プレシス戸田レジデンス　価格と間取り　『56㎡の3LDK』お得意の専有面積調整

今回ご紹介するのはプレシス戸田レジデンスです！

［物件概要］第1期1次販売戸数20戸

売主：一建設
設計：西尾建築設計
施工：今井産業
価格：3410万円～6080万円
専有面積：38.00㎡～72.00㎡
総戸数：88戸
規模：6階建て
交通：JR埼京線「戸田」駅徒歩7分
所在地：埼玉県戸田市大字新曽
竣工予定：2024年11月上旬
引き渡し予定：2024年11月下旬

駐車場：51台（機械式46台、平置5台（うち1台小型、1台来客用、1台福祉対応、1台101号室専用））（月額8000円～12000円）
駐輪場：168台（2段ラック式：45台、平面スライド式：120台、平置ラック式：3台）（月額100円～500円）
バイク置場：6台（平置） （月額2000円）

管理費（月額）8020円～14680円
修繕積立金（月額）3800円～7200円

地図はこちらです↓

画像出典：プレシス戸田レジデンス公式HP

JR埼京線の戸田駅から北方面へ徒歩7分、北大通りを超える必要はあるもののフラットな道のりで信号も一か所ですから表記上の徒歩分数以上に遠く感じる方がほぼいないでしょう。

駅からの通り道に愛のホテル『イクシオン』があったりはするものの(避けることはできるもののその道を通ったほうが近い)建設地になると第一種住居地域へ切り替わり、さらに戸田市の土地区画整理事業区域内に位置しているため接道は幅広く将来的には周辺含めて道が広がり公園も整備される計画があるなど今よりも快適な住環境となります。

駅徒歩7分と駅に近いわけですが線路から少し斜めにそれていくため電車の音問題をあまり気しなくて良いのもとっつきやすいですね！

日常の買い物は駅高架下のオリンピック(生鮮食品取扱あり・元々はサミットストア)、反対側ですが駅前のT-FRONTE(オーケー)、駅周り以外にも中山道手前のビバモール蕨錦町(旧イトーヨーカドー)へ徒歩10分、自転車であれば北戸田のイオンモールも近いですし、エリア柄車を持たれる方も多い中で多くの商業施設が駐車場事情がしっかりとしているため『近場での買い物も車で～』が叶うなど都心に近いながらも郊外型の生活ができるのは戸田の強みとなりますね！

通学校は芦原小学校で徒歩12分、新曽中学校で徒歩9分です。中央図書館やこどもの国なども自転車であれば近い距離となります。フラットな街ですから自転車で移動される方も多いですね。

建設地は東西に長い土地形状のため南向き中心の住戸設定とできています。ただ、接道しているのは東と西になり南側には駐車場等があるためため将来的に採光や眺望が変わる可能性はあります。現状では上階であれば眺望も抜けてきます。

南向きの背中側に東向きと西向きが設定されますが階数によっては自己日影があること、東向きは敷地内の機械式駐車場が気になってくるなど南向きに比べると条件が劣るためそこは価格で調整をしています。

エントランスアプローチ部分に広場を設け、アプローチ自体も長くとるなど玄関部のゆとりがあるのは分譲マンションらしくて嬉しいですね。植栽も豊かですし、風除室の庇がせり出しているのもかっこいいです。エントランスホールは通路としての空間程度しかないというのは物足りない印象を受けます…

外観はコンクリート手摺とガラス手摺を組み合わせてダブルマリオンを走らせているのですがそのダブルマリオンが低層部にかけてシングルになっていくのがおしゃれです。ただ、隔て板が賃貸風なのが惜しいところです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

［南向き］

D2タイプ　1LDK　38㎡

画像出典：プレシス戸田レジデンス公式HP

Fタイプ　3LDK+WIC　63㎡

画像出典：プレシス戸田レジデンス公式HP

Gタイプ　3LDK　63㎡

画像出典：プレシス戸田レジデンス公式HP

Hタイプ　3LDK　56㎡

画像出典：プレシス戸田レジデンス公式HP

Jタイプ　3LDK　72㎡

画像出典：プレシス戸田レジデンス公式HP

［東向き］

Kタイプ　2LDK+S　56.81㎡

画像出典：プレシス戸田レジデンス公式HP

Lrタイプ　2LDK+S　56.81㎡

画像出典：プレシス戸田レジデンス公式HP

［西向き］

Orタイプ　2LDK+S　56.81㎡

画像出典：プレシス戸田レジデンス公式HP

Prタイプ　2LDK+S　56.81㎡

画像出典：プレシス戸田レジデンス公式HP

Nタイプ　3LDK　56.81㎡

画像出典：プレシス戸田レジデンス公式HP

平均坪単価は約270万円です。

56㎡台の3LDKもあるなどいつもながらの大きな専有面積調整をしています。それでいて共用廊下側の柱が食い込んでいるなど間取りのスペシャル感もありません。1LDKに関しては超ナロースパンで窓も少なめです。

設備仕様としてはディスポーザーがありませんが食洗機はついています。浴室はブラケットライトですがトイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレはこの単価としては嬉しいですね。共用部はテブラキー対応となっており玄関住戸もオプションで対応可能となります。構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

・グリーンフォレスト戸田　2010年築　戸田駅徒歩5分　新築時の坪単価約155万円　現在の坪単価約200万円

動き一例　約76㎡　新築時3500万円台　中古時4500万円台

・THEパームス戸田マスターグレイス　2022年築　戸田駅徒歩8分　新築時の坪単価約250万円　直近売り出し事例なし

上記相場からプレシス戸田レジデンスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Jタイプ　3LDK　72㎡　4階　5960万円　→　4700万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で機械式46台、平置4台(内1台は1階住戸専用・別途来客用1台あり)で設置率約56％と今の時代にしては多いですが戸田物件としては少ないですね。

駐輪場も屋外で設置率約190％(1LDKもあるため基本は1世帯2台)です。

管理費は㎡単価月額約207円、ディスポーザーなしの外廊下ではありますがエレベーターはゆとりの2基ですから納得度は高いでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・グリーンフォレスト戸田　総戸数391戸　管理費㎡単価月額約186円　※ディスポーザーあり

・THEパームス戸田マスターグレイス　総戸数114戸　管理費㎡単価月額約250円

【住むレーション】

［埼京線］

戸田　8:01発
戸田公園　8:03着
浮間舟渡　8:06着
北赤羽　8:09着
赤羽　8:12着
十条　8:15着
板橋　8:18着
池袋　8:22着
新宿　8:29着
渋谷　8:34着
恵比寿　8:36着
大崎　8:40着

戸田　8:10発
北戸田　8:12着
武蔵浦和　8:16着
中浦和　8:18着
南与野　8:20着
与野本町　8:23着
北与野　8:24着
大宮　8:28着

戸田公園と違い快速は停車しません。日中は10分以上の間隔となることもありますが平日の朝ラッシュ時間帯であれば時刻表を気にしなくても良いくらいの運行本数となっています。

首都高と外環自動車の出入口が近いため車での遠出も便利です。

建設地

【総評】

戸田駅からほど近く、日常の買い物も便利な立地で南向き中心、規模感もあるため維持費も抑えられるなど住まいとしての条件が整っていますね！

平均坪単価としては新築マンションらしく重たいのですが専有面積調整をしているため本体価格としてはとっつきやすいですし周辺中古マンションとも大きな差がありません。

テンションが上がる部分は少ない(最新設備がたくさんあるとか豪華なエントランスホールがあるとかそういうわけでもない)かもですがそれは売主自体が狙っていること(住宅に対してコストライフバランスを優先する方に向けて商品設計している)ですから安定のプレシス感ある出物となります。

部屋の広さやブランド力(一般論としてハイブランドではない)よりも新築であることを優先されたい方に合ってくる出物となります。

動画もご覧ください！

■プレシス戸田レジデンス　建設地周辺レポート＆グリーンフォレスト戸田 2023年9月の相場

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