今回ご紹介するのはブランズシティ蓮田です!

[物件概要]第一期販売戸数76戸

売主:東急不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:2978万円~5258万円
専有面積:67.04㎡~87.12㎡
総戸数:168戸
規模:14階建て
交通:JR宇都宮線「蓮田」駅徒歩1分(エントランスまで徒歩2分)
所在地:埼玉県蓮田市本町
竣工予定:2020年10月下旬

駐車場:121台 月額:5000円~10000円
バイク置場:12台 月額:3000円
自転車置場:294台+サイクルポート21区画 月額:200円~700円

管理費(月額) 15200円~19700円
修繕積立金(月額) 7100円~9200円

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズシティ蓮田公式HP

計画自体は30年以上前からありましたがようやく販売開始となった蓮田駅前の再開発マンション。当初はタワマンの計画もあったと記憶していますが建築費高騰の影響などもあってか板状で14階建てという一般的なマンションで落ち着きました。

埼玉県では初のブランズシティブランドとなるはずです。関東圏の近郊・郊外ではブランズシティ守谷ブランズシティ津田沼奏の杜、供給中ではブランズシティ横濱上大岡などがあります。

複合開発となるためマンション南側に商業施設(小さめのスーパーマーケットもしくはコンビニ?)、診療所、子育て支援施設、行政窓口が入る複合施設も合わせて建設されます。その北側がマンションとなり、エントランスは線路横の東側となるため駅からマンションエントランスまでは80m超ではあるものの複合施設横で計測できますから表記上は徒歩1分を取れています。駅からの道のりは信号なしでフラットな道のりかつ一部屋根ありですからエントランスを出て2分後に電車の中ということも不可能ではありません。

駅前にしては敷地形状にゆとりがあり一部駐輪場と斜め向かいの建物に被るお部屋があるもののほとんどのお部屋が採光・眺望ともに窮屈感ありません。南西向き住戸は複合施設の裏手となるため住戸は4階からですが複合施設の屋上にある室外機などが若干気になるため選べる内は6階より上、南東向きは目の前が線路ですが高架ではないため選べる内は低層階が人気出ることでしょう。

とくに南東向きの2階と3階は複合施設と高さを合わせるために階高が高くなっており天井高が2720mmとなっていますから狙い目です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

天井高

2階・3階:2720mm
4階:2570mm
5階~8階:2520mm
9階~14階:2470mm

[南西向き]

Aタイプ 4LDK 87.12㎡ 管理費(月額)19700円 修繕積立金(月額)9200円

画像出典:ブランズシティ蓮田公式HP

8階 4798万円 坪単価182万円
10階 4958万円 坪単価188万円
12階 5048万円 坪単価191万円
13階 5098万円 坪単価193万円
14階 5258万円 坪単価199万円

Bタイプ 3LDK 75.84㎡ 管理費(月額)17300円 修繕積立金(月額)8000円
8階 4108万円 坪単価179万円
11階 4168万円 坪単価181万円
13階 4208万円 坪単価183万円
14階 4308万円 坪単価187万円

Cタイプ 3LDK 75.84㎡ 管理費(月額)17300円 修繕積立金(月額)8000円

画像出典:ブランズシティ蓮田公式HP

8階 4108万円 坪単価179万円
9階 4128万円 坪単価179万円
10階 4148万円 坪単価180万円
13階 4198万円 坪単価183万円
14階 4308万円 坪単価187万円

Dタイプ 3LDK 75.84㎡ 管理費(月額)17300円 修繕積立金(月額)8000円
8階 4128万円 坪単価179万円
9階 4148万円 坪単価180万円
10階 4168万円 坪単価181万円
11階 4188万円 坪単価182万円
12階 4208万円 坪単価183万円
14階 4338万円 坪単価189万円

Eタイプ 3LDK 73.60㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)7700円
6階 3928万円 坪単価176万円
7階 3948万円 坪単価177万円
9階 3988万円 坪単価179万円
10階 3998万円 坪単価179万円
12階 4048万円 坪単価181万円
13階 4068万円 坪単価182万円

Fタイプ 3LDK 73.86㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)7700円
7階 3948万円 坪単価176万円
8階 3968万円 坪単価177万円
12階 4048万円 坪単価181万円

Gタイプ 4LDK 85.17㎡ 管理費(月額)19300円 修繕積立金(月額)8900円
5階 4568万円 坪単価177万円
7階 4618万円 坪単価179万円
8階 4638万円 坪単価180万円
12階 4728万円 坪単価183万円
13階 4748万円 坪単価184万円
14階 4848万円 坪単価188万円

[南東向き]

Hタイプ 3LDK 75.72㎡ 管理費(月額)17100円 修繕積立金(月額)8000円
3階 3398万円 坪単価148万円
4階 3498万円 坪単価152万円
5階 3748万円 坪単価163万円
6階 3778万円 坪単価164万円
7階 3798万円 坪単価165万円
8階 3818万円 坪単価166万円
9階 3838万円 坪単価167万円
10階 3858万円 坪単価168万円
11階 3878万円 坪単価169万円
12階 3888万円 坪単価169万円

Jタイプ 3LDK 67.04㎡ 管理費(月額)15200円 修繕積立金(月額)7100円
3階 2978万円 坪単価146万円
6階 3338万円 坪単価164万円
10階 3398万円 坪単価167万円

Kタイプ 3LDK 71.64㎡ 管理費(月額)16300円 修繕積立金(月額)7500円
4階 3368万円 坪単価155万円
7階 3588万円 坪単価165万円
8階 3598万円 坪単価166万円

Lタイプ 3LDK 73.39㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)7700円

画像出典:ブランズシティ蓮田公式HP

2階 3278万円 坪単価147万円
3階 3358万円 坪単価151万円
4階 3458万円 坪単価155万円
5階 3688万円 坪単価166万円
6階 3718万円 坪単価167万円
7階 3738万円 坪単価168万円
8階 3758万円 坪単価169万円
10階 3788万円 坪単価170万円

Mタイプ 3LDK 73.39㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)7700円
2階 3278万円 坪単価147万円
3階 3358万円 坪単価151万円
4階 3458万円 坪単価155万円
5階 3688万円 坪単価166万円
6階 3718万円 坪単価167万円
7階 3738万円 坪単価168万円
8階 3758万円 坪単価169万円
10階 3788万円 坪単価170万円
11階 3798万円 坪単価171万円
12階 3818万円 坪単価172万円

Nタイプ 4LDK 85.00㎡ 管理費(月額)19300円 修繕積立金(月額)8900円
2階 3858万円 坪単価150万円
3階 3908万円 坪単価152万円
7階 4338万円 坪単価168万円
8階 4368万円 坪単価169万円
9階 4388万円 坪単価170万円
12階 4448万円 坪単価173万円
14階 4558万円 坪単価177万円

平均坪単価としては約170万円です。

2018年3月に公開した記事では坪単価約180万円が限界と予想しましたのでほぼほぼ近い金額となりました。また、限界より下であることから大苦戦するような売れ行きとなることはないでしょう。郊外にしてはスムーズに売れていくことでしょう。

設備仕様としてはそこまで力を入れていませんが単価から見れば至って普通です。可もなく不可もなくです。

ディスポーザーなし、食洗機もなし。トイレ手洗いカウンターもありません。可動式ルーバー面格子もないです。ただ、引き戸が上吊であったりキッチン収納などがブルモーションであったり浴室ドアがスッキリドア(ゴムパッキンなし)、ガラスは複層(南西向きT2、南東向きT3)などなど細かいところで気を抜いていませんからすべてを削ったという感じでもありませんでした。

まぁ今の時代で駅前立地の坪単価170万円にグレード感を求めること自体が間違いなので単価なりといったところでしょう。せっかくの蓮田駅№1マンションなのですからグレード感高めであったら嬉しかったですがグレード高いマンションを求める方が少ない(そもそもグレード高いマンションが少なく、戸建てからの買い替えも多いため気にしない)ですから事業としては正しい判断だと思います。

構造は直床・二重床です。

戸建てからの買い替えや戸建てとの同時検討の場合はマンションの70㎡を狭く感じがちですがそれを考慮してか各間取り収納を多めにとっており、さらにリビング収納を増やすなどのメニュープランを用意して無償変更(低層階から締め切ります)できるようにしています。

周辺相場を確認しましょう!

ライオンズ蓮田レスティアコート 2009年築 蓮田駅徒歩8分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約105万円

・ルネ新白岡駅前 2015年築 新白岡駅徒歩1分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約120万円

・サンクレイドル東大宮駅前 2010年築 東大宮駅徒歩1分 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約135万円

上記相場からブランズシティ蓮田の将来価値を予想すると

Mタイプ 3LDK 73.39㎡ 10階 3788万円(新築時) → 3230万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ディスポーザーなしで自走式駐車場の収入もあるわけですから管理費はもう少し抑えめだとよかったですね。

自走式駐車場は設置率約72%です。複合施設との共同駐車場となっており出入口に発券機があります。自走式駐車場にはエレベーターがあり1階と2階部分で複合施設と繋がっているのですが1階部分の横にマンション出入り口もあるため駐車場と住戸の間は屋根ありとなりますから雨の日なども便利です。自走式駐車場の住戸エリアへはさらにチェーンゲートがありますから誤って駐車されてしまう可能性は極めて低くなります。

共用施設は南東棟の1階部分にライブラリーラウンジ、パーティーラウンジ・コミュニティラウンジ(集会室)が設けられます。

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(蓮田駅から建設地まで)

【住むレーション】

[上野東京ライン]

蓮田 7:52発
東大宮 7:56着
土呂 7:59着
大宮 8:04着
さいたま新都心 8:08着
浦和 8:12着
赤羽 8:22着
尾久 8:27着
上野 8:34着
東京 8:41着
新橋 8:44着
品川 8:51着

[湘南新宿ライン]

蓮田 7:57発
東大宮 8:00着
土呂 8:03着
大宮 8:09着
浦和 8:20着
赤羽 8:31着
池袋 8:43着
新宿 8:49着
渋谷 8:55着
恵比寿 8:58着
大崎 9:02着

駅前立地ですから東京・新宿が職場でもドアtoドア1時間以内がぎり可能です。(職場の駅距離にもよりますが)

蓮田は快速停車駅(夕方以降に運行される通勤快速は通過)ですから運行本数も多めです。

車移動に関しても車で5分ほどの場所に2019年夏新たなサービスエリア(上り線)となるパサールが開業しますから利便性が高まります。こちらは側道からも利用可能です。テナントはスターバックス、生鮮食品店などなど22店舗となる予定です。新たにできるサービスエリアには高速道路の出入り口ができるわけではないため高速道路利用の際は現在のサービスエリアを利用することとなりますがそちらもブランズシティ蓮田から車で5分ほどです。スマートインターチェンジですがフル化はされていないため東京方面へ向かう入口、東京方面からの出口のみとなります。将来的にフル化されれば東北方面へもアクセスしやすくなります。

スーパーマーケットは駅前(反対口)の蓮田マイン内に東武ストアがあり夜10時まで営業しています。少し歩けばメガドンキ、マミーマートもありますから日常の買い物利便性は高めです。元荒川河川敷(桜が有名です)や堂山公園も近くにあり、小学校(蓮田中央小学校)も徒歩7分という距離ですから子育て世代にも魅力ある立地となります。

【総評】

駅前複合開発ですから資産としても強いですね。

戸建てに住んでいる方が駅前のマンションに引っ越して車を手放すという検討者も多いでしょうし、駅前ですから働き盛りの現役世代でも不便を感じることは少ないでしょう。都心までの距離はあるものの電車に乗ってしまえばあとは駅についてちょっとだけ歩いて自宅というのは精神的にも肉体的にも楽です。地縁がないとなかなか蓮田で検討というのは難しいかとは思いますが今の市況においては資産性にも大きな不安がない新築マンションですから検討候補に入れてみても良いのではないでしょうか。

3500万円で購入して10年後に2000万円になってしまうような立地ではない(一概には言えませんが価格抑えめのマンションほどリセールバリューが厳しめの中で優等生)です。

気に入ったなら迷わず購入して良いマンションと言えます。

ただ、車離れの時代とはいえ駐車場設置率はもう少し高くすべきだったのではないでしょうか。エリア的に一人一台が当たり前ということもありますし、そのような方はノータイムで戸建てを選ぶと考えても蓮田まで下る(大宮以北)ならば車を持ちたいと思う方も多いはずです。路線は変わりますがポレスター鴻巣駅前ガーデンズが自走式駐車場設置率100%、ディスポーザー・食洗機・スロップシンク完備などけっこう頑張っていましたから余計にそう感じてしまいます。

10年・20年後はこなれてくるかもしれませんが入居当初は駐車場の抽選は避けられないのではないでしょうか。ましてや蓮田サービスエリアの移転開業もありますから尚更。

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