今回ご紹介するのはソライエシティ ザ・パーク/ザ・ガーデンです!

[ザ・パーク 物件概要]

売主:住友不動産 東武鉄道
設計:長谷工コーポレーション 
施工:長谷工コーポレーション 
価格:4300万円~5300万円 
専有面積:70.56㎡~81.38㎡
総戸数:272戸 ※「ザ・ガーデン」との全体合計戸数472戸、その他店舗2区画
規模:10階建て
交通:東武スカイツリーライン「獨協大学前<草加松原>」駅徒歩9分
所在地:埼玉県草加市松原三丁目
竣工:2020年12月21日

管理費(月額)10995円~12555円 
修繕積立金(月額)5200円~6000円 

駐車場:168台、他に来客用駐車場2台(月額)6500円~11000円 
自転車置場:548台(月額)上段100円、下段スライド式200円、下段固定式150円、平置800円 
バイク置場:7台(月額)3000円・4000円 
ミニバイク置場:7台(月額)2000円

[ザ・ガーデン 物件概要]

売主:住友不動産 東武鉄道
設計:長谷工コーポレーション 
施工:長谷工コーポレーション
価格:3800万円~5200万円 
専有面積:70.56㎡~81.37㎡ 
総戸数:200戸 ※「ザ・パーク」との全体合計戸数472戸
規模:10階建て
交通:東武スカイツリーライン「獨協大学前<草加松原>」駅徒歩10分[松原団地記念公園ルート利用の場合]、徒歩11分[公道ルート利用の場合]
所在地:埼玉県草加市松原三丁目
竣工:2020年12月7日

管理費(月額)10995円~12555円 
修繕積立金(月額)5200円~6000円 

駐車場:112台、他に来客用駐車場2台(月額)6500円~11000円 
自転車置場:400台(月額)上段100円、下段スライド式200円、下段固定式150円、平置800円 
バイク置場:6台(月額)3000円~4000円 
ミニバイク置場:4台(月額)2000円

地図はこちらです↓

画像出典:ソライエシティ ザ・パーク/ザ・ガーデン公式HP

2020年に記事化したソライエ草加松原シティテラス(総戸数310戸)の後発物件となります。今回ご紹介するソライエシティザ・パーク(総戸数272戸)/ザ・ガーデン(総戸数200戸)は販売後半戦へ入っておりさらなる後発物件、総戸数796戸(イースト:379戸、ウエスト:417戸)のソライエテラス(エリア内最大規模)も公式HPがオープンしており2022年2月から販売開始予定です。

ソライエ草加松原シティテラスの前にはシティテラス草加松原シーズンズ、ガーデンズ合わせて538戸が供給済みとなっており東洋一と称された松原団地跡地再整備事業は順調に進んでいます。

ソライエシティザ・パーク/ザ・ガーデンに関してはザ・パークの南側は松原団地記念公園(2015年開園)と幼稚園(背の低い建物)いうことで当初から買いやすかったのですがザ・ガーデンの南側は何が建つかが不明だったためやや買いにくい状況でした。結果としては獨協大学関連施設となることが決まり、背の高さも10m弱ですから4階くらいであれば少し抜け感も出ますし、低層階でも採光面に大きな影響はなさそうで買いやすくなりました。

これまで販売されてきた街区に比べるとやや駅から離れますが草加バイパスへ近づくため徒歩でバイパス沿いの飲食店へ行き来しやすいなどのメリットもありますし、2022年度開業予定の商業施設も近く今後の利便性向上にも期待ができます。これまで販売されてきた街区は南の最前列棟を購入しても向かいにUR(分譲よりは背が低く離隔も取れている)があった中で今作は南の最前列棟を購入すれば目の前が公園もしくは獨協大学の関連施設というのも魅力となります。街の開発も進んでいるため買いやすさも増してきたことでしょう。

駅から徒歩9分~10分と駅近ではないのですが駅との間はURの緑豊かな公開空地や緑のプロムナード(歩道がめちゃ広いです)、ザ・ガーデンであれば松原団地公園内を通れる気持ちよい道のりです。

外観デザインはこれまでと同様にガラス手摺の色をわけ、格子と組み合わせて白ラインを基本とした明るいものとなっています。

空地の多くを平置き駐車場もしくは機械式駐車場としており大きな中庭があるわけではないのですが目の前に公園がありますから管理費などを考慮すれば合理的な設計でしょう。どちらの棟も敷地内駐車場部分に車寄せを設けてくれています。

ザ・パークのエントランスホールは二層吹き抜け、ザ・ガーデンは一層ですがエントランスアプローチは植栽豊か(桜の木もあり)に、エントランスホールの先に小さめですが中庭を設けています。

共用施設はザ・パークにキッズルームとゲストルームがありザ・ガーデンにお住まいの方も利用可能です。(建物そのものが相互利用可能)

価格と間取りの一部を共有いたします!

[東側 ザ・パーク]

A棟 南向き前列
B棟 東向き
C棟 南向き後列

A-A1タイプ 4LDK 81.37㎡

画像出典:ソライエシティ ザ・パーク/ザ・ガーデン公式HP

2階 5300万円台 坪単価215万円

A-B4タイプ 2LDK+S 75.3㎡
4階 4500万円 坪単価197万円

A-B2’gタイプ 3LDK 75.3㎡

画像出典:ソライエシティ ザ・パーク/ザ・ガーデン公式HP

1階 4400万円 坪単価193万円

A-A2tタイプ 4LDK 81.38㎡

画像出典:ソライエシティ ザ・パーク/ザ・ガーデン公式HP

1階 4600万円 坪単価186万円

A-B2´タイプ 3LDK 75.30㎡

画像出典:ソライエシティ ザ・パーク/ザ・ガーデン公式HP

2階 4400万円 坪単価193万円
5階 4600万円 坪単価201万円

C-C9gタイプ 3LDK 70.56㎡

画像出典:ソライエシティ ザ・パーク/ザ・ガーデン公式HP

1階 4300万円 坪単価201万円

[西側 ザ・ガーデン]

D棟 東向き
E棟・F棟 南向き前列
G棟 西向き

D-C11タイプ 3LDK 70.56㎡
7階 4100万円 坪単価192万円

E-A3タイプ 4LDK 81.37㎡
4階 5200万円 坪単価211万円

E-B11タイプ 3LDK 75.30㎡
2階 4300万円台 坪単価188万円
4階 4400万円台 坪単価193万円
5階 4500万円台 坪単価197万円

F-B17タイプ 3LDK 75.30㎡
5階 4600万円 坪単価201万円

F-A4タイプ 4LDK 81.37㎡

画像出典:ソライエシティ ザ・パーク/ザ・ガーデン公式HP

7階 5200万円 坪単価211万円

G-C13タイプ 3LDK 70.56㎡
2階 3800万円 坪単価178万円
3階 3900万円 坪単価182万円  

平均坪単価は約195万円です。

間取りは単調な田の字メインです。ただ、75㎡台も多いため今の時代にしては専有面積にゆとりがあります。

設備仕様としてはディスポーザーはありますが食洗機なし(有償オプションで対応可能)、浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、可動式ルーバー面格子なしなど単価なりに抑えています。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm~2600mmです。

横に長い板状マンションのため住戸によってはエレベーターやごみ置場が遠い問題を抱えることになります。(これを嫌うのであれば小中規模マンションやタワマンのほうが合ってきがちです)

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズガーデン草加松原 2000年築 獨協大学前駅徒歩10分 草加4 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約140万円

・ルイシャトレ草加松原ウエスト 2006年築 獨協大学前駅徒歩8分 松原5 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約120万円

・ソライエ草加松原 2013年築 獨協大学前駅徒歩3分 松原1 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約150万円

・シティテラス草加松原シーズンズ 2015年築 獨協大学前駅徒歩6分 松原2 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約165万円

・シティテラス草加松原ガーデンズ 2016年築 獨協大学前駅徒歩7分 松原2 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約160万円

・ソライエ草加松原シティテラス 2019年築 獨協大学前駅徒歩8分 松原2 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約180万円

上記相場からソライエシティ ザ・パーク/ザ・ガーデンの将来価値を予想すると

E-A3タイプ 4LDK 81.37㎡ 4階 5200万円(新築時) → 4000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

分譲賃貸として借りる(貸す)のであれば㎡2000円前半程度が相場となるため利回りとしては4%台にはのってきます。

駐車場は屋外平置きと機械式混合で設置率60%前後、機械式は全幅が1850mmなのは残念ですがすべてハイルーフ対応です。竣工済みですが確保が約束されたものではなく販売期毎に抽選ということでした。

駐輪場も屋外で設置率約200%です。

管理費は㎡単価月額約155円と規模感あるなりに抑えめです。(週7日勤務)

松原団地記念公園からザ・パークとザ・ガーデンを望む

【住むレーション】

[東武スカイツリーライン 日比谷線直通]

獨協大学前 7:42発
草加 7:44着
谷塚 7:47着
竹ノ塚 7:51着
西新井 7:53着
梅島 7:56着
五反野 7:58着
小菅 8:01着
北千住 8:04着
南千住 8:08着
三ノ輪 8:11着
入谷 8:13着
上野 8:16着
仲御徒町 8:18着
秋葉原 8:20着
小伝馬町 8:23着
人形町 8:24着
茅場町 8:27着
八丁堀 8:29着
築地 8:32着
東銀座 8:34着
銀座 8:36着
日比谷 8:37着
霞ヶ関 8:40着
虎ノ門ヒルズ 8:42着
神谷町 8:43着
六本木 8:47着

獨協大学前 8:01発
新田 8:02着
蒲生 8:04着
新越谷 8:06着

[東武スカイツリーライン 半蔵門線直通]

草加 7:45発
西新井 7:50着
北千住 7:56着
曳舟 8:06着
押上 8:09着
錦糸町 8:15着
住吉 8:18着
清澄白河 8:21着
水天宮前 8:25着
三越前 8:28着
大手町 8:30着
神保町 8:33着
九段下 8:34着
半蔵門 8:37着
永田町 8:39着
青山一丁目 8:42着
表参道 8:44着
渋谷 8:47着

[東武スカイツリーライン]

曳舟 8:07発
とうきょうスカイツリー 8:09着
浅草 8:14着

日比谷線直通しか停車しないということは草加駅や新越谷駅と比べた際のウィークポイントとなります。

日常の買い物は駅前の東武ストア、松原団地南側のベルクス、駅反対側のカインズホーム、マルエツ、メガドンキなど選択肢豊富です。フラットな道ですから自転車があると便利でしょう。

休日に関しては電車のみでも新越谷(南越谷)乗り換えでレイクタウンや新三郷も行けますし、外環道が近いため車があるとより楽しみが増えるでしょう。外環の千葉区間が開通した恩恵を大きく受けたエリアの一つです。海浜幕張などの千葉湾岸や外環道沿いのその他千葉、埼玉エリアを以前よりもおすすめするようになったのは外環道千葉区間の開通が大きく影響しています。利用している方であれば頷いてくれると思いますが開通前と開通後では天と地の差の利便性となっています。もちろん外環道の混雑は増すこととなりましたが全体的に見れば確実に大きなプラスでした。(電車で言うならば武蔵野線の三郷~西船橋間があるかないかで考えるとめちゃわかりやすいです)

通学校は松原小学校で徒歩4分~7分、栄中学校で徒歩4分~5分、小中共に子供の足でももっと近く感じるかと思います。図書館や郵便局なども徒歩10分圏内にありますが松原小学校の北側に松原児童センター(児童館機能等、2022年9月オープン予定)もできますから子育て世代にとっては暮らしやすいポイントが多いと感じることでしょう。

エリア柄ハザードマップで色は付いてきます。

【総評】

数少なくなってきた新築マンションが4500万円前後で購入できる街の一つとなります。

建物も新しく生まれ変わり開発も後半戦へ、街の中の商業施設も2022年度には開業予定とガーデンズとシーズンズが販売開始された6年ほど前よりも買いやすい状況となりました。

同じようなマンションが数年かけて建設されているわけで、すでに先発棟の中古も流通しているのですがそこが難しいところです。相場が形成されているということで将来価値が予測しやすいのは良いのですが築5~6年ほどのシーズンズとガーデンズが坪単価160万円ほどとなっています。

「新築なんだからそんなもんだよね~」なのか「その価格差なら築浅中古だなぁ~」なのか。

将来のことはわかりませんが今時点で築浅中古よりはがっつり高いわけで、いわゆる新築プレミアムをどう考えるかで評価は分かれるところでしょう。

新築のほうが買いやすいことはたしかですので短期売却でなければ価格優先して中古にシフトしなくても良いと思います。(そのような方が選ぶ街ではないですが念のため)

もちろん金銭的な合理性としては築5年ほどの中古を3700万円前後で購入したほうが良いですが。

リセールバリューをそこまで重視せずに毎月の支払額や住環境を優先されたい子育てファミリーで坪単価200万円ほどをご予算とされているのであれば見学されることをおすすめいたします!(もちろん新築か中古にするかは一度新築モデルルームを訪問してから考えれば良いことでしょう)

とはいえ住友不動産単独事業であるならばもっともっと高値追及(今販売している4500万円の部屋が4900万円等)であったでしょうから買い手としては東武鉄道とのJVであることはプラスの面のほうが大きい(東武鉄道とのJVでマイナスになっているかもしれないのは設備仕様です。住友単独ならもうちょい上だったかも??)でしょう。(住友不動産6、東武鉄道4のため住友流のゆっくり販売だと東武鉄道が困ってしまうため好き勝手できない)

動画もご覧ください!

■ソライエシティ ザ・パーク ザ・ガーデン 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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