今回ご紹介するのはサンクレイドル北戸田です!

[物件概要]

売主:アーネストワン
設計:協和設計
施工:丸運建設
総戸数:40戸
規模:8階建て
交通:JR埼京線「北戸田」駅徒歩10分 JR埼京線「戸田」駅徒歩13分
所在地:埼玉県戸田市大字新曽字芦原
入居予定:2020年3月下旬

駐車場:29台(平置駐車場9台、機械式駐車場18台、福祉車両優先平置駐車場1台、来客用平置駐車場1台)月額800円~110円
バイク置場:5台 月額100円
自転車置場:80台(ラック式)月額200円~400円

地図はこちらです↓

画像出典:サンクレイドル北戸田公式HP

埼京線北戸田駅から徒歩10分、周辺は営業所なども多くトラックの行き来はありますが現地は東西に長く西・南・東の三面接道とマンション用地としては恵まれた土地形状です。ただし、東側の接道は大通りではないもののやや交通量多めです。

イオンモール北戸田までは自転車で数分、OKストアなら歩いても徒歩8分、駅からの導線上なら高架下のマルヤが徒歩10分と日常の買い物施設は多めです。平坦な街ですから自転車さえあれば楽ちんです。

地元需要が主ではありますから検討者のほとんどが魅力に感じるのはやはり人気の芦原小学校が通学校で徒歩6分という近さであることでしょう。むしろ購入動機のほとんどはこれでしょう。新曽中学校も徒歩2分とすぐそば、戸田スポーツセンターも徒歩7分です。

さらには全戸南向きですから実需層にとっては賃貸脱却からの南向き×新築×芦原小学校ということで魅力に感じるポイントがわかりやすいマンションです。

南西側のマンションへの影響を意識してか西側が低層で東側になるにつれて階数が増していますから全戸南向きながらルーフバルコニー住戸もあります。エントランスホールは一層かつ風除室合わせても一部屋分と特別な豪華さはありません。ごみ置き場も外ですしザ・分譲マンション感はないですね。

北側は主に駐車場で設置率7割とこのご時世にしては悪くないですが機械式も多くなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします。

※一部申し込み済み住戸含む

全戸南向き

Aタイプ 3LDK 69.30㎡

画像出典:サンクレイドル北戸田公式HP

2階 4698万円 坪単価224万円
3階 4748万円 坪単価226万円
4階 4798万円 坪単価228万円

Bタイプ 3LDK 63.00㎡

画像出典:サンクレイドル北戸田公式HP

2階 4198万円 坪単価220万円
3階 4248万円 坪単価222万円
4階 4298万円 坪単価225万円

Cタイプ 3LDK 65.62㎡
1階 4158万円 坪単価209万円

Dタイプ 3LDK 65.10㎡

画像出典:サンクレイドル北戸田公式HP

1階 4138万円 坪単価210万円
2階 4238万円 坪単価215万円

Eタイプ 3LDK 65.10㎡

画像出典:サンクレイドル北戸田公式HP

1階 4138万円 坪単価210万円
2階 4238万円 坪単価215万円
3階 4288万円 坪単価217万円
5階 4388万円 坪単価222万円

Irタイプ 3LDK 74.64㎡
6階 5498万円 坪単価243万円

Fタイプ 3LDK 64.57㎡

画像出典:サンクレイドル北戸田公式HP

2階 4218万円 坪単価215万円
5階 4368万円 坪単価223万円

Jタイプ 3LDK 67.98㎡
6階 4598万円 坪単価223万円
7階 4648万円 坪単価226万円

Gタイプ 3LDK 67.20㎡

画像出典:サンクレイドル北戸田公式HP

1階 4468万円 坪単価219万円
2階 4568万円 坪単価224万円
3階 4618万円 坪単価227万円
4階 4668万円 坪単価229万円
5階 4718万円 坪単価232万円
6階 4768万円 坪単価234万円
8階 4868万円 坪単価239万円

平均坪単価は約225万円です。

こりゃ高いですね。

先に周辺相場を見ちゃったほうがいいでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ソフィア戸田 1996年築 新曽 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約75万円

・ヒューマンスクエア戸田レアーブル 2003年築 新曽 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約125万円

リーデンススクエア戸田 2005年築 新曽 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約135万円

・ルネサンス北戸田ザ・フェイス 2007年築 新曽 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約170万円

・ヒューマンスクエア戸田レシオ 2007年築 新曽 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約140万円

・グランシエロ北戸田 2008年築 新曽 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約160万円

・グローベルザ・スクエア北戸田 2009年築 新曽 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約155万円

・レクセル北戸田 2009年築 新曽 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約170万円

ライオンズ戸田アークレジデンス 2011年築 新曽 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約170万円

・リュエル北戸田プレミアラ 2012年築 新曽 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約160万円

北戸田ファーストゲートタワー 2013年築 新曽 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約195万円

駅前のタワーより高いですし、非駅前の中では条件良いライオンズ戸田アークレジデンスよりもぐっと高いです。同じ学区で見ても駅近のレクセル北戸田が坪単価170万円で買えてしまいます。

そのためどうしても新築という方向けのマンションとなります。

上記相場からサンクレイドル北戸田の将来価値を予想すると

Eタイプ 3LDK 65.10㎡ 5階 4388万円(新築時) → 3160万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

設備仕様に関してはディスポーザーがありませんが食洗機は付いています。ただ、浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、共用廊下にゆとりなしなどなど全体的に見ても大きなこだわりは見受けられません。構造は二重床・二重天井です。

建設地

建設地周辺動画

~維持費一例~

Aタイプ 69.30㎡ 管理費(月額)15050円 修繕積立金(月額)6930円

【住むレーション】

[埼京線]

北戸田 8:03発
戸田 8:05着
戸田公園 8:11着
浮間舟渡 8:14着
北赤羽 8:16着
赤羽 8:20着
十条 8:22着
板橋 8:25着
池袋 8:29着
新宿 8:36着
渋谷 8:41着
恵比寿 8:42着
大崎 8:47着
西大井 8:54着
武蔵小杉 8:59着

北戸田 8:07発
武蔵浦和 8:10着
中浦和 8:12着
南与野 8:17着
与野本町 8:19着
北与野 8:21着
大宮 8:25着

ダイヤ改正により相鉄線へ直通となりました。北戸田駅は各駅停車しか止まりませんが朝ラッシュ時でも新宿まで33分と戸田ならではの都心への近さです。

首都高・外環道も近いですから車移動も便利です。

車載カメラ サンクレイドル北戸田 首都高戸田出口から建設地まで

【総評】

高いけども何か飛びぬけたこだわりがあるならば良いのですがけしてそうではなく、あくまでどうしても新築が良いという方向けとなります。

ただ、賃貸暮らしの方からすれば周辺中古スペックなんてどうでも良いくらい新築ということに価値を感じがちですし、残債割れの可能性を対応できるなら…でしょう。

相談の多いエリアのため中古をくまなくチェックしていますが北戸田駅徒歩10分圏内で4000万円以上で動いたのをほぼ見たことがありません。駅前のタワーでぎり超えるくらいです。エリアそれぞれ中古で動く限界値というのがあります。北戸田エリアに関しては3900万円くらいが天井でしょう。つまりはサンクレイドル北戸田が中古になれば4000万円以上で動くのは相当程度難しいということです。

逆に相場を知ったうえで「いやいや中古なんてありえない」と思えたならその方にとっては買いなのでしょう。

先に述べたように「南向き×新築×芦原小学校」は大きな魅力であることはたしかです。

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