今回ご紹介するのはシエリア与野中央公園です!

[物件概要]

売主:関電不動産開発
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:65.60㎡~86.87㎡
総戸数:80戸
規模:6階建て
交通:JR埼京線「与野本町」駅徒歩9分 JR京浜東北線「与野」駅徒歩13分
所在地:さいたま市中央区新中里四丁目
竣工予定:2023年8月上旬

駐車場:27台(平面1台(身障者用) 機械式:26台)他、敷地外で27台確保予定(敷地外駐車場は第三者の所有、将来にわたって確実に利用できることを保証するものではありません)
自転車置場:160台(下段ラック87台、上段ラック73台)
バイク置場:2台
ミニバイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:シエリア与野中央公園公式HP

JR埼京線の与野本町駅とJR京浜東北線の与野駅の間には分譲マンションが点在しているものの今作は17号(中山道)よりも西側で与野本町駅に寄っているという大変珍しい立地となっています。元々はパナソニックの与野社宅がありました。

接道は北側のタツミ通り(彩の国さいたま芸術劇場へ続く道)のみのため直結というわけではないのですが西側は水路を挟んで与野中央公園(拡張計画再始動の可能性あり)となるためパークサイド物件となります。

与野中央公園は広場や遊具、テニスコートなどのある広めの公園で縦に長いため西向き住戸だけでなく南向き住戸も戸建ての先に公園を望むことができます。パークサイドであることを部屋の中からも感じられるのはとても大きな魅力です。周辺には引っ越しセンターの事務所があったりはしますがタツミ通りは北側ですし、バルコニー側は公園か戸建て、斜め方向にマンションとなるため部屋の中は住宅街立地のような静けさを感じられると思います。埼京線と新幹線の線路からもしっかりと離れています。

与野本町駅へはデイリーヤマザキの通りだけでなく線路横の緑道も経由できます。与野駅へは17号を超えるため少し距離を感じやすいものの間立地ですから2駅2路線利用できるのは便利ですし、タツミ通り沿いがゆえにコンビニや飲食店、オリジンが使いやすいのも良いですね。

スーパーマーケットは与野本町駅のフードガーデンが徒歩9分、17号のオーケー(島忠ホームズ)が徒歩9分、同じく17号沿いの西友が徒歩9分ともう少し近くにあると嬉しいものの選択肢はあります。自転車であればさいたま新都心駅周辺もあっという間です。

お隣の与野中央公園だけでなく大宮バイパス沿いに与野公園もあるなど暮らしやすさが整っているのですが通学校の大戸小学校が徒歩16分、与野南中学校が徒歩22分と学校関係が遠いのは子育てファミリーにとっては気になりやすいですね。

土地形状はL字となっておりそれを活かしてタツミ通りから風除室まで長い緑豊かなアプローチが続きます。アプローチ横には提供公園もあります。

外観デザインとしては公園向きの西棟はバルコニーの側面もガラス手摺としたり、バルコニー側だけでなくタツミ通り側から見える角面も縦のラインをマリオン等で強調したものとしてくれています。

エントランスホールは二層吹き抜け(途中から一層)、共用施設はラウンジのみとシンプルですがラウンジ正面の窓からはインナーガーデンの植栽を望めるものとしてくれていますし、エレベーターをあえてのクランクインとすることでそれを自然と楽しめるようにしてくれているのです。分譲マンションは良い意味で無駄があるべきと思う派の私にとってこの動線はビビビときました。

奥まらせた風除室手前にはタイル壁、天井部は曲線と円形×照明計画としておりベンチのある車寄せも完備されるなど総戸数からすると全体的に贅沢な建物、ランドスケープという印象です。屋外機械式駐車場ではありますが運転者以外が待つスペースがあるというのは安心ですし使い勝手良いでしょう。

共用廊下もガラス手摺&壁面タイル&可動式ルーバー面格子にしてくれるとより引き締まったのですが。共用廊下はシンプルでした。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Aタイプ 4LDK 84.45㎡
1階 6500万円台 坪単価254万円
3階 6700万円台 坪単価262万円

Bタイプ 3LDK 76.80㎡
1階 5800万円台 坪単価249万円
3階 5900万円台 坪単価254万円

Brタイプ 3LDK 76.80㎡
4階 6400万円台 坪単価275万円

Crタイプ 4LDK 86.87㎡
5階 7200万円台 坪単価274万円

Fタイプ 3LDK 72.38㎡
1階 5500万円台 坪単価251万円
3階 5600万円台 坪単価255万円
4階 5700万円台 坪単価260万円
5階 5800万円台 坪単価264万円

[南向き]

Hタイプ 3LDK 73.20㎡
1階 5300万円台 坪単価239万円
3階 5500万円台 坪単価248万円
4階 5600万円台 坪単価252万円
5階 5700万円台 坪単価257万円

Kタイプ 2LDK+S 71.98㎡
1階 5200万円台 坪単価238万円
3階 5400万円台 坪単価248万円
5階 5500万円台 坪単価252万円

Mタイプ 4LDK 79.74㎡
3階 6400万円台 坪単価265万円
5階 6500万円台 坪単価269万円

[東向き]

Oタイプ 2LDK 65.60㎡
4階 4800万円台 坪単価241万円
5階 5000万円台 坪単価252万円

Pタイプ 4LDK 85.97㎡
5階 6500万円台 坪単価249万円

平均坪単価は約260万円です。

中住戸に関しては田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んでいるなど単調ではあるのですが平均専有面積約73㎡と今の時代にしてはゆとりがあります。そのため収納面にゆとりがでるのは良いですね。最近は近郊郊外でも70㎡切りが当たり前になっている中で平均で約73㎡というのはとても嬉しいことです。

西(30戸)・南(36戸)・東(14戸)の3棟構成で東向きのみ公園を望めないため単価がやや抑え気味となっています。グロス優先の方は東向きに65.60㎡の2LDKもあります。

設備仕様としてはディスポーザーも食洗機もありません。トイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライト、浴室扉タオルバーなし、引き戸引き出しソフトクローズなし、下レール(リビング横のウォールドアはほぼ上までの背の高いもので上レール)などコストコントロールされています。

二重サッシ(バルコニー側は静かなため音対策ではありません)、LOW-Eガラス、一般的なマンションよりも断熱材を多く使う省エネマンション、ZEH-M Orientedとなっています。ただ、ZEH-M Oriented取得を優先したのか床暖房はないですし、高性能のエアコンが付くわけでもありません。快適であることはたしかですがZEH-M Orientedだから床暖房はなくても良いというわけではないですからね。もちろん採用すれば価格に反映されるわけで難しいところですが。

関電物件のためオール電化となります。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2480mmです。全体的に下がり天井は少なめです。

周辺相場を確認しましょう!

・メイツ与野本町 1996年築 与野本町駅徒歩10分 鈴谷6 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約115万円

・コスモ与野シティフォルム 1996年築 与野駅徒歩5分 下落合2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約170万円

・ザ・ウィンベル与野 1998年築 与野駅徒歩10分 新中里4 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約140万円

・ライフピア与野新中里 2005年築 与野駅徒歩9分 新中里5 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約165万円

・グローリオ与野本町 2008年築 与野本町駅徒歩6分 下落合4 新築時の坪単価約190万円 直近売り出し事例なし

・ライオンズクオーレ与野レジデンス 2014年築 与野駅徒歩7分 下落合2 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約210万円

・サンクレイドル与野 2021年築 与野駅徒歩8分 新中里5 新築時の坪単価約225万円 直近売り出し事例なし

上記相場からシエリア与野中央公園の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 76.80㎡ 3階 5900万円台(新築時) → 5200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者用を除いて屋外機械式で設置率約33%、別途敷地外の外部駐車場を28台確保予定です。車寄せがかっこいいだけに駐車場が物足りないのは残念ですが空地の多くをアプローチとしているため致し方ないですね。

[機械式駐車場サイズ]

1段目 全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2300kg 8台
2段目 全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm×重量2300kg 6台
3段目 全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm×重量2300kg 6台
4段目 全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2300kg 6台

駐輪場は屋外で設置率200%です。

維持費は未定でしたが管理費㎡単価月額約200円弱に収まるのではないかというお話でした。そうだとすればディスポーザーがないとはいえ割高というほどではなくとっつきやすいですね。エレベーターは1基ですが1階住戸を除くと68戸×6階建てですから違和感ないでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・コスモ与野シティフォルム  総戸数46戸 管理費㎡単価月額約218円

・ライオンズクオーレ与野レジデンス 総戸数45戸 管理費㎡単価月額約217円

・サンクレイドル与野 総戸数55戸 管理費㎡単価月額約199円

建設地

【住むレーション】

[埼京線]

与野本町 8:05発
南与野 8:07着
中浦和 8:09着
武蔵浦和 8:11着
北戸田 8:16着
戸田 8:18着
戸田公園 8:21着
浮間舟渡 8:24着
北赤羽 8:26着
赤羽 8:29着
十条 8:32着
板橋 8:35着
池袋 8:38着
新宿 8:45着
渋谷 8:50着
恵比寿 8:53着
大崎 8:57着

与野本町 8:06発
北与野 8:08着
大宮 8:12着

[京浜東北線]

与野 8:02発
北浦和 8:05着
浦和 8:08着
南浦和 8:10着
蕨 8:14着
西川口 8:17着
川口 8:20着
赤羽 8:23着
東十条 8:26着
王子 8:29着
上中里 8:31着
田端 8:34着
西日暮里 8:36着
日暮里 8:38着
鶯谷 8:40着
上野 8:42着
御徒町 8:44着
秋葉原 8:46着
神田 8:48着
東京 8:51着
有楽町 8:53着
新橋 8:55着
浜松町 8:58着
田町 9:00着
高輪ゲートウェイ 9:02着
品川 9:04着

与野 8:03発
さいたま新都心 8:05着
大宮 8:07着

【総評】

与野駅前の築10年弱が坪単価210万円という中で徒歩10分前後で坪単価250万円超となれば高いと言えば高いものの高いだけの価値はありますね。

かなり久しぶりの出物ためご地元の方は驚いてしまう価格かと思いますが今のマーケットでみれば割高というほどではないでしょう。足回り優先なら駅前中古という選択肢が合うものの2駅2路線という間立地、そしてパークサイド&パークビュー(全戸ではないですが多くの住戸)と駅から離れただけの価値はしっかりとあります。

室内の設備仕様をもう少し頑張ってくれると嬉しかったもののアプローチと風除室周りとホールは単価以上のものですから買う理由を見つけやすいですね。広域検討者からすると学校がもう少し近いと嬉しかったと感じる方は多いでしょうか。

選べる内はパークビューの西向き(階数は好み)、南向きの戸建てを抜ける4階以上かつ西棟のでっぱりが気になりにくい西から3列目4列目あたりが条件よくおすすめしやすいです。もちろん100万円~200万円は大きな金額ですが長く住むのであれば満足度代で回収できることでしょう。

動画もご覧ください!

■シエリア与野中央公園 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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