今回ご紹介するのはクレアホームズ浦和辻緑道です！
［物件概要］第3期予告
売主：セントラル総合開発
設計：共同エンジニアリング
施工：森本組
価格：4500万円台・5200万円台
専有面積：63.39㎡・70.03㎡
総戸数：30戸
規模：11階建て
交通：JR埼京線「北戸田」駅徒歩6分
所在地：埼玉県さいたま市南区辻8丁目
竣工予定：2023年8月上旬
引き渡し予定：2023年9月下旬
駐車場：23台（内平置き22台、身障者用1台）、その他EV充電用スペース兼来客用駐車場1台
ミニバイク置場：2台
自転車置場：60台（平面ラック式）
管理費（月額）15800円・17500円
修繕積立金（月額）6340円・7000円
地図はこちらです↓
画像出典：クレアホームズ浦和辻緑道公式HP
JR埼京線の北戸田駅から徒歩6分、今作はさいたま市アドレスの北戸田物件となります。物件名に浦和が付いていますが武蔵浦和も南浦和も浦和も距離があるため浦和感はかなり薄いです。
物件名の通り辻八丁目緑道に面しているため北戸田駅との道のりは途中大型のパチンコ屋さんがあれど歩きやすい道のりですし、用途地域としては準工業地域ではあるものの周辺は住宅が多くそれらの背が低い中で今作は11階建てとなるため目立つ存在にもなります。
さらに全戸緑道側を向く南東向きのため採光抜群で緑道があるためそれが守られやすいですし、現状では眺望もグッと抜けてくるなど駅から近いだけでなく部屋の条件もとても魅力が大きいものとなっています。
日常の買い物としては駅東側物件のため多くの北戸田民の冷蔵庫になっているイオンモールへは徒歩12分と少々距離があるのですが自転車であれば徒歩15分のオーケー含めてすぐですし、徒歩でも駅高架下のジョイフーズであれば徒歩6分と近いため選択肢は豊富です。エリア柄フラットな街並みですから自転車で買い物に出かける方や少しの距離でも車で買い物に出かける方も多いですから日常の買い物事情としては評価高いものとなるでしょう。
北戸田の東側にお住まいであればヤオコーの入るスーパービバホームへ出かける方も多いでしょう。近くに外環自動車道が通っているため車での遠出も便利ですし、その外環自動車道や線路とはほどよく離れているため音ネックがないのも当物件のストロングポイントとなります。
市境ではあるものの通学校は辻南小学校で徒歩5分、南浦和中学校で徒歩9分と学校が近いのも嬉しいですね。
建設地は元々住宅があった場所で南側の緑道だけでなく北側も接道した長方形の土地形状です。建物を南側に寄せることで敷地北側を設置率約76％の平置き駐車場とできています。南側が緑道だからこそグッと寄せても窮屈にならない恩恵となります。
駐車場の出入口は北側、エントランスアプローチは南の緑道側で歩車分離できているだけでなく緑道からそのまま建物内へ入れるというのは便利ですね。マンション自体のアプローチはかなり短いのですが緑道に続く形で植樹してくれていますし、緑道がアプローチみたいなものですから贅沢すぎます(笑)
外観デザインは白を基調としつつもセンターはグレー系としているのがおしゃれですし、角部分でカーブを描きつつその先にエレベーターと階段部分が出っ張っているのがかっこいいですね。正面と同じく目立つ背中側も共用廊下手摺をガラスとするなど気を遣ってくれています。エントランスホールも総戸数からすれば十分な広さですしエレベーターが住戸食い込み型でなく外出しのためクランクイン動線で奥行きも感じることができます。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 70.03㎡
画像出典：クレアホームズ浦和辻緑道公式HP
5階 5578万円 坪単価263万円
Bタイプ 3LDK 63.39㎡
画像出典：クレアホームズ浦和辻緑道公式HP
6階 4898万円 坪単価255万円
9階 5058万円 坪単価263万円
11階 5148万円 坪単価268万円
Cタイプ 3LDK 65.24㎡
4階 5098万円 坪単価258万円
平均坪単価は約265万円です。
1フロア3戸のため角住戸比率が高くなっています。
専有面積だけを見てしまうと今の時代らしいこじんまりとした印象を受けてしまうのですが共用廊下側の柱をしっかりと外に出してくれています。専有面積込みですが玄関前に全戸宅配置場・防災倉庫も設置されます。
間取りは田の字ですがA・Bタイプはリビング横のウォールドアを完全ハイタイプの上レールとして格納できる(1枚も残らない)ためリビングと一体的に使うことができます。専有面積にゆとりがないながらも無駄がないため数字上の面積よりも広く感じやすいでしょう。
設備仕様としてはディスポーザーがないのは惜しいですね。トイレも古めかしいタンク式です。ただ、クレアホームズお馴染みとなりつつある玄関タッチレス水栓機能付き手洗いボウル、食洗機、浴室ダウンライト、玄関電気錠、二重床(床スラブ厚220mm)・二重天井など全体的に見れば単価なりにはなっています。
周辺相場を確認しましょう！
・北戸田ファーストゲートタワー 2013年築 戸田市新曽 北戸田駅徒歩1分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約250万円
動き一例 約70㎡ 新築時3600万円台 中古時4900万円台
・オハナ北戸田ガーデニア 2014年築 戸田市美女木東1 北戸田駅徒歩9分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約220万円
・ヴェレーナ浦和南ザテラス 2018年築 さいたま市南区辻8 北戸田駅徒歩8分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約230万円
・ジオ北戸田 2022年築 蕨市錦町6 北戸田駅徒歩7分 新築時の坪単価約235万円 新築販売中
上記相場からクレアホームズ浦和辻緑道が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Bタイプ 3LDK 63.39㎡ 9階 5058万円 → 4300万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐輪場は便利な屋内(建物1階で緑道側から出入り)で設置率200%です。
管理費は㎡単価月額約250円、ディスポーザーなしの外廊下のため周辺物件と比べると少々お高くは感じますが平置き駐車場で修繕コストが抑えられるため管積合わせて考えると総戸数にしてはコストパフォーマンスよく感じやすいでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・オハナ北戸田ガーデニア 総戸数277戸 管理費㎡単価月額約130円
・ヴェレーナ浦和南ザテラス 総戸数58戸 管理費㎡単価月額約183円
・ジオ北戸田 総戸数33戸 管理費㎡単価月額約265円
建設地
【住むレーション】
［埼京線］
北戸田 8:03発
戸田 8:05着
戸田公園 8:08着
浮間舟渡 8:14着
北赤羽 8:16着
赤羽 8:20着
十条 8:22着
板橋 8:25着
池袋 8:29着
新宿 8:35着
渋谷 8:40着
恵比寿 8:43着
大崎 8:47着
北戸田 8:12発
武蔵浦和 8:16着
中浦和 8:18着
南与野 8:20着
与野本町 8:23着
北与野 8:24着
大宮 8:28着
北戸田駅は外環自動車道が近くを走っていることも影響してホームが高い位置にあります。JR線にしては地上部の改札階からホームまで時間がかかる点は注意が必要です。(エレベーターとエスカレーターがあります)
外環道が近く車での遠出も便利なエリアですから平置き駐車場であることの価値をより見出しやすいことでしょう。
エリア柄ハザードマップで色が付きます。
【総評】
これはいいですね！
最近の近郊・郊外物件、とくに戸田市の物件ですと「新築にこだわらないなら中古のほうがいいと思いますけども…」となりがちなのですが今作は立地が良いだけでなく間取りや設備仕様、ランドスケープなど総合的に見ても周辺中古に負けていないどころか勝っている部分も少なくないですから予算届くなら気持ちよく新築である今作でゴールされることをおすすめいたします。
もちろん新築らしい価格設定ではあるのですがそこは満足度で回収できると私は思います。
周辺相場と比べて価格が重たい場合にはその重たい分を満足度で回収できるかどうかが大事です！
竣工が近づいてからの販売のため新築マンションにしては引き渡しまでの待ち時間が短いというのも特に一次取得層にとっては嬉しい話でしょう。
動画もご覧ください！
■クレアホームズ浦和辻緑道 建設地周辺レポート
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