パークホームズ千代田淡路町　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

※販売開始前に所有権へ変更となりました

今回ご紹介するのはパークホームズ千代田淡路町です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：東急建設
価格：3400万円台～14900万円台
専有面積：25.24㎡～88.43㎡
総戸数：175戸（販売総戸数147戸、事業協力者戸数28戸含む、他に　店舗2戸、事務所2戸）
規模：12階建て

交通：
東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅徒歩3分
JR各線「神田」駅徒歩5分
東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩2分

所在地：東京都千代田区神田須田町１丁目
竣工予定：平成30年10月下旬

駐車場：機械式31台
駐輪場：175台
バイク置場：2台
トランクルーム：45区画

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ千代田淡路町公式HP

千代田区アドレス、山手線内側、四面接道、大手売主、総戸数175戸。わかりやすい魅力があるパークホームズ千代田淡路町のモデルルームを訪問してきました！

モデルルームはコレド日本橋のオフィス部分19階にあります。

コレド日本橋の19階エレベーターホールの窓から眺める景色は壮大ですがパークホームズ千代田淡路町の妥協点としては眺望が抜ける住戸が少ないということです。

ただ、駅近立地でありながらも静かな場所に位置しており、4面が接道しているほぼ正方形の広い土地というのは希少性があります。北、東、南、西方面へ向く住戸があるわけですが目の前にドミノ状態で建物ができてしまう可能性は0です。

もともとは土地の持ち主が別々の建物があり、光源寺が所有していた土地は借地へ、他は事業協力者住戸として割り当てられています。

ものすごくざっくりですが借地権部分は下記画像にてご確認ください。

地図出典：グーグルマップ

敷地の約27％が所有権ではなく借地となります。

こちらは半永久的に更新できる普通借地権となりますが所有権と大きく違う部分は

・毎月の地代が発生する
・売却時には地主から承諾を受ける必要があり費用がかかる

こととなります。

全部が所有権、全部が普通借地権という物件はいくつかご紹介したことがあるのですが一部普通借地権をブログで取り扱うのは珍しいですね。記憶するにはサンクタス西葛西が同様のパターンでした。

全部が所有権であることが理想ではありますが一部普通借地権であることで販売価格が抑えてあるわけです。

店舗2戸、事務所2戸の内、床屋さんが入ることはほぼほぼ確定しているそうです。残りについては飲食店は不可、ただしコンビニはグレーゾーンの規約とのことです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

【北西角】

A1タイプ　58.14㎡
2階　6950万円　坪単価395万円
3階　7050万円　坪単価400万円
4階　7150万円　坪単価406万円
5階　7250万円　坪単価412万円
7階　7390万円　坪単価420万円

A´タイプ　58.12㎡
6階　7290万円　坪単価414万円
8階　7490万円　坪単価426万円
9階　7590万円　坪単価431万円
10階　7690万円　坪単価435万円
11階　7850万円　坪単価446万円
12階　7990万円　坪単価454万円

【西向き】

B1・B2タイプ　25.37㎡
2階　3450万円　坪単価449万円
3階　3490万円　坪単価454万円
4階　3550万円　坪単価462万円
5階　3600万円　坪単価469万円

C1・C4・C5　25.48㎡
2階　3450万円　坪単価447万円
3階　3490万円　坪単価452万円
4階　3550万円　坪単価460万円
5階　3600万円　坪単価467万円

C2・C3タイプ　25.48㎡
2階　3460万円　坪単価447万円
3階　3500万円　坪単価452万円
4階　3560万円　坪単価460万円
5階　3610万円　坪単価467万円

Dタイプ　25.24㎡
2階　3450万円　坪単価451万円
3階　3490万円　坪単価457万円
4階　3550万円　坪単価464万円
5階　3600万円　坪単価471万円

J1タイプ　58.17㎡
6階　7190万円　坪単価408万円
8階　7350万円　坪単価417万円
9階　7450万円　坪単価423万円
10階　7550万円　坪単価429万円
11階　7650万円　坪単価434万円
12階　7790万円　坪単価442万円

Kタイプ　41.74㎡
6階　5350万円　坪単価423万円
8階　5490万円　坪単価434万円
9階　5560万円　坪単価440万円
10階　5630万円　坪単価445万円
11階　5700万円　坪単価451万円
12階　5780万円　坪単価457万円

L1タイプ　61.00㎡

画像出典：パークホームズ千代田淡路町公式HP

【南西角】

A2タイプ　58.14㎡

画像出典：パークホームズ千代田淡路町公式HP

Uタイプ　33.02㎡
9階　4790万円　坪単価479万円

M´タイプ　88.23㎡
6階　12790万円　坪単価479万円

Mタイプ　88.43㎡

画像出典：パークホームズ千代田淡路町公式HP

【南向き】

Eタイプ　41.92㎡
2階　5090万円　坪単価401万円
3階　5190万円　坪単価409万円
4階　5290万円　坪単価417万円
5階　5390万円　坪単価425万円

Fタイプ　42.35㎡

画像出典：パークホームズ千代田淡路町公式HP

N´タイプ　84.52㎡
6階　12220万円　坪単価477万円

Tタイプ　55.79㎡
7階　8690万円　坪単価514万円

Vタイプ　28.16㎡
9階　4190万円　坪単価491万円

【南東角】

Gタイプ　43.62㎡

画像出典：パークホームズ千代田淡路町公式HP

Oタイプ　75.81㎡
6階　11590万円　坪単価505万円
11階　12090万円　坪単価527万円
12階　12590万円　坪単価549万円

Gタイプ　43.62㎡
10階　6290万円　坪単価476万円

【東向き】

Hタイプ　26.39㎡
2階　3620万円　坪単価453万円
3階　3640万円　坪単価455万円
4階　3700万円　坪単価463万円

C7タイプ　25.48㎡

画像出典：パークホームズ千代田淡路町公式HP

B3・B4タイプ　25.37㎡
2階　3490万円　坪単価454万円
3階　3540万円　坪単価461万円
4階　3600万円　坪単価469万円
5階　3650万円　坪単価475万円

L2タイプ　61.00㎡
6階　7990万円　坪単価433万円
8階　8150万円　坪単価441万円
9階　8230万円　坪単価446万円
10階　8310万円　坪単価450万円
11階　8400万円　坪単価476万円

K´タイプ　42.08㎡
6階　5490万円　坪単価431万円

J2タイプ　58.17㎡
6階　7290万円　坪単価414万円

Pタイプ　71.35㎡

画像出典：パークホームズ千代田淡路町公式HP

【北東角】

A3タイプ　58.14㎡
3階　7150万円　坪単価406万円
4階　7250万円　坪単価412万円
5階　7350万円　坪単価417万円
7階　7490万円　坪単価425万円

A´´タイプ　58.12㎡
6階　7390万円　坪単価420万円

Qタイプ　77.44㎡

画像出典：パークホームズ千代田淡路町公式HP

【北向き】

I1・I2タイプ　25.35㎡
3階　3490万円　坪単価455万円
4階　3550万円　坪単価462万円
5階　3590万円　坪単価468万円
7階　3720万円　坪単価485万円

Sタイプ　58.51㎡
6階　7320万円　坪単価413万円

Rタイプ　70.06㎡
8階　9490万円　坪単価447万円
9階　9590万円　坪単価452万円
10階　9690万円　坪単価457万円
11階　9890万円　坪単価466万円
12階　9990万円　坪単価471万円

～維持費～

管理費：㎡当たり約330円　
修繕積立金：㎡当たり約150円　
地代：㎡当たり約40円　
更新料(30年後)：㎡当たり約1550円　
譲渡承諾料(売却時)：㎡当たり約3270円

周辺の中古マンション相場を確認しましょう！

・プラウド千代田淡路町　2016年築　淡路町駅徒歩2分　新築時の坪単価約400万円　現在の坪単価約400万円～坪単価約415万円

一例・・・4300万円台(新築時)　→　4900万円台(中古時)　約41㎡

・ザ・パークハウス千代田淡路町　2015年築　淡路町駅徒歩1分　新築時の坪単価約365万円　現在の坪単価約415万円

一例・・・6500万円台(新築時)　→　6900万円台(中古時)　約55㎡

周辺で供給中の新築マンション相場を確認しましょう！

・ライオンズ千代田岩本町ミレス　岩本町駅徒歩4分　坪単価約400万円

上記相場からパークホームズ千代田淡路町の将来価値を予想すると

J1タイプ　58.17㎡　6階　7190万円（新築時）　→　7050万円（築5年時）

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

設備面ではキッチン・洗面台の水栓がグローエ、ディスポーザー、食洗機、食器棚、廊下・洗面室・トイレ床タイル、構造は二重床・二重天井、床スラブ厚最大約300mmとなっています。

※1Kはディスポーザーがないなど仕様が異なります

外観デザインは光井純さんが監修しています。

最上階には屋上庭園が設けられています。内廊下設計、EVは2台(90m/分)設置されています。

【総評】

まず1Kについてですがディスポーザーがない点は実需の方としては残念な部分でしょうか。投資としてならディスポーザーがあることで賃料に大きく反映できるわけではありませんからむしろないほうが好都合かもしれませんが実需ならあったほうが便利でしたよね。

ただ間取りも使いやすく実需、投資とともにおすすめしやすいですね。

1Kを選ぶなら個人的には西向きがおすすめとなります。理由としては唯一電線がマンションの敷地側ではなく反対側にあるからです。電線が目の前と数m先ではお部屋から見たときの感覚が違いますから選べるうちは西向きが良いかなぁ～と感じました。どの向きを購入しても眺望は期待しにくいですが西側はマンション＆ホテルと確定眺望なのもいいですね。とくにホテル側ならほぼカーテンが閉まっていますからより視線も感じにくいはずです。

ディンクス向けの2LDKに関してはA1、A2タイプなど超ワイドスパンの間取りがおすすめとなります。眺望があまり期待できないとはいえ開口部が劇的に多いので圧迫感がなく部屋にいても常に優越感が生まれそうです。これぞ分譲マンションという間取りですよね。トイレ、浴室にも窓がありますし。。。ん～これは素晴らしい。

ファミリー向けの3LDKですが千代田区でファミリー向けの間取りという時点で希少性がありますから人気が出そうです。千代田区のファミリー向けとしては抑え目の単価となっていますし、小学校は公立でと考えている場合に学区が千代田小学校ですから橋を渡って通学する必要もなく安心ですね。

向き、間取りが多彩なこともあってか価格に歪みもありますから選べるうちは単価がお得かつ条件の良いお部屋を選んでおくと良いでしょう。ディンクスの方であれば2LDK、坪単価で420万円ほどのお部屋を選んでおくと周辺の中古マンションとの価格差も少なく手堅い選択となるのではないでしょうか。

そして最後に・・・モデルルームではバルコニーに出て上を見上げてみてください。通常であれば吹き付けですがなんと木目調の・・・これはぜひモデルルームでご確認ください！いかにデザイン性があるかがわかりますよ！エントランスも2層吹き抜けとなっており、完成した姿を見るのがとても楽しみです。

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～2018年5月8日追記～

第2期7次

価格：3490万円・3600万円
専有面積：25.24㎡・25.48㎡

管理費(月額)7520円・7590円
修繕積立金(月額)3790円・3820円

～2019年1月31日追記～

［南向き］

Eタイプ　1LDK　41.92㎡　
4階　5790万円　坪単価456万円

N´タイプ　3LDK　84.52㎡
6階　12220万円　坪単価478万円

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