今回ご紹介するのはTHEパームス戸田マスターグレイスです!

[物件概要]第1期販売戸数30戸

土地売主:増田建材店
建物売主:トーセイ
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:4258万円~6588万円
専有面積:57.66㎡~77.51㎡
総戸数:114戸
規模:8階建て
交通:JR埼京線「戸田」駅徒歩8分
所在地:埼玉県戸田市大字上戸田字稲荷木(新曽第二土地区画整理事業地内32街区4画地)
竣工予定:2022年10月下旬

駐車場:78台 平置7台(来客用2台、身障者用1台含む)、うち5台(身障者用1台含む) 月額15000円、機械式71台 月額11000円~14000円
自転車置場:228台 月額200円~300円
バイク置場:10台(ミニバイク置場5台含む) 月額バイク置場2000円、ミニバイク置場1500円

管理費(月額)14400円~19400円
修繕積立金(月額)4600円~6200円

地図はこちらです↓

画像出典:THEパームス戸田マスターグレイス公式HP

埼京線の戸田駅から徒歩8分、戸田エリア№1マンションと言っても違和感ないグリーンフォレスト戸田(大規模修繕中)の2ブロック北側となります。

駅からはフラットな道のりで信号もありません。駅から建設地までの間はすべて土地区画整理事業エリア内ですから今後も少しづつ道がきれいになっていきそうですね。

グリーンフォレスト戸田とTHEパームス戸田マスターグレイスを比べた際にほとんどの方が規模感や駅への近さ、共用部の充実度などからしてグリーンフォレスト戸田のほうが魅力に感じるでしょうけども築11年経過していますし、戸田公園と異なり分譲マンションの供給が少ないですから近隣の賃貸マンションにお住まいの方からすればお久しぶりの出物ということで楽しみにされていた方も多いことでしょう。

戸田公園駅のほうが快速が停車しますから鉄道利便性は高いのですが戸田駅前にはサミットストア(駅下)オーケーストア(T-FRONTE)やヤオコーがありますし、建設地の東側にあるビバモール蕨錦町(元イトーヨーカドー、2021年3月オープン。こちらにもヤオコーが入っています。)へ徒歩5分、自転車であれば10分かからずしてイオンモール北戸田など日常の買い物利便性の高いエリアとなっています。戸田公園に比べるとほんのりと良い意味で田舎感(まったりとしています)出てくるのも個人的には好きなポイントです。

元々はJFE関連の施設があった場所で8階建ての総戸数114戸ということでそこそこな規模となります。東西に長い土地形状のため南向き住戸が多く設けられるのも良いですね。南側は接道しており目の前の福祉保健センターと老人ホームの建物も南に寄っていますから離隔もしっかりと取れています。

外観デザインに関してはガラス手摺とルーバーの組み合わせとしていますがマリオン等もなくもう少しこだわりがあると嬉しかったですね。隔て板も背が低めです。ただ、南面の接道全体(自主管理歩道と自主管理公園)とエントランス周りの植栽が豊かでアプローチは分譲マンションらしさをしっかりと出せています。

風除室を抜けるとラウンジと本の入れ替えもあるスタイルライブラリー、正面には屋外テラスとなるエアリーフガーデンもあるため大窓から自然と緑を望めるなど100戸超えなりのラウンジ周りとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

A1wタイプ 3LDK 67.21㎡

画像出典:THEパームス戸田マスターグレイス公式HP

5階 5448万円 坪単価268万円

A2タイプ 3LDK 67.21㎡

画像出典:THEパームス戸田マスターグレイス公式HP

3階 4998万円 坪単価245万円
5階 5098万円 坪単価250万円

B1タイプ 3LDK 64.92㎡

画像出典:THEパームス戸田マスターグレイス公式HP

2階 4788万円 坪単価243万円

Dタイプ 3LDK 67.24㎡

画像出典:THEパームス戸田マスターグレイス公式HP

1階 4918万円 坪単価241万円
6階 5218万円 坪単価256万円

Fタイプ 4LDK 77.51㎡

画像出典:THEパームス戸田マスターグレイス公式HP

3階 6248万円 坪単価266万円

平均坪単価は約255万円です。

間取りに関しては単調な田の字ばかりですし角住戸も窓面が少ないなど大きな魅力はありません。戸田の駅前というわけでもない中で80㎡超えもなく70㎡切りも多いなど時代を感じます。

設備仕様に関してはディスポーザーがありません。グリーンフォレストには付いているだけに残念です。浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、可動式ルーバー面格子なしなど戸田駅から徒歩8分で坪単価255万円ならもっと頑張ってほしかったところです。構造は直床・二重天井ですが内蔵梁工法で下がり天井が少なく、基本天井高も2500mmなのは良いですね。玄関ドア周りをタイル張りとしてドアもセンターミラーのおしゃれなものとなっているのも良いですね。

エレベーターは8階建ての114戸で2基ありますからゆとりがあります。

周辺相場を確認しましょう!

・藤和シティホームズ戸田 1996年築 新曽 戸田駅徒歩2分 新築時の坪単価185万円 現在の坪単価約145万円

・リーデンススクエア上戸田 2007年築 上戸田4 戸田駅徒歩11分 新築時の坪単価190万円 現在の坪単価約165万円

・グリーンフォレスト戸田 2010年築 上戸田 戸田駅徒歩5分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約195万円

・プレシス戸田 2012年築 上戸田1 戸田駅徒歩10分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約145万円

・グローベルザ・レジデンス戸田 2012年築 新曽 戸田駅徒歩4分 新築時の坪単価170万円 現在の坪単価約190万円

・ファインレジデンス戸田ステーションスイート 2015年築 新曽 戸田駅徒歩1分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約205万円

上記相場からTHEパームス戸田マスターグレイスの将来価値を予想すると

A2タイプ 3LDK 67.21㎡ 3階 4998万円(新築時) → 3800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

上記のお部屋を借りるとすると14万円ほどとなりますので利回りとしては3%前半ということで低めとなります。

昨年までなら坪単価160万円ほどで購入できたグリーンフォレストも今は坪単価200万円近く出さないと買えない状況となっていますので戸田エリアでマンションをお探しの方にはなかなか厳しい状況ですね。

駐車場は敷地北側に屋外で平置き5台、機械式71台で設置率約66%と今の時代にしては充実していますが機械式が多めなのが維持の面で気になりますね。グリーンフォレスト戸田は自走式立体駐車場で設置率100%ですから余計にそう感じてしまいます。

駐輪場は屋外で設置率200%です。

管理費は㎡単価月額約250円、100戸超えでディスポーザーがない割には重たいですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

[中古]

・リーデンススクエア上戸田 総戸数99戸 管理費㎡単価月額約147円

・グリーンフォレスト戸田 総戸数391戸 管理費㎡単価月額約186円

[新築]

・ジオ戸田公園 総戸数40戸 管理費㎡単価月額約240円

・クレアホームズ戸田公園 総戸数42戸 管理費㎡単価月額約254円

・オーベル戸田公園レジデンス 総戸数43戸 管理費㎡単価月額約247円

・パークホームズ戸田公園 総戸数76戸 管理費㎡単価月額約209円

建設地

【住むレーション】

[埼京線]

戸田 8:05発
北戸田 8:07着
武蔵浦和 8:10着
中浦和 8:12着
南与野 8:15着
与野本町 8:19着
北与野 8:21着
大宮 8:25着

戸田 8:01発
戸田公園 8:03着
浮間舟渡 8:06着
北赤羽 8:09着
赤羽 8:12着
十条 8:15着
板橋 8:18着
池袋 8:22着
新宿 8:28着
渋谷 8:34着
恵比寿 8:36着
大崎 8:40着

首都高にも外環にもinしやすいため車移動も便利です。

戸田市スポーツセンターも徒歩8分と近いですからお子様がスポーツに興味をもった際に容易に教室に通わすことができますし、屋内だけでなく屋外も楽しいこどもの国へも自転車であれば10分かかりません。大人が軽めのランニングするなら建設地北側にある富士見公園も使えます。通学校の戸田第一小学校へ徒歩15分、新曽中学校へ徒歩12分と学校はちょいと距離があります。

言わずもがなですが荒川系のハザードマップでは真っ赤です。戸田エリアで検討する以上は致し方ないですね。

【総評】

周辺賃貸にお住まいの方からすると以前なら「賃料とそこまで変わらない支払いで広めの分譲マンション」が叶えられたのですが坪単価250万円ほどになってしまうと賃料よりも支払額がグッと高くなりがちですから購入へ進むのが難しくなっているエリアですよね。

駅までも遠くないですしほとんどの住戸が南向き、おしゃれな共用部で日常の買い物利便性が高いなど魅力は大きいものの70㎡切りで5000万円に近い価格はなかなか重たいです。

それでも家族の幸せのために戸田で良質な新築分譲マンションを…と割り切れれば買って後悔するような物件ではないのですけどね。

後は中古にシフトできるかでしょう。

リーデンススクエア上戸田なら80㎡で4000万円弱、70㎡なら3500万円前後で購入できます。グリーンフォレスト戸田でさえも4700万円前後とパームスと同じ価格で80㎡前後が購入できます。

近場で比較検討した際に

①新築 駅徒歩8分 67㎡ 4900万円

②築11年 駅徒歩5分 80㎡ 4700万円(グリーンフォレスト戸田は平均専有面積85㎡超のため80㎡でも狭いほうとなります)

③築14年 駅徒歩11分 70㎡ 3500万円

となるわけですがどれが自分たちにとって一番幸せになれるのか。新築ということを優先するのか立地もしくは価格や広さを優先するのか。中古と新築の価格差が大きいエリアだけに悩ましいですね。

若さを除けばほとんどの面でグリーンフォレストが強いというのが客観的な意見となります。

動画もご覧ください!

■THEパームス戸田マスターグレイス 建設地周辺レポート

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