築マンションにしてはある程度リセールにも期待しやすい)

隔て板もしっかりとスラブtoスラブです。

外廊下ではありますが外周部だけでなく共用棟や自走式立体駐車場と住戸棟の間は所沢の郷土種を採用した植栽計画となっており部屋に辿り着くまでの間も楽しめるものとなっています。

共用棟2階にはパーティ利用やキッズルームとして多用途に使えるマルチリンクス、D棟8階の眺望条件が良い位置にゲストルーム、同じくD棟8階にプライベートブース完備のスカイワーケーションルーム、その他共用棟にシェアストレージ、ランドリーブースも設けられるなど大規模マンションらしく共用施設も充実しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：プラウドシティ所沢公式HP

［A棟］

A1タイプ　3LDK　82.83㎡

画像出典：図面集

2階　7400万円台　坪単価295万円
3階　7700万円台　坪単価307万円

A6タイプ　3LDK　71.81㎡
1階　6300万円台　坪単価290万円(A6tタイプ)
2階　5900万円台　坪単価271万円
3階　6100万円台　坪単価280万円
5階　6400万円台　坪単価294万円

A6rタイプ　3LDK　87.15㎡

画像出典：プラウドシティ所沢公式HP

7階　9800万円台　坪単価371万円

A7タイプ　3LDK　68.84㎡
1階　6100万円台　坪単価292万円(A7tタイプ)
2階　5700万円台　坪単価273万円
3階　5900万円台　坪単価283万円
5階　6200万円台　坪単価297万円
7階　6500万円台　坪単価312万円

A9タイプ　2LDK　63.91㎡

画像出典：プラウドシティ所沢公式HP

1階　5700万円台　坪単価294万円(A9tタイプ)
2階　5300万円台　坪単価274万円
3階　5500万円台　坪単価284万円
5階　5800万円台　坪単価300万円
7階　5900万円台　坪単価305万円

A12タイプ　3LDK　70.99㎡
1階　6200万円台　坪単価288万円(A12gタイプ)
2階　5800万円台　坪単価270万円
3階　6000万円台　坪単価279万円
5階　6300万円台　坪単価293万円
7階　6500万円台　坪単価302万円
8階　6900万円台　坪単価321万円

A15rタイプ　4LDK　101.42㎡
8階　12800万円台　坪単価417万円

［B棟］

次期以降販売予定

［C棟］

C7タイプ　3LDK　80.52㎡
1階　7300万円台　坪単価299万円(C7tタイプ)
2階　6900万円台　坪単価283万円
3階　7000万円台　坪単価287万円
5階　7300万円台　坪単価299万円
7階　7500万円台　坪単価307万円
8階　7900万円台　坪単価324万円

C8タイプ　3LDK　71.87㎡

画像出典：図面集

1階　6500万円台　坪単価299万円(C8tタイプ)
2階　6200万円台　坪単価285万円
3階　6300万円台　坪単価289万円
5階　6500万円台　坪単価299万円
7階　6700万円台　坪単価308万円
8階　7100万円台　坪単価326万円

［D棟］

次期以降販売予定

平均坪単価は約300万円です。

70㎡超が中心のため今の時代の新築マンションとしては頑張ってくれている面積帯です。

間取り形状は田の字が主でシンプルではありますが玄関前にゆとりをもたせできる限り共用廊下側の洋室も柱外出し、玄関クランクイン住戸は窓を設けてくれているため室内廊下に自然光を取り込めるのも良いですね。

角住戸に関しても外観デザインに沿って妻側ダイレクトウィンドウが斜めに伸びているプランや大きめのルーフバルコニーだけでなく光庭と大型収納、その光庭に窓を設けたビューバスがある100㎡超え、扇形住戸同士の間に吹き抜けがあるプランなど高価格帯の部屋を狙う方にとっても選ぶ楽しみがあります。

連窓サッシになっているだけでなくリビングだけでも2.5枚窓になっているのも素晴らしいですね。

戸建とバッティングするエリアだからこそ高価格帯住戸も売れる工夫がなされており、それは結果として間違いなくオーナー満足度向上に繋がることでしょう。(ざわとこ駅徒歩10分で億ション？はっ？マジ？戸建買うわ！というような方も心躍る商品設計)

また、1階住戸には大きなテラスとスーパーセラー(床下収納)があったりと『戸建派だけど24時間ごみ捨て可能は捨てがたい…』というような方にも検討しやすいことでしょう。地盤が良くハザードマップで色がつかないエリアのため尚更ですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチンタッチレス水栓、浴室フラットラインLED照明、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関電気錠、可動式ルーバー面格子、ハイブリッド給湯・暖房システム「エコワン」、ゼッチ基準など単価帯からすればプラウドブランドらしくしっかりしたものになっています。(基本的にプラウドは周辺マンションと比べて価格が高いものの商品力も高い傾向がある)

ただ、2025年11月上旬竣工予定という青田売りの第一期としてはかなり遅いスタートがゆえにダウンライトなどの建築系オプションを楽しめないのは惜しいところではあります。だからこそ水回りの天板をフィオレストーンなどもうワンランク上のモノにしてくれるとより嬉しかったですよね。

構造は二重床(床スラブ厚200mm～260mm)・二重天井(ミライフル)、基本天井高とサッシ高は1階から7階までは約2450mm×約2035mmとごくごく一般的ですがなんと！！最上階の8階は約2600mm×約2400mmとなります！！

サッシ高2400mmはすごいですね…←良い意味でやりすぎです(笑)

プラウドシティ日吉の2400mm×2400mm×スラット3工法も素晴らしかったですが2600mm×2400mmは…これはたまらんですね。400万円ほど払う価値があることでしょう。(7階と8階の価格差は400万円ほど)

周辺相場を確認しましょう！

［西口］

■プライディール所沢

2003年築　所沢駅徒歩5分

新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約200万円

動き一例

約78㎡
新築時3800万円台
中古時4800万円台

■プラウド所沢

2012年築　所沢駅徒歩3分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約240万円

動き一例

約72㎡
新築時3800万円台
中古時4800万円台

［東口］

■ブランズタワー所沢

2021年築　所沢駅徒歩6分

新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約305万円

動き一例

約63㎡
新築時4400万円台
中古時5400万円台

約78㎡
新築時6100万円台
中古時7900万円台

■シティタワー所沢クラッシィ

2021年築　所沢駅徒歩3分

新築時の坪単価約345万円
現在の坪単価約420万円

動き一例

約57㎡
新築時6100万円台
中古時7800万円台

約70㎡
新築時6000万円台
中古時7400万円台

■プラウド所沢寿町

2022年築　所沢駅徒歩9分

新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約270万円

動き一例

約66㎡
新築時4100万円台
中古時5300万円台

上記相場からプラウドシティ所沢が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

C8タイプ　3LDK　71.87㎡　5階　6500万円台　→　5560万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置きと自走式立体駐車場で設置率約50％と駅距離なりにとても条件が良いですね。しかも1階部分はEV充電対応、エレベーターもあります！

少々足りない感じもしますが野村不動産のため同時抽選(部屋と駐車場抽選の結果を知ってから契約へ進む)ですからマストの方も安心です。

※営業サイドから積極的にそのような案内はしていないかとは思いますが「駐車場が当たらなかったので買うのやめます」がペナルティなしで可能です(一概には言えないですが他デべの場合は部屋の契約の後に駐車場抽選のため駐車場落選を理由に買わないとなれば手付金放棄になってしまう)

※プラウド新浦安パークマリーナのように同時抽選でない野村物件もありますので必ず物件ごとに確認されてください

～サイズ～

全長5000mm×全幅2500mm×全高2100mm/2300mm

上階でも重量制限が緩いためよっぽど重たい車でなければ対応しています。

使用料は未定でしたが1万円～1万円台前半を予定しているとのことでした。

駐輪場はスロープありで地下1階、設置率約160％です。

管理費は㎡単価月額約292円を予定、自走式駐車場なのでもうワンパンチ低ければ嬉しかったですがディスポーザーありで複数の共用施設もありますから悪くはないでしょう。(自走式駐車場は修繕計画にも良い影響を与えてくれるため使わない方もハッピー)

少し高いと感じてしまった理由としてはブランズタワー所沢がディスポーザー、内廊下、各階ごみ置場ありで㎡単価月額約300円ほどと頑張っていたことが印象に残ってしまっているからです。

流行りの第三者管理を採用しています。いろいろな意見はあるかと思いますが私としては第三者管理は好印象です。スーパー理事長がいてくれる非第三者管理ならより良いのでしょうけどもスーパー理事長がいない非第三者管理なら第三者管理のほうが安心ですからね。管理者業務費用は月額1650円を予定しています。

住戸を結ぶエレベーターは4基(分速90m)、全棟廊下で繋がっているため十分な基数でしょう。

その他共用棟と自走式駐車場にもエレベーターがあるため全体では6基あります。

メールコーナーとゴミ置き場は共用棟1階に集約されています。

横に長いマンションのため住む部屋によってエントランスまで数分の差がつくためその辺りも考慮して部屋を選びたいですね。(車を使う機会が多いのか自転車を使う機会が多いのか等々)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プライディール所沢　総戸数38戸　管理費㎡単価月額約190円

■プラウド所沢　総戸数65戸　管理費㎡単価月額約214円

■ブランズタワー所沢　総戸数155戸　管理費㎡単価月額約300円

■シティタワー所沢クラッシィ　総戸数311戸　管理費㎡単価月額約350円

■プラウド所沢寿町　総戸数105戸　管理費㎡単価月額約270円

【住むレーション】

［西武池袋線(有楽町線・副都心線直通)］

所沢　7:55発
ひばりヶ丘　8:04着
石神井公園　8:11着
池袋　8:28着

所沢　7:49発
秋津　7:52着
清瀬　7:55着
東久留米　7:57着
ひばりヶ丘　8:00着
保谷　8:03着
大泉学園　8:06着
石神井公園　8:09着
練馬　8:13着
新桜台　8:18着
小竹向原　8:21着
千川　8:25着
要町　8:28着
池袋　8:32着
東池袋　8:35着
護国寺　8:37着
江戸川橋　8:40着
飯田橋　8:44着
市ヶ谷　8:46着
麹町　8:49着
永田町　8:50着
桜田門　8:53着
有楽町　8:55着

所沢　7:58発
秋津　8:01着
清瀬　8:03着
東久留米　8:06着
ひばりヶ丘　8:08着
保谷　8:11着
大泉学園　8:14着
石神井公園　8:17着
練馬　8:22着
新桜台　8:25着
小竹向原　8:28着
池袋　8:36着
新宿三丁目　8:43着
明治神宮前　8:47着
渋谷　8:49着

［西武新宿線］

所沢　7:49発
東村山　7:52着
久米川　7:55着
小平　7:57着
花小金井　8:01着
田無　8:04着
上石神井　8:13着
鷺ノ宮　8:20着
高田馬場　8:31着
西武新宿　8:34着

所沢　8:58発
航空公園　9:00着
新所沢　9:02着
入曽　9:05着
狭山市　9:09着
新狭山　9:11着
南大塚　9:14着
本川越　9:21着

［S-TRAIN］

所沢　6:23発(始発)
保谷　6:35着
石神井公園　6:40着
飯田橋　7:06着
有楽町　7:16着
豊洲　7:24着

［有料特急］

所沢　7:43発
池袋　8:14着

所沢　7:54発
入間市　8:05着
飯能　8:13着
横瀬　8:54着
西武秩父　8:59着

所沢　7:53発
東村山　7:56着
高田馬場　8:26着
西武新宿　8:29着

所沢　8:16発
狭山市　8:24着
本川越　8:32着

［空港リムジンバス］

所沢駅東口　4:30発(始発)
東所沢駅発　4:45発
羽田空港第2ターミナル着　5:45着
羽田空港第1ターミナル着　5:50着
羽田空港第3ターミナル着　6:00着

西武鉄道の拠点となる駅ですから運行本数がとにかく充実、一部始発設定や有料特急のLaview(池袋線)とRedarrow(新宿線)、座席指定有料列車(池袋線の有楽町線直通)のS-TRAINも利用できるため課金しての快適移動も可能です。

関越自動車道の所沢ICまでは20分ほどかかってしまいますし、有料道路で都心へ出るとなれば美女木経由の大回りルートとなるため車で多方面へガンガン外出したい方にはあまり合ってこない立地です。

【総評】

これはいい出物ですね～。とても良いです。

もっともっと駅に近い物件はあるものの『街づくり』ですから街の中で買い物を済ますことができる利便性、小学校が近い安心感、そこにプラウドブランドの商品力高い大規模マンションとなれば『駅から離れただけの価値がある』ことは確かでしょう。

価格に関しては『駅にもっと近い築浅系中古マンション、例えばタワーマンションのブランズタワー所沢ですらも手が届いてしまう』ということをどう考えるかですね。駅距離を考えると決してバーゲンセール価格というわけではないでしょう。

ただ、先に述べたようにライバル物件がほぼいない側ですから『ToKoKoRo TOWNに住みたい』となっているのであれば他マンションは完全無視してプラウドシティ所沢を購入してしまったほうが良いでしょう。比較検討するとしてもプラウドシーズンですね。(プラウドシーズンは8000万円前後のためランニングコストを考慮するとほぼ同じ支払額)

『所沢に住みたい』なのか『所沢のToKoKoRo TOWNに住みたい』なのかで評価が大きく分かれることは間違いなく、自分たちの価値観が後者なのであれば少々お高いにしても満足度で十分回収できる街並み、商品力であると言えるでしょう。

そして、ご予算6000万円台の中広域検討者も候補にしてみると面白いかもしれないですね！

特に若年層にもぜひ検討していただきたい物件です。(20代でプラウドシティ所沢のファーストオーナーとかカッコよすぎるって…)

もちろん今の時代は中広域検討者にとって『東京か東京以外か』の壁が高くなっていますし、近郊・郊外エリアになればなるほど住宅ローン金利上昇による影響も大きくなりがちですから『いくらいい街とマンションでも所沢で6000万円かぁ～』と二の足を踏んでしまう方も少なくはないでしょう。

ただ、いつの時代も自分たちの予算感の中でベストな街と物件を掴むしかありません。

そんな中で繰り返しになりますが『6000万円ほどで購入できる新築マンションの中では条件が良い』ことは確かですから自分たちにとって新しい街で新しい『ざわとこライフ』が合っているか確かめてみることに損はないでしょう。

余談にはなってしまうのですがマンションマニア、マンションウォッチ開始から20年を超えました。

そんな中で近年は『近郊・郊外の新築マンションは冬の時代』であることを痛感しています。

土地代はさておき、何より建築費が高く『価格抑えめなのにスペシャルなマンション』をつくることが本当に難しい時代になっています。

都心や近郊・郊外でも駅直結系であればスーパーパワーカップルやザ・富裕層が買ってくれるため事業化してくれますがそうでない立地となれば買い手がついてこれないですから土地の情報があっても『仕入れて事業化しよう！』とならないのですよね…

そのような厳しい時代の中でプラウドシティ所沢は『価格抑えめなのにスペシャルなマンション』なのです。

昔当たり前のように味わていた価格抑えめ系新築マンションのテンションMAX、今では滅多に味わえないですから感動してしまいました。(今後も近郊・郊外の大規模マンション供給は続きますが今作くらいこだわりをもってつくれる物件がどれだけあるのかは不安です…今作はここまでやるか？ってくらい頑張ってくれていますからね…)

これも『時間をかけて話し合いが進んできた土地区画整理事業で商業、戸建てとのセットだから実現できた』ことは間違いないでしょう。

こればっかりは分からないですが、もしも土地区画整理事業として業者選定をするのが今であったならば野村不動産も手を挙げていたかは微妙かもしれないですからね。(数年前の走り出しと今からの走り出しを比べた際に同じものを同じ価格で供給することは不可能)

スペシャル安いとは思わないですが『支払額以上のオーナー満足度が得られるTMD(坪単価満足)が高いマンション』であることは間違いないでしょう。

住戸選びに関しては好みの問題ではあるものの戸建てとバッティングするエリアだからこそ『戸建てでは買えない抜け感ある眺望』となる部屋を選んでおくと満足度の高さに期待できるのではないでしょうか。

列によりますが5階くらいだと視界抜けしやすいですから特別低層階にこだわらないなら価格と眺望のバランスが良い5階、7階まで行くなら400万円頑張って最上階、戸建て感覚で住みたいなら1階という選び方がおすすめしやすいです。

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