今回ご紹介するのはオーベル戸田公園レジデンスです!

[物件概要]

売主:大成有楽不動産
設計:安宅設計
施工:東鉄工業
価格:未定
専有面積:55.82㎡~66.59㎡
総戸数:43戸
規模:11階建て
交通:JR埼京線「戸田公園」駅徒歩6分
所在地:埼玉県戸田市本町二丁目
竣工予定:2022年5月下旬

駐車場:9台(機械式駐車場4台・平置駐車場4台・身障者用平置駐車場1台)、別途来客用平置駐車場1台
自転車置場:86台(上部ラック式34台、下部スライド式50台、平置2台)
バイク置場:1台

地図はこちらです↓

画像出典:オーベル戸田公園レジデンス公式HP

パークホームズ戸田公園(販売中)とレーベン戸田公園GRANVARIO(完売)は戸田公園駅から南進でしたがオーベル戸田公園レジデンスは北進となります。パークホームズとレーベンは通学小学校が戸田南でしたがオーベルは戸田第一となります。

もともとは巣鴨信用金庫があった場所です。余談ですが巣鴨信用金庫は線路西側に移転、他店舗でも増えていますが銀行らしくない外観、店内が特徴的です。

今回大きな特徴となるのは2つ。

まず1つは駅まで徒歩6分ながら信号なしということです。駅距離はほとんど変わらないのですがパークホームズとレーベンは信号あり(そこそこ交通量ある通りを渡る)でしたから大きな差となります。方向は違えど緑道経由な点は同じですが線路沿いの緑道の中でも広々したかじやさくら緑地が西側にあるのは魅力でしょう。

2つめは全戸南東向きでバルコニー方向の用途地域が変わる(物件自体は中央通りに面しており主に商業地域で建蔽率80の容積率300で高さ制限35m、バルコニー方向は第一種住居地域と第2種中高層住居専用地域で建蔽率60の容積率200で高さ制限25m)ため上階の眺望・採光が守られやすいということです。

外観デザインとしては西側のバルコニー部側面をへこませ縦にタイルの色を変え、逆に東側はせり出させる縦横ラインの強調が印象的です。戸田公園駅を出てすぐに建物が見えるため我が家に帰るのが楽しみになりそうですし、駅についてもついつい振り返ってしまいそうです(笑)

中央通り沿いがゆえに目立つ背中側もしっかりとガラス手摺にするなど見た目にはしっかりと凝ってくれています。

植栽豊かなエントランスアプローチを抜けた先のホールはこじんまりとしつつも絵画の飾られた素敵な空間とするなど動線も素敵なものとなっています。

1フロア4戸、エレベーターは1基で住戸食い込み型ですがしっかりと食い込ませているため玄関付近のプライバシー性が確保されます。

角住戸比率が48%と高くなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 65.26㎡

画像出典:オーベル戸田公園レジデンス公式HP

予定価格表示なし(おそらくDタイプと同じくらいの単価設定)

Bタイプ 3LDK 65.46㎡

画像出典:オーベル戸田公園レジデンス公式HP

3階 4500万円台 坪単価227万円
5階 4800万円台 坪単価242万円
9階 4900万円台 坪単価247万円
11階 5100万円台 坪単価257万円

Cタイプ 2LDK 55.82㎡

画像出典:オーベル戸田公園レジデンス公式HP

3階 3900万円台 坪単価231万円
5階 4200万円台 坪単価248万円
9階 4300万円台 坪単価254万円
11階 4500万円台 坪単価266万円

Dタイプ 3LDK 66.59㎡

画像出典:オーベル戸田公園レジデンス公式HP

3階 4800万円台 坪単価238万円
5階 5100万円台 坪単価253万円
9階 5200万円台 坪単価258万円
11階 5500万円台 坪単価273万円

平均坪単価は約250万円です。

70㎡超えがないのは今の時代らしいですね。単価がお安くないだけにしっかりとした専有面積とすれば買い手がついてこれないわけですが…浴室も1418ではなく1416になるなどどうしても厳しさが目立ちますね。

間取りは単調な田の字ですが玄関前を他者が通る中住戸は玄関部分を引っ込めてくれているのはいいですね。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。食洗機、ミストサウナは付いています。浴室ブラケットライトであったりトイレ手洗いカウンターなしなどコストコントロールは多いですが可動式ルーバー面格子は付いています。

カスタマイズ・セレクトシステムを採用、無償で400P与えられてそこから設備仕様を高めることができます。(水栓グレードアップ150P、キッチン天板フィオレストーン150P等)

線路がとても近いですから音対策としてT-3複層ガラスもしくはT-4二重サッシを採用しています。

構造は直床・二重天井、基本天井高は1階が2800mmと高くその他は2450mmもしくは2500mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド戸田公園マークス 2005年築 本町4 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約185万円

・コスモ戸田公園ガーデンフォート 2005年築 上戸田3 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約160万円

・プラウド戸田公園サンクアージュ 2012年築 本町1 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約200万円

・プレシス戸田公園 2013年築 本町4 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約180万円

上記相場からオーベル戸田公園レジデンスの将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 66.59㎡ 5階 5100万円台(新築時) → 4100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式4台、屋外平面5台で設置率約20%

駐輪場も屋外で設置率200%です。

管理費など維持費は未定でした。

建設地

【住むレーション】

[埼京線]

戸田公園 8:00発
浮間舟渡 8:03着
北赤羽 8:05着
赤羽 8:08着
十条 8:11着
板橋 8:14着
池袋 8:18着
新宿 8:24着
渋谷 8:29着

戸田公園 8:03発
戸田 8:05着
北戸田 8:07着
武蔵浦和 8:10着
中浦和 8:12着
南与野 8:15着
与野本町 8:19着
北与野 8:21着
大宮 8:25着

ビーンズ戸田公園(サミットストア等)はもちろん戸田駅側のスーパーマーケットなど自転車があると選択肢は豊富です。

通学校は戸田第一小学校で徒歩5分、戸田中学校で徒歩13分です。こどもの国(戸田市の児童センター)へ徒歩7分と子育て世代からすると魅力は大きいでしょう。

【総評】

周辺相場としてはグランシンフォニア(主幹事は現在の大成有楽)でも坪単価180万円ほどですし、70㎡が4000万円前後で動くエリアです。となれば「絶対に新築マンションじゃなきゃダメなんです!!」という方向けではあるのですがそのような方々が買っても後悔しないような(買って良かったと思える)商品になっているのは嬉しいですね。

外観デザインも総戸数の割には凝ったものにはなっていますし、立地面の魅力もあります。良いマンションだけどもシンプルに高いだけなので価格(周辺相場との差)を許容できる方には合ってきます。

中長期的に住む目線での購入となるでしょうから(短期的目線ならやめたほうがいい)できるだけ上階を選ぶことをおすすめいたします。3階までは目の前のアパートが被る割に上層階とそこまで価格差ないですし、10階と11階になるとバルコニーガラス手摺が透明になるなど眺望・採光を得られやすくなります。

新築マンションという満足度を取りにいくなら住んだ後の満足度も取りに行くべきと私は考えます。最初からリセールバリューを捨てるのに条件良くない部屋にいってしまうと新築しか得られるものがないですから。

条件良い部屋を購入すれば高い買い物だったけど買って良かったとなりやすいものです。

オーベル戸田公園レジデンスの検討をきっかけに戸田エリアを気に入った方は周辺中古マンションと比較してみることをおすすめいたします。大成有楽が分譲したグランシンフォニアなど良質な中古マンションの多いエリアです。

動画もご覧ください!

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前回の記事 → しゃぶしゃぶと鮨とんでん 戸田新曽店へ行ってみた!~オーベル戸田公園レジデンス~(スムログに飛びます)

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