今回ご紹介するのはイニシア志木レジデンスです!

[物件概要]

売主:コスモスイニシア
施工:川口土木建築工業
価格:4498万円~5348万円
専有面積:68.12㎡~74.77㎡(全体としては68.12㎡~85.44㎡)
総戸数:29戸(うち募集対象外住戸2戸含む)
規模:6階建て
交通:東武東上線「志木」駅南口徒歩6分 JR武蔵野線「北朝霞」駅東口徒歩16分
所在地:埼玉県朝霞市三原3丁目
竣工予定:2019年11月中旬

管理費:16600円~18200円(月額)
修繕積立金:9400円~10300円(月額)

駐車場:6台収容(平置式)、敷地外9台 月額:13000円~16000円 敷地外月額:12960円~14040円
自転車置場:54台収容(スライドラック式19台、2段ラック式35台)月額 100円~250円

地図はこちらです↓

画像出典:イニシア志木レジデンス公式HP

コスモスイニシア×志木駅と言えばイニシア志木の記憶が新しいところですがイニシア志木は志木市、今回ご紹介するイニシア志木レジデンスは朝霞市アドレスとなります。

志木駅南口からイオン方向に進み二本松通り沿いに位置しているためバルコニー面がそれなりに交通量のある通りになることは弱点ではありますが目立つからこそ外観デザインに力を入れています。

バルコニーはガラス手摺とコンクリートをずらしつつ用いて、さらにはコンクリート部分は逆L字として隔て板部分までもってくるなどリズミカルな印象を与えるデザインとなっています。コンクリートも左右色を変えていますし、バルコニー天井部も住戸によっては色味を変え、隔て板は背の高いものとすることで29戸という小規模マンションでありながらもそんじょそこらの賃貸マンションとは明らかな違いを出せています。

背中側は平置き駐車場としており、機械式でないことは評価できるのですが設置率約20%というのはエリア的に少ないですから抽選になることでしょう。(外部駐車場を紹介することは可能だそうです)

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 72.28㎡ 管理費(月額)17600円 修繕積立金(月額)10000円
2階 5298万円 坪単価242万円

B1タイプ 3LDK 70.72㎡ 管理費(月額)17200円 修繕積立金(月額)9800円
2階 4948万円 坪単価231万円

C1タイプ 3LDK 68.12㎡ 管理費(月額)16600円 修繕積立金(月額)9400円
2階 4798万円 坪単価232万円
4階 4998万円 坪単価242万円

C2タイプ 3LDK 68.12㎡ 管理費(月額)16600円 修繕積立金(月額)9400円
1階 4498万円 坪単価218万円
3階 4898万円 坪単価237万円
5階 5048万円 坪単価245万円

Dタイプ 3LDK 74.77㎡ 管理費(月額)18200円 修繕積立金(月額)10300円

画像出典:イニシア志木レジデンス公式HP

2階 5348万円 坪単価236万円
5階 5598万円 坪単価247万円

平均坪単価は約235万円です。

間取りに関してはいつものイニシアらしくゆとりがあります。玄関部分を広くとり(配管をずらしているため天井高もある)共用廊下側の洋室はアウトポールに、どの間取りも収納力豊富で専有面積以上のゆとりを感じられることでしょう。

サッシ高は低めですが連窓となっておりリビング隣の洋室を繋ぐスライドウォールがトールタイプのため開放すると一体感が出ます。

家族で共有できるファミリークローゼットがリビング隣にある間取りは個人的に好きですね~。リビング隣に大きな収納があることでリビングに物を置かない習慣ができて散らかりにくくなりますし、家族全員の物詰め込み所とすることで本などを共有しやすくなりますよね~。

設備仕様はディスポーザーはありませんが食洗機、キッチン天板フィオレストーン、浴室扉ダブルハンガー、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター・ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子など単価なりのものとなっています。構造は二重床・二重天井です。

天井高は2450mm~2500mmとまぁ一般的な水準です。

なお、最上階2部屋は地権者住戸となっています。

周辺相場を確認しましょう!

・志木パークホームズアリストコート 2000年築 三原3(朝霞市) 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約155万円

・べりスタ志木 2010年築 三原3(朝霞市) 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約170万円

ライオンズ志木グランフォート 2012年築 東北2(新座市) 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約230万円

上記相場からイニシア志木レジデンスの将来価値を予想すると

C1タイプ 3LDK 68.12㎡ 2階 4798万円(新築時) → 3680万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

アドレスは違うものの立地もグレードも優れるライオンズ志木グランフォート(カミヤプラザがマンションになった場合には眺望・採光面に影響あるものの立地やグレードは魅力ある)が坪単価230万円で購入できますから新築にこだわらないのであれば中古がおすすめしやすいエリアとはなります。近しい位置にあるベリスタ志木が築9年差で坪単価65万円(70㎡換算約1380万円)の差があるわけで新築プレミアム代はまぁまぁ高いほうではあります。

建設地

建設地周辺動画①(建設地)
建設地周辺動画②(志木駅から建設地)

物件手前がめちゃ狭になるのは残念ですね。イオン経由であれば通らずに済みますが気になります。

【住むレーション】

[東武東上線]

志木 8:00発
朝霞台 8:02着
朝霞 8:05着
和光市 8:08着
成増 8:12着
池袋 8:25着

[東武東上線→副都心線]

志木 8:02発(始発)
朝霞台 8:04着
朝霞 8:07着
和光市 8:10着
地下鉄成増 8:14着
地下鉄赤塚 8:16着
平和台 8:19着
氷川台 8:21着
小竹向原 8:24着
千川 8:26着
要町 8:28着
池袋 8:30着
雑司が谷 8:33着
西早稲田 8:36着
東新宿 8:38着
新宿三丁目 8:40着
北参道 8:43着
明治神宮前 8:45着
渋谷 8:47着

[東武東上線→有楽町線]

志木 8:04発
朝霞台 8:06着
朝霞 8:10着
和光市 8:13着
地下鉄成増 8:18着
地下鉄赤塚 8:21着
平和台 8:24着
氷川台 8:26着
小竹向原 8:28着
千川 8:30着
要町 8:32着
池袋 8:35着
東池袋 8:38着
護国寺 8:40着
江戸川橋 8:43着
飯田橋 8:47着
市ヶ谷 8:49着
麹町 8:52着
永田町 8:53着
桜田門 8:56着
有楽町 8:58着
銀座一丁目 9:01着
新富町 9:02着
月島 9:05着
豊洲 9:08着
辰巳 9:11着
新木場 9:13着

東武東上線の急行停車駅であることはもちろん始発設定もありますから鉄道利便性に関しては恵まれています。和光市~志木は複々線区間ですから輸送障害があった際も動けなくなる可能性は少なくなっています。(和光市打ち切りにされることもありますが)

志木駅からはららぽーと富士見へのバスも出ており30分ほどで行き来できます。

志木エリアは道路事情があまり恵まれておらず、車を日常使いして遠出する方にはあまり向いていない(和光市などのほうが高速道路が使いやすい)でしょう。

スーパーマーケットなどが多いですから日常の買い物に困ることはないでしょう。

通学校は朝霞第五小学校で徒歩13分、朝霞第三中学校で徒歩20分とそこそこ距離があります。

【総評】

物件自体は造りこまれており魅力が多いのですが相場から比べると割高ですね。

相場をある程度無視できる状況(資金計画のゆとり)であれば良いのではないでしょうか。外観デザインや間取りなどなど造りこまれたマンションです。

志木駅南口では駅前広場の整備がおこなわれており地下駐輪場は約1500台収容できる予定です。現状では工事中のため歩きづらいですが2020年春頃には歩道含めて綺麗になる予定ですから通り道となるイニシア志木レジデンスにも恩恵があります。

北口側でもプラウドが建設予定ですし、イオン隣のカミヤプラザ跡地もマンションになる可能性がありますから朝霞エリア含めると供給ラッシュとなるエリアです。

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