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今回ご紹介するのはプレシス浦和美園です！
［物件概要］第1期販売戸数8戸
売主：一建設
設計：プラスデコ 一級建築士事務所
施工：一建設
価格：4790万円～5690万円
専有面積：59.85㎡～65.10㎡
総戸数：58戸
規模：7階建て
交通：埼玉高速鉄道「浦和美園」駅徒歩9分
所在地：埼玉県さいたま市緑区美園三丁目
竣工予定：2024年8月下旬
引き渡し予定：2024年9月下旬
駐車場：44台（機械式42台、福祉対応平置き1台、108号室専用駐車場1台）（月額6000円）
バイク置場：3台（月額2000円）
駐輪場：116台（月額150円～300円）
管理費（月額）13060円～14150円
修繕積立金（月額）5990円～6510円
地図はこちらです↓
画像出典：プレシス浦和美園公式HP
新築マンションの供給が続いている埼玉高速鉄道の浦和美園駅東口から北方面へ徒歩9分、浦和美園物件としては駅距離あるほうですがブランニューな街並みだからこその電線が地中化された広々とした歩道であるため歩きやすい道のりです。
順調に進むと2027年にはすぐ北側の広大な土地に順天堂大学付属病院が開院予定、戸建てやマンションが建設できそうな土地もまだあるなどみそのウイングシティの開発が進んでいくという楽しみも大きいですね。
日常の買い物はイオンスタイルが徒歩3分、イオンモールが徒歩8分、ウニクス(スーパーはヤオコー)が徒歩10分と徒歩圏内でも充実していますしエリア柄車を持たれる方ばかりですからロードサイド店の駐車場も充実しており『歩いても10分くらいだけどサクッと車でお買い物』という近郊・郊外らしい生活をすることもできます。車であればカインズもすぐです。
埼スタも徒歩13分ですから浦和レッズのサポーターにとってもたまらない立地ですね。周辺の大規模マンションを見てみると試合の日にはバルコニーの内側にフラッグを掲げている方もいるくらいです。
通学校は美園北小学校(2019年開校)で徒歩7分、美園中学校で徒歩31分です。
ハザードマップでは若干色がついてきます。
建設地は東と西の二面接道でほぼ正方形の整った土地形状です。
主開口部は南東と南西の設定、南東側にはダイハツの販売店がありますが背の低い建物ですし展示車スペースも広いため低層階でも日当たり抜群で少し上階を選べば100mほど先にあるセンターフィールド浦和美園(ナインティナインがCMをして話題になったマンション)まで眺望も抜けてきます。
南西側も接道幅が広いですし上階であればヤマダ電機を超えてきてその先も背の高い建物がないため日当たり眺望共に良好です。
風除室を少し奥まらせていますがエントランスアプローチは短めですし特別広い空間ではありません。外観デザインに関してもマリオンを配していたりはしますが全体的にシンプルな印象です。
大規模マンションが多い街の中で一般的な規模感のマンションとなればセンチュリー浦和美園のように『大規模マンションでは出しにくいオーラ』があると嬉しかったところではあります。
当初は施工主が三共建設でしたが一建設が引き継ぎました。(原価高騰は買い手だけでなく施工会社にとっても厳しい時代ですよね…)
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 59.85㎡
画像出典：プレシス浦和美園公式HP
Crタイプ 3LDK 64.05㎡
画像出典：プレシス浦和美園公式HP
Drタイプ 3LDK 61.69㎡
画像出典：プレシス浦和美園公式HP
Eタイプ 3LDK 61.02㎡
画像出典：プレシス浦和美園公式HP
Fタイプ 3LDK 64.57㎡
画像出典：プレシス浦和美園公式HP
Hタイプ 3LDK 65.1㎡
画像出典：プレシス浦和美園公式HP
Igタイプ 3LDK 65.1㎡
画像出典：プレシス浦和美園公式HP
Jタイプ 3LDK 60.9㎡
画像出典：プレシス浦和美園公式HP
Kpタイプ 3LDK 63㎡
画像出典：プレシス浦和美園公式HP
平均坪単価は約270万円です。
間取りはプレシスブランドお馴染みの専有面積調整で田の字の激狭3LDKが主で共用廊下側の柱も食い込んでいます。
ただ、南東向きの1階は大きな専用庭もしくは専用駐車場(こちらは1戸のみ)、広々ルーフバルコニーのプランもあったりするのは面白いですね。
設備仕様としてはディスポーザーはないですが食洗機、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、構造は二重床(床スラブ厚約180〜220mm)・二重天井など単価帯からすれば悪くないでしょう。
周辺相場を確認しましょう！
■センターフィールド浦和美園
2008年築 浦和美園駅徒歩4分
新築時の坪単価約140万円
現在の坪単価約175万円
■ウエリス浦和美園サウステラス
2016年築 浦和美園駅徒歩7分
新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約190万円
■ウエリス浦和美園ノーステラス
2018年築 浦和美園駅徒歩9分
新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約190万円
■ルピアグランデ浦和美園
2020年築 浦和美園駅徒歩8分
新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約190万円
■センチュリー浦和美園
2024年築 浦和美園駅徒歩3分
新築時の坪単価約270万円
新築販売中
上記相場からプレシス浦和美園が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Aタイプ 3LDK 59.85㎡ 2階 4990万円 → 3360万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外機械式が主ですが設置率約75％と今の時代の新築マンションとしては多いですね。この辺りは土地形状が整った二面接道らしさを活かせています。
駐車場は建物下と屋外混在で1世帯2台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約218円、周辺の大規模マンションと比べてしまうとコストパフォーマンス低いですが単体で見れば悪くないでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■センターフィールド浦和美園 総戸数657戸 管理費㎡単価月額約129円
■ウエリス浦和美園サウステラス 総戸数380戸 管理費㎡単価月額約118円
■ウエリス浦和美園ノーステラス 総戸数317戸 管理費㎡単価月額約160円
■ルピアグランデ浦和美園 総戸数340戸 管理費㎡単価月額約176円
■センチュリー浦和美園 総戸数39戸 管理費㎡単価月額約233円
【住むレーション】
［埼玉高速鉄道(南北線・東急線・相鉄線直通)］
浦和美園 7:49発(始発)
東川口 7:52着
戸塚安行 7:55着
新井宿 7:58着
鳩ヶ谷 8:00着
南鳩ヶ谷 8:04着
川口元郷 8:07着
赤羽岩淵 8:10着
志茂 8:13着
王子神谷 8:15着
王子 8:18着
西ヶ原 8:20着
駒込 8:23着
本駒込 8:26着
東大前 8:28着
後楽園 8:31着
飯田橋 8:34着
市ヶ谷 8:36着
四ツ谷 8:39着
永田町 8:42着
溜池山王 8:44着
六本木一丁目 8:46着
麻布十番 8:49着
白金高輪 8:53着
白金台 8:57着
目黒 9:00着
武蔵小山 9:04着
大岡山 9:07着
田園調布 9:11着
多摩川 9:13着
武蔵小杉 9:17着
日吉 9:22着
新綱島 9:25着
新横浜 9:29着
羽沢横浜国大 9:34着
西谷 9:37着
鶴ヶ峰 9:40着
二俣川 9:43着
希望ヶ丘 9:45着
三ツ境 9:48着
瀬谷 9:50着
大和 9:56着
相模大塚 9:59着
さがみ野 10:01着
かしわ台 10:03着
海老名 10:07着
［国際興業バス］
浦和美園駅西口 7:59発(始発)
～中略～
浦和駅東口 8:32着
浦和美園駅西口 7:38発(始発)
～中略～
大宮駅東口 8:23着
浦和美園駅 8:09発
～中略～
岩槻駅 8:41着
埼玉『高速』鉄道ではなく埼玉『高額』鉄道である点は注意が必要ですが交通費支給であれば大人にとっては問題ないですし座っての通勤等ができます。(延伸構想はありますが容易ではないですし車庫のある駅というのも安心ですね)
また、日中の南北線は赤羽岩淵止まりが多く、SRに入ってからも一部ですが鳩ヶ谷止まりがあるためラッシュ時間帯以外は運行本数がそこまで多くありません。(日中毎時5本が基本・ラッシュ時間帯は浦和美園行きが基本のため少ないとは感じないでしょう)
東北自動車道の浦和ICまで2キロほどですから車でアクティブに遠出したい方にとってもかなり便利ですね。
【総評】
現状としては新築マンション縛りがあったとしてもセンチュリー浦和美園のほうが条件は良いですね。
そのため今作の売れ行きが伸びていくとすればセンチュリー浦和美園完売後となりそうです。センチュリー浦和美園は駅は近いですが小学校が遠いのがウィークポイントではありますが…
もちろん今作も恵まれた日当たりと眺望など単体で見れば魅力は大きいのですがそれは周辺のもっと駅やイオンモールに近い既存マンションでも叶いますからね…
いずれにしても現状としては中古マンションとの単価差が大きすぎるため『新築マンションじゃなきゃダメなんです！！』という方でないとハマってこないでしょう。
今作の検討をきっかけに浦和美園が気に入られた際は積極的に中古マンションを検討されることおすすめいたします。
～今作と出物一例の比較～
・プレシス浦和美園(新築)：南東向き中住戸 3LDK 60.9㎡ 3階 4790万円 坪単価260万円
・ルピアグランデ浦和美園(築4年)：東南東向き中住戸 3LDK 73.64㎡ 4階 4380万円 坪単価196万円
・ウエリス浦和美園ノーステラス(築6年)：南東向き中住戸 4LDK 75㎡ 3階 4380万円 坪単価193万円
・ウエリス浦和美園サウステラス(築8年)：南東向き中住戸 3LDK 72㎡ 14階 4400万円 坪単価202万円
凄い時代ですよね…近郊・郊外の新築マンションの多くが『絶対に新築マンションじゃなきゃダメなんです！！』という方へ向けた商品になってきています。(今後周辺中古マンション相場が上がれば話は変わってきますが現状としては差が大きすぎます)
それでも今作は強烈な専有面積調整をしているためグロスとしては周辺中古マンションと大きな差がありませんので部屋が狭くても新築で3LDKが欲しいという方には買いやすいことでしょう。
■浦和美園駅の分譲マンション相場
新築：駅徒歩9分 坪単価約270万円
築4年：駅徒歩8分 坪単価約190万円
築16年：駅徒歩4分 坪単価約175万円(よほどの新築好きでなければ築4年の出物を選びますよね…)
— マンションマニア (@mansionmania) April 19, 2024
浦和美園は築浅の大規模マンションでも坪単価200万円ほどで購入できる優しい世界！
新築は坪単価270万円ほど、その新築検討者が中古へ流れて在庫が枯渇してしまう前に掴みたいところです！
画像出典：スーモ pic.twitter.com/z0EaEPXt9g
— マンションマニア (@mansionmania) April 19, 2024
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