今回ご紹介するのはヴェレーナ戸田公園テラスです!

[物件概要]

売主:大和地所レジデンス
設計:オンズデコ一級建築士事務所
施工:ファーストコーポレーション
価格:3848万円~5918万円
専有面積:63.75㎡~83.29㎡
総戸数:77戸
規模:8階建て

交通:JR埼京線「戸田公園」駅徒歩16分 JR埼京線「戸田」駅徒歩15分

所在地:埼玉県戸田市新曽南二丁目
竣工予定:2021年3月中旬

管理費(月額)12500円~16320円
修繕積立金(月額)5420円~7080円

駐車場:52台(機械式51台、来客用兼身障者用1台)(月額:6000円~12000円)
バイク置場:2台(月額:3000円)
駐輪場:154台(上段ラック式56台、下段スライドラック式98台)(月額:100円・300円)

地図はこちらです↓

画像出典:ヴェレーナ戸田公園テラス公式HP

JR埼京線の戸田公園駅から徒歩16分、戸田駅から徒歩15分、埼京線の線路から見て西側のため京浜東北線の駅までは遠く埼京線オンリー立地とはなります。ただ、西側がゆえに中山道を渡る必要はないですし、バイパスよりもだいぶ手前です。

戸田公園駅まではオリンピック通りもしくは2ブロック北側の道をフラットアプローチですから道のりは悪くないのですが日常使いできる路線バスが建設地近くにないため自転車があると嬉しい距離ですね。(駅の駐輪場も充実しているため自転車利用される方が多い)

新曽南としてはトダレジデンスやシティテラスの供給以来ですから久しぶりですね~。南町では5年ほど前にガーラが出ましたが小学校は戸田南となりますから「新曽小学校学区で新築マンションを待っていた!!」という方にはよだれものでしょう。しかもその新曽小学校がすぐ西側にありますから尚更。(校門までは徒歩4分)中学校は新曽中なので徒歩19分と遠いですが小学校が遠いよりは妥協しやすいでしょう。

接道面はかなり少ないものの東西にも長い土地ですから南向き住戸も多めに設けることができています。戸建てが主なエリアですから採光、眺望共に期待できる住戸が多いのもいいですね。

外観デザインに関してはいつものごとくヨーロピアン調ですがエントランス周りだけを見させられたら「グランですね!」と言ってしまうレベルです。エントランス周り以外を見るとグラン感は薄れますからヴェレーナで違和感ないのですが限られた接道面を最大限に活かしたプランニングは素晴らしいですね。

エントランスホールの上にくる角住戸はアイアンバルコニー、角の窓面よりも庇を手前に出してデザイン性を出しています。裏手の駐車場へ向かう際にややカーブとなるのですがその手前のごみ置き場もかっこいいものとなっておりごみ置き場(回収時にまとめておく場所)ながらも見た目の味付けとなっています。棟内にもごみ置き場がありますから住民の方は外のごみ置き場へ持っていく必要はありません。ごみ回収日に管理人さんが持ち運んで回収車到着に備えるものです。(ごみ回収時間になるとごみ袋丸出しのマンションもありますからね。。。ちゃんと一時保管場所があるのは素晴らしいです。)

エントランスホールは黒っぽいタイルをメインにしつつも折り上げ天井部分に木目調シートを使うなどこだわりが見受けられます。

総戸数77戸ですが集会室としても利用できるパーティールームがあります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

AOLタイプ 3LDK 71.19㎡

画像出典:ヴェレーナ戸田公園テラス公式HP

1階 4678万円 坪単価217万円

Bosタイプ 3LDK 71.19㎡
2階 4478万円 坪単価207万円

Dosタイプ 3LDK 71.04㎡

画像出典:ヴェレーナ戸田公園テラス公式HP

3階 4748万円 坪単価220万円

Eosタイプ 3LDK 68.82㎡
2階 4318万円 坪単価207万円

NOSrタイプ 4LDK 83.29㎡

画像出典:ヴェレーナ戸田公園テラス公式HP

5階 5918万円 坪単価234万円

[東向き]

Fosタイプ 3LDK 78.15㎡

画像出典:ヴェレーナ戸田公園テラス公式HP

3階 5198万円 坪単価219万円
7階 5398万円 坪単価228万円

Gosタイプ 3LDK 68.52㎡
8階 4278万円 坪単価206万円

Hosタイプ 3LDK 68.56㎡
5階 4138万円 坪単価199万円
7階 4218万円 坪単価203万円

Josタイプ 3LDK 68.90㎡
3階 4218万円 坪単価202万円
7階 4418万円 坪単価212万円

LOSタイプ 3LDK 63.75㎡
3階 3848万円 坪単価199万円

平均坪単価は約215万円です。

エリア的に年収500万円前後(世帯ではなくピンで)の検討者が多く、4000万円に大きな壁があるエリアです。それを意識してか4000万円以下、少し頑張れば手が届く4200万円ほどの部屋も多めです。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんがキッチン天板御影石、食洗機、キッチンガラスディバイダー、洗面室三面鏡框付き、すべての水が活水となるアグアクリーンなどなど充実したものとなっています。浴室ブラケットライトであることとトイレ手洗いカウンターがないのは残念でした。

バルコニー部分はかなり気合い入っています。プランにもよりますがウッド調デッキ、デッキライト、防水コンセントなどなど。ヴェレーナブランドならではです。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mmが多めです。

周辺相場を確認しましょう!

・グランシエロ戸田公園 2001年築 新曽南3 新築時の坪単価約145万円 直近売り出し事例なし

・ヒューマンスクエア戸田公園ロルージュ 2002年築 新曽南2 新築時の坪単価約135万円 直近売り出し事例なし

・ヒューマンスクエア戸田公園ルシエ 2004年築 新曽南3 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約115万円

・トダレジデンス 2010年築 新曽南2 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約130万円

・シティテラス戸田公園 2014年築 新曽南3 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約170万円

上記相場からヴェレーナ戸田公園テラスの将来価値を予想すると

Hosタイプ 3LDK 68.56㎡ 5階 4138万円(新築時) → 3100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価約196円と総戸数からして割高という感じは一切なし。52台分の駐車場収入(エリア的に稼働率はかなり高くなるはず)が効いているのでしょう。

ただ、51台は機械式と詰め詰め感あるため将来的に維持費が多くかかることは理解して買う必要があります。それでも高さ1550mmの区画はなしで背の高い車が止められるようにしているのはエリア特性を理解していますね。

建設地

【住むレーション】

[埼京線]

戸田公園 8:00発
浮間舟渡 8:03着
北赤羽 8:05着
赤羽 8:08着
十条 8:11着
板橋 8:14着
池袋 8:18着
新宿 8:24着
渋谷 8:29着
恵比寿 8:31着
大崎 8:35着

戸田 8:05発
北戸田 8:07着
武蔵浦和 8:10着
中浦和 8:12着
南与野 8:15着
与野本町 8:19着
北与野 8:21着
大宮 8:25着

戸田エリアは物価が安いのがいいですね~。

サミット、スーパーバリュー、OKストア、ヤオコーなどなど。休日のまとめ買いも楽しみとなるエリアです。

【総評】

中古マンションがお安い戸田エリアに建つ今の時代の新築マンションですから相場からすると高いです。でも魅力は大きいですよ~!!

厳しい評価となったサンクレイドル北戸田やオハナ中浦和とは大きな違いがあります。

・サンクレイドル北戸田

→価格は高いのに周辺中古マンションよりスペックが低い。

・ヴェレーナ戸田公園テラス

→価格は高いけど周辺中古マンションとはあきらかに違うデザイン。スペックも同等もしくは上。

これなんです!これなんです!!これなんですよ!!!

今の時代新築マンションが高いのは致し方ないのです。ましてや戸田のように中古マンションが現実的なエリアであれば尚更厳しい。

だからこそ「価格は高いんだけどモノはいい」じゃないとダメなんです!!

新築だけが取り柄のマンションなんてNO!NO!NO!

もちろんどのエリアにもどうしても新築という方もいますし、そのニーズに答えるのもデベの役目ですから商売を否定するつもりはありません。マンションマニア目線での評価です。

でも、どうせ高い商品買うならグレードも高いほうがいいじゃないですか。

新曽南エリアで新築マンション待ってた人からすれば「高い!」とはなるでしょうけどもその価値はありますよ。予算届くなら周辺中古マンションではなく気持ちよく新築のヴェレーナがいいのではないでしょうか。

今後駅近くでいくつか新築マンションの供給はありますがどれも線路が近いため静けさを求めるならヴェレーナのほうが合うでしょう。逆に戸田エリアは気に入ったけど駅距離が妥協できずヴェレーナを見送る人には選択肢が豊富なエリアとなります。もちろん電車の音を妥協できるならですが。

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