※販売開始前に所有権へ変更となりました

今回ご紹介するのはパークホームズ千代田淡路町です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:東急建設
価格:3400万円台~14900万円台
専有面積:25.24㎡~88.43㎡
総戸数:175戸(販売総戸数147戸、事業協力者戸数28戸含む、他に 店舗2戸、事務所2戸)
規模:12階建て

交通:
東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅徒歩3分
JR各線「神田」駅徒歩5分
東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩2分

所在地:東京都千代田区神田須田町1丁目
竣工予定:平成30年10月下旬

駐車場:機械式31台
駐輪場:175台
バイク置場:2台
トランクルーム:45区画

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ千代田淡路町公式HP

千代田区アドレス、山手線内側、四面接道、大手売主、総戸数175戸。わかりやすい魅力があるパークホームズ千代田淡路町のモデルルームを訪問してきました!

モデルルームはコレド日本橋のオフィス部分19階にあります。

コレド日本橋の19階エレベーターホールの窓から眺める景色は壮大ですがパークホームズ千代田淡路町の妥協点としては眺望が抜ける住戸が少ないということです。

ただ、駅近立地でありながらも静かな場所に位置しており、4面が接道しているほぼ正方形の広い土地というのは希少性があります。北、東、南、西方面へ向く住戸があるわけですが目の前にドミノ状態で建物ができてしまう可能性は0です。

もともとは土地の持ち主が別々の建物があり、光源寺が所有していた土地は借地へ、他は事業協力者住戸として割り当てられています。

ものすごくざっくりですが借地権部分は下記画像にてご確認ください。

地図出典:グーグルマップ

敷地の約27%が所有権ではなく借地となります。

こちらは半永久的に更新できる普通借地権となりますが所有権と大きく違う部分は

・毎月の地代が発生する
・売却時には地主から承諾を受ける必要があり費用がかかる

こととなります。

全部が所有権、全部が普通借地権という物件はいくつかご紹介したことがあるのですが一部普通借地権をブログで取り扱うのは珍しいですね。記憶するにはサンクタス西葛西が同様のパターンでした。

全部が所有権であることが理想ではありますが一部普通借地権であることで販売価格が抑えてあるわけです。

店舗2戸、事務所2戸の内、床屋さんが入ることはほぼほぼ確定しているそうです。残りについては飲食店は不可、ただしコンビニはグレーゾーンの規約とのことです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

【北西角】

A1タイプ 58.14㎡
2階 6950万円 坪単価395万円
3階 7050万円 坪単価400万円
4階 7150万円 坪単価406万円
5階 7250万円 坪単価412万円
7階 7390万円 坪単価420万円

A´タイプ 58.12㎡
6階 7290万円 坪単価414万円
8階 7490万円 坪単価426万円
9階 7590万円 坪単価431万円
10階 7690万円 坪単価435万円
11階 7850万円 坪単価446万円
12階 7990万円 坪単価454万円

【西向き】

B1・B2タイプ 25.37㎡
2階 3450万円 坪単価449万円
3階 3490万円 坪単価454万円
4階 3550万円 坪単価462万円
5階 3600万円 坪単価469万円

C1・C4・C5 25.48㎡
2階 3450万円 坪単価447万円
3階 3490万円 坪単価452万円
4階 3550万円 坪単価460万円
5階 3600万円 坪単価467万円

C2・C3タイプ 25.48㎡
2階 3460万円 坪単価447万円
3階 3500万円 坪単価452万円
4階 3560万円 坪単価460万円
5階 3610万円 坪単価467万円

Dタイプ 25.24㎡
2階 3450万円 坪単価451万円
3階 3490万円 坪単価457万円
4階 3550万円 坪単価464万円
5階 3600万円 坪単価471万円

J1タイプ 58.17㎡
6階 7190万円 坪単価408万円
8階 7350万円 坪単価417万円
9階 7450万円 坪単価423万円
10階 7550万円 坪単価429万円
11階 7650万円 坪単価434万円
12階 7790万円 坪単価442万円

Kタイプ 41.74㎡
6階 5350万円 坪単価423万円
8階 5490万円 坪単価434万円
9階 5560万円 坪単価440万円
10階 5630万円 坪単価445万円
11階 5700万円 坪単価451万円
12階 5780万円 坪単価457万円

L1タイプ 61.00㎡

画像出典:パークホームズ千代田淡路町公式HP

6階 7850万円 坪単価425万円
8階 7980万円 坪単価432万円
10階 8120万円 坪単価440万円
11階 8190万円 坪単価443万円
12階 8290万円 坪単価449万円

【南西角】

A2タイプ 58.14㎡

画像出典:パークホームズ千代田淡路町公式HP

2階 7390万円 坪単価420万円
3階 7490万円 坪単価425万円
4階 7590万円 坪単価431万円

Uタイプ 33.02㎡
9階 4790万円 坪単価479万円

M´タイプ 88.23㎡
6階 12790万円 坪単価479万円

Mタイプ 88.43㎡

画像出典:パークホームズ千代田淡路町公式HP

8階 12990万円 坪単価486万円
10階 13990万円 坪単価524万円
12階 14990万円 坪単価561万円

【南向き】

Eタイプ 41.92㎡
2階 5090万円 坪単価401万円
3階 5190万円 坪単価409万円
4階 5290万円 坪単価417万円
5階 5390万円 坪単価425万円

Fタイプ 42.35㎡

画像出典:パークホームズ千代田淡路町公式HP

2階 5190万円 坪単価405万円
3階 5290万円 坪単価412万円
4階 5390万円 坪単価420万円
5階 5490万円 坪単価428万円

N´タイプ 84.52㎡
6階 12220万円 坪単価477万円

Tタイプ 55.79㎡
7階 8690万円 坪単価514万円

Vタイプ 28.16㎡
9階 4190万円 坪単価491万円

【南東角】

Gタイプ 43.62㎡

画像出典:パークホームズ千代田淡路町公式HP

2階 5640万円 坪単価427万円
3階 5740万円 坪単価435万円
4階 5840万円 坪単価442万円
5階 5940万円 坪単価450万円

Oタイプ 75.81㎡
6階 11590万円 坪単価505万円
11階 12090万円 坪単価527万円
12階 12590万円 坪単価549万円

Gタイプ 43.62㎡
10階 6290万円 坪単価476万円

【東向き】

Hタイプ 26.39㎡
2階 3620万円 坪単価453万円
3階 3640万円 坪単価455万円
4階 3700万円 坪単価463万円

C7タイプ 25.48㎡

画像出典:パークホームズ千代田淡路町公式HP

2階 3490万円 坪単価452万円
3階 3540万円 坪単価459万円
4階 3600万円 坪単価467万円
5階 3650万円 坪単価473万円

B3・B4タイプ 25.37㎡
2階 3490万円 坪単価454万円
3階 3540万円 坪単価461万円
4階 3600万円 坪単価469万円
5階 3650万円 坪単価475万円

L2タイプ 61.00㎡
6階 7990万円 坪単価433万円
8階 8150万円 坪単価441万円
9階 8230万円 坪単価446万円
10階 8310万円 坪単価450万円
11階 8400万円 坪単価476万円

K´タイプ 42.08㎡
6階 5490万円 坪単価431万円

J2タイプ 58.17㎡
6階 7290万円 坪単価414万円

Pタイプ 71.35㎡

画像出典:パークホームズ千代田淡路町公式HP

8階 10500万円 坪単価486万円
9階 10600万円 坪単価491万円
10階 10700万円 坪単価495万円
11階 10800万円 坪単価500万円
12階 11000万円 坪単価509万円

【北東角】

A3タイプ 58.14㎡
3階 7150万円 坪単価406万円
4階 7250万円 坪単価412万円
5階 7350万円 坪単価417万円
7階 7490万円 坪単価425万円

A´´タイプ 58.12㎡
6階 7390万円 坪単価420万円

Qタイプ 77.44㎡

画像出典:パークホームズ千代田淡路町公式HP

8階 11490万円 坪単価490万円
11階 11990万円 坪単価511万円
12階 12090万円 坪単価516万円

【北向き】

I1・I2タイプ 25.35㎡
3階 3490万円 坪単価455万円
4階 3550万円 坪単価462万円
5階 3590万円 坪単価468万円
7階 3720万円 坪単価485万円

Sタイプ 58.51㎡
6階 7320万円 坪単価413万円

Rタイプ 70.06㎡
8階 9490万円 坪単価447万円
9階 9590万円 坪単価452万円
10階 9690万円 坪単価457万円
11階 9890万円 坪単価466万円
12階 9990万円 坪単価471万円

~維持費~

管理費:㎡当たり約330円 
修繕積立金:㎡当たり約150円 
地代:㎡当たり約40円 
更新料(30年後):㎡当たり約1550円 
譲渡承諾料(売却時):㎡当たり約3270円

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

プラウド千代田淡路町 2016年築 淡路町駅徒歩2分 新築時の坪単価約400万円 現在の坪単価約400万円~坪単価約415万円

一例・・・4300万円台(新築時) → 4900万円台(中古時) 約41㎡

・ザ・パークハウス千代田淡路町 2015年築 淡路町駅徒歩1分 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約415万円

一例・・・6500万円台(新築時) → 6900万円台(中古時) 約55㎡

周辺で供給中の新築マンション相場を確認しましょう!

・ライオンズ千代田岩本町ミレス 岩本町駅徒歩4分 坪単価約400万円

上記相場からパークホームズ千代田淡路町の将来価値を予想すると

J1タイプ 58.17㎡ 6階 7190万円(新築時) → 7050万円(築5年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

設備面ではキッチン・洗面台の水栓がグローエ、ディスポーザー、食洗機、食器棚、廊下・洗面室・トイレ床タイル、構造は二重床・二重天井、床スラブ厚最大約300mmとなっています。

※1Kはディスポーザーがないなど仕様が異なります

外観デザインは光井純さんが監修しています。

最上階には屋上庭園が設けられています。内廊下設計、EVは2台(90m/分)設置されています。

【総評】

まず1Kについてですがディスポーザーがない点は実需の方としては残念な部分でしょうか。投資としてならディスポーザーがあることで賃料に大きく反映できるわけではありませんからむしろないほうが好都合かもしれませんが実需ならあったほうが便利でしたよね。

ただ間取りも使いやすく実需、投資とともにおすすめしやすいですね。

1Kを選ぶなら個人的には西向きがおすすめとなります。理由としては唯一電線がマンションの敷地側ではなく反対側にあるからです。電線が目の前と数m先ではお部屋から見たときの感覚が違いますから選べるうちは西向きが良いかなぁ~と感じました。どの向きを購入しても眺望は期待しにくいですが西側はマンション&ホテルと確定眺望なのもいいですね。とくにホテル側ならほぼカーテンが閉まっていますからより視線も感じにくいはずです。

ディンクス向けの2LDKに関してはA1、A2タイプなど超ワイドスパンの間取りがおすすめとなります。眺望があまり期待できないとはいえ開口部が劇的に多いので圧迫感がなく部屋にいても常に優越感が生まれそうです。これぞ分譲マンションという間取りですよね。トイレ、浴室にも窓がありますし。。。ん~これは素晴らしい。

ファミリー向けの3LDKですが千代田区でファミリー向けの間取りという時点で希少性がありますから人気が出そうです。千代田区のファミリー向けとしては抑え目の単価となっていますし、小学校は公立でと考えている場合に学区が千代田小学校ですから橋を渡って通学する必要もなく安心ですね。

向き、間取りが多彩なこともあってか価格に歪みもありますから選べるうちは単価がお得かつ条件の良いお部屋を選んでおくと良いでしょう。ディンクスの方であれば2LDK、坪単価で420万円ほどのお部屋を選んでおくと周辺の中古マンションとの価格差も少なく手堅い選択となるのではないでしょうか。

そして最後に・・・モデルルームではバルコニーに出て上を見上げてみてください。通常であれば吹き付けですがなんと木目調の・・・これはぜひモデルルームでご確認ください!いかにデザイン性があるかがわかりますよ!エントランスも2層吹き抜けとなっており、完成した姿を見るのがとても楽しみです。

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パークホームズ千代田淡路町の物件詳細はコチラ

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詳しいパンフレットがお手元に届くので、まずは資料を請求してみよう。

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~2018年5月8日追記~

第2期7次

価格:3490万円・3600万円
専有面積:25.24㎡・25.48㎡

管理費(月額)7520円・7590円
修繕積立金(月額)3790円・3820円

~2019年1月31日追記~

[南向き]

Eタイプ 1LDK 41.92㎡ 
4階 5790万円 坪単価456万円

N´タイプ 3LDK 84.52㎡
6階 12220万円 坪単価478万円


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