ジオ北戸田 価格と間取り 蕨市アドレスの北戸田物件

今回ご紹介するのはジオ北戸田です！

［物件概要］※先着順

売主：阪急阪神不動産　三信住建
設計：新日本建設
施工：新日本建設
価格：4420万円～6280万円
専有面積：67.66㎡～82.01㎡
総戸数：33戸
規模：5階建て
交通：JR埼京線「北戸田」駅徒歩7分
所在地：埼玉県蕨市錦町6丁目
竣工：2022年7月

駐車場：11台（機械式10台、平置き1台（福祉対応））月額：機械式13000円～17000円、平置き20000円
自転車置場：89台（上段38台、下段スライド式51台）月額：200円～500円
バイク置場：3台　月額：1000円

管理費(月額)17930円～21730円
修繕積立金(月額)6770円～8210円

地図はこちらです↓

画像出典：ジオ北戸田公式HP

JR埼京線の北戸田駅から徒歩7分、今作は蕨市アドレスとなります。市境ではありますが通学校は西小学校で徒歩6分、第二中学校で徒歩11分と遠くはないですし、わらびりんご公園や2号公園(戸田市)など日常使いに十分な広さの公園も近くにあるのは良いですね。(行政の境だと学校が遠いことが多い)

立地面のウィークポイントとしては徒歩での買い物便です。

北戸田駅西側にイオンモール、オーケー、北戸田駅の高架下にジョイフーズ、蕨市側でも中山道に寄ればスーパービバホーム(ヤオコー)など買い物施設がないわけではないのですが「買い物は徒歩で～」という方には厳しい距離感になってきます。

今作は北戸田駅最寄りの住宅街ということで住環境は良く駅からも遠くありませんし先に述べたように子育て目線であっても魅力は大きいのですが徒歩メインでの生活を考えているようであれば北戸田駅に住むにしても西側、もしくは蕨市でも中山道寄り(中山道に近すぎると駅が遠いですが)にされることおすすめいたします。逆に自転車や車で買い物に行くという方には選択肢も多く気にならないでしょう。

現地はもともと月極駐車場があった場所で長方形の整った土地形状です。接道は主開口部となる南西側がメインでそちらは交通量はそれなりにある生活道路ではありますがそれゆえ道幅がしっかりとしているためバルコニー向かいの戸建てとマンションまでは距離がありますから低層階でもばっちり採光を得ることができます。

駅からはフラットアプローチで歩道もしっかりとしており歩きやすい道のりです。(横断歩道の位置の関係で少々遠回り感はあります)

接道から風除室までのエントランスアプローチは短めですが接道の植栽部分から少しクランクイン動線として扉を少し奥まらせてくれているのはいいですね。周りが白系タイルに対して軒裏がグレーになっているのもおしゃれです。エントランスホールはこじんまりとしていますが北東側も少しだけですが接道していることを活かして歩車分離という安全面の向上だけでなくダブルエントランスとしているのは住んだ後に便利と感じるポイントでしょう。(りんご公園や学校はサブエントランスのほうが近い)

価格と間取りの一部を共有いたします！

Cタイプ　3LDK　68.4㎡

画像出典：ジオ北戸田公式HP

1階　4290万円　坪単価207万円

Eタイプ　3LDK　67.66㎡

画像出典：ジオ北戸田公式HP

3階　4690万円　坪単価229万円
5階　4930万円　坪単価240万円

Fタイプ　3LDK　73.49㎡

画像出典：ジオ北戸田公式HP

3階　5280万円　坪単価237万円
4階　5380万円　坪単価242万円

Gタイプ　3LDK　73.42㎡

画像出典：ジオ北戸田公式HP

4階　5450万円　坪単価245万円

Hタイプ　3LDK　67.74㎡

画像出典：ジオ北戸田公式HP

2階　4420万円　坪単価215万円

Iタイプ　4LDK　82.01㎡

画像出典：ジオ北戸田公式HP

5階　6280万円　坪単価253万円

平均坪単価は約235万円です。

田の字が主で共用廊下側のインフレームなど強いこだわりというのは感じない間取りではありますが連窓になっているのは良いですね。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。キッチン天板御影石、食洗機、浴室フラットラインLED照明、引き戸上吊り、全部屋ドアストッパー、全部屋インターネット接続端子(そうでない物件も多いです)、玄関前カメラ付きインターホン、可動式ルーバー面格子など単価帯からすると頑張っているのですがせっかくならトイレ手洗いカウンターありにしてくれるとより嬉しかったですね。構造は直床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

・グローベル北戸田リアルフォート　2007年築　戸田市新曽　北戸田駅徒歩4分　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約180万円

・グランシエロ北戸田　2008年築　戸田市新曽　北戸田駅徒歩5分　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約170万円

・レクセル北戸田　2009年築　戸田市新曽　北戸田駅徒歩6分　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約160万円

・グローベルザ・スクエア北戸田　2009年築　戸田市新曽　北戸田駅徒歩9分　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約160万円

・ライフピア戸田芦原　2011年築　戸田市新曽　北戸田駅徒歩6分　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約180万円

・パテラ北戸田　2011年築　戸田市新曽　北戸田駅徒歩6分　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約150万円

・北戸田ファーストゲートタワー　2013年築　戸田市新曽　北戸田駅徒歩1分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約220万円

・オハナ北戸田ガーデニア　2014年築　戸田市美女木東1　北戸田駅徒歩9分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約200万円

上記相場からジオ北戸田の将来価値を予想すると

Eタイプ　3LDK　67.66㎡　3階　4690万円(新築時)　→　3730万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先の平置きを除いてターンテーブル利用の機械式で設置率約33％、エリア柄あきらかに少ないですね。さいたま市アドレスの後発物件であるクレアホームズ浦和辻緑道(北戸田駅徒歩6分)が全台平置きで設置率80％であるなど駐車場設置率は頑張ってくることが多いエリアですから余計に気になってしまいます。

駐輪場も屋外ですが設置率は約270％とマンションにしては頑張っていますね。

管理費は㎡単価月額約265円、小規模なので致し方ないとは思うものの周りと比べてしまうとコストパフォーマンスの悪さが目立ってしまいますね。総戸数が少ないだけでなく駐車場設置率が低いことも影響していることでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・レクセル北戸田　総戸数33戸　管理費㎡単価月額約200円

・北戸田ファーストゲートタワー　総戸数220戸　管理費㎡単価月額約200円　ディスポーザー　内廊下

・オハナ北戸田ガーデニア　総戸数277戸　管理費㎡単価月額約130円　ディスポーザー