今回ご紹介するのはプレシスヴィアラ南与野です！
［物件概要］
売主：一建設
設計：西尾建築設計
施工：上滝
価格：2490万円～4990万円
専有面積：30.03㎡～52.35㎡
総戸数：50戸
規模：13階建て
交通：JR埼京線「南与野」駅徒歩9分
所在地：埼玉県さいたま市桜区中島二丁目
竣工予定：2025年1月下旬
引き渡し予定：2025年2月下旬
駐車場：平置7台（月額8000円・9000円）
バイク置場：平置5台（月額2000円）
駐輪場：73台（2段式/上段25台・下段48台）（月額200円～500円）
管理費（月額）11930円～20190円
修繕積立金（月額）3000円～5240円
地図はこちらです↓
画像出典：プレシスヴィアラ南与野公式HP
JR埼京線の南与野駅から新大宮バイパス方面へ徒歩9分、本杢古墳の南側という特徴ある立地です。
当初の施工会社である明幸が倒産したことで一時的に販売を休止、施工を上滝に変更して再スタートしました。
用途地域は準工業で工場やガスタンクがあったりはするものの周辺は戸建てなど背の低い建物も多く落ち着きのある住環境です。線路からも新大宮バイパスからも埼大通りからもしっかりと離れており音ネックもありません。エリア柄駅への行き来においても高低差はありますが建設地はエリア内でもグラウンドレベルが高いためハザードマップで色がつきません。
日常の買い物は埼大通り沿いのロヂャースが徒歩7分、駅寄りのベルクが徒歩8分、駅高架下のマルエツが徒歩10分といくつかの選択肢があります。
埼大の最寄り駅となっており北浦和駅からだけでなく南与野駅から路線バスで行き来している学生さんも多く、もちろん南与野駅周辺に住まう方も多いなど近年ではスタバやコメダもオープンしてシャレオツ感がでてきました。
道場三室線の新大宮バイパス以東はだいぶ完成しており開通もそう遠くないでしょう。栄工区(サクラディアの北側)はまだまだ時間はかかりそうですが用地取得を徐々に進めており南与野駅周りの土地区画整理事業と合わせて街並みが整っていくことになります。私自身も南与野に住んだことがあるのですが当時から街全体で工事が進んでいますがだいぶ整ってきましたしまだ一部ではありますが道場三室線の開通が近づいているというのは感慨深いものもあります。
小学校も近いですし立地からしてどう考えても『ファミリータイプ』向けであるべきだと思うのですが一部2LDKがあるのみでその他は1LDKです…ん～埼大の学生さんの親が購入を検討するかと言えば南与野駅は賃料も抑え目ですからね…小学校も近いのに…小規模マンションでも65㎡×3LDKの需要もあったはずなのですが事業として1LDKメインのほうが収益性が高い(売れないリスクが低い)ということなのでしょうね。
建設地は東西に長い土地形状で西と東が接道しています。従前は賃貸マンションがありました。
主開口部は全戸南西向き、その南西側のほうがグラウンドレベルが低くなるため低層階でも表示上の階数よりも高さがあります。採光面は低層階でも十分ですし中層階以上であれば富士山を望めるくらい抜け感ある眺望となります。
エントランスホールは戸数なりにこじんまりとしているのですが坪庭のライティングされた植栽を自然と望めるのがいい雰囲気ですし、風除室手前の植栽スペースも品があって良いですね。さらに内廊下というのもエリア内では珍しく住みたいと思わせてくれる大きなポイントとなるでしょう。
外観デザインはグレージュカラーを基調としつつ上層階になるにつれてガラス手摺が増えることでより伸びやかさを感じることができます。エリア内では背が高いため竣工すると存在感強いものとなるでしょう。
特別な共用施設はありません。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 1LDK 34.47㎡
画像出典：プレシスヴィアラ南与野公式HP
7階 3530万円 坪単価338万円
Bタイプ 1LDK 30.03㎡
画像出典：プレシスヴィアラ南与野公式HP
Cタイプ 1LDK 30.03㎡
画像出典：プレシスヴィアラ南与野公式HP
Dgタイプ 1LDK 31.85㎡
画像出典：プレシスヴィアラ南与野公式HP
Dタイプ 1LDK 31.85㎡
2階 2990万円 坪単価310万円
Egタイプ 2LDK 52.35㎡
画像出典：プレシスヴィアラ南与野公式HP
平均坪単価は約325万円です。
1フロア4戸で角住戸比率は約52％です。
1LDKにしては狭い面積帯のためLDKも洋室も分譲マンションらしいゆとりはないのですがリビング横のウォールドアを開放すれば1Rとしても暮らせますし、水回りはしっかりとわかれている(廊下に洗濯機置場があるプランもあり)など20㎡台の1R賃貸とは大きな差がありますね。収納力も高いほうです。
設備仕様としてはディスポーザーがないのは当然としても床暖房がないのは惜しいですね。ただ、食洗機、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、玄関電子錠は付いています。構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
■ライオンズマンション浦和けやき通り
1999年築 南与野駅徒歩9分
新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約170万円
動き一例 約62㎡
新築時3000万円台
中古時3200万円台
■モナークレジデンス中浦和
2013年築 中浦和駅徒歩10分
新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約165万円
動き一例 約73㎡
新築時3600万円台
中古時3700万円台
■サザンシティ南与野
2015年築 南与野駅徒歩2分
新築時の坪単価約225万円 ※販売当初
現在の坪単価約260万円
動き一例 約67㎡
新築時5200万円台
中古時5300万円台
上記相場からプレシスヴィアラ南与野が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Bタイプ 1LDK 30.03㎡ 6階 2880万円 → 2480万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は敷地東側と西側にわかれておりすべて平置きで設置率約14％です。西側はグラウンドレベルが低くなっていることを活かして屋根ありとなりますが階段で行き来することになるため東側のほうが便利ではあります。
駐輪場も同じく東側と西側にわかれており設置率約146％です。
管理費は㎡単価月額約397円、単価で見てしまうと高いですね。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ライオンズマンション浦和けやき通り 総戸数86戸 管理費㎡単価月額約188円
■サザンシティ南与野 総戸数91戸 管理費㎡単価月額約193円
【住むレーション】
［埼京線］
南与野 8:07発
中浦和 8:09着
武蔵浦和 8:11着
北戸田 8:16着
戸田 8:18着
戸田公園 8:20着
浮間舟渡 8:23着
北赤羽 8:26着
赤羽 8:29着
十条 8:32着
板橋 8:35着
池袋 8:39着
新宿 8:46着
渋谷 8:50着
恵比寿 8:53着
大崎 8:57着
南与野 8:04発
与野本町 8:06着
北与野 8:08着
大宮 8:12着
武蔵浦和で通勤快速に乗り換えたほうが早い場合もあります。
徒歩6分の山久保停留所から路線バスに乗車すると京浜東北線の北浦和駅まで10分ほどでアクセス可能です。
新大宮バイパスが近く浦和南ICも近いため車での遠出も便利な立地です。
【総評】
駅から少し離れたファミリー向け立地のコンパクト系マンションということで利便性重視のシングル層には合ってこないですね。
ただ、県内勤務であればドアtoドアの通勤時間ではそこまで苦にならないでしょうからとっつきやすくはなるでしょうし、坪単価で見てしまうとお高いですがグロスとしては3000万円前後がボリュームゾーンのため手が届くという方も多くなるでしょう。
とはいえもう少しお安い(坪単価が低くて部屋が広いなど)と嬉しかったですがファミリー向けでは採算が合わないからシングル向けにしているのでしょうからそこを求めるのは難しいのですよね。
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