今回ご紹介するのはジオ戸田公園です!

[物件概要]

売主:阪急阪神不動産
設計:[意匠・設備]宮田建築事務所[構造]アイサワ工業
施工:アイサワ工業
価格:4650万円~5910万円
専有面積:68.02㎡~82.78㎡
総戸数:40戸
規模:8階建て
交通:JR埼京線「戸田公園」駅徒歩9分
所在地:埼玉県戸田市上戸田2丁目
竣工:2021年7月竣工済

駐車場:28台(平置8台(内、福祉対応1台含む)、機械式20台)月額8000円~15000円
自転車置場:80台(上段32台、下段スライド式48台)月額200円~500円
ミニバイク置場:3台 月額1000円

管理費(月額)16330円~19880円
修繕積立金(月額) 6810円~8280円

地図はこちらです↓

画像出典:ジオ戸田公園公式HP

埼玉県内では知名度が低いであろうジオブランド、戸田公園からの八潮と埼玉県内での供給もスタートとなります。

埼京線快速停車駅の戸田公園駅から徒歩9分、第二種中高層住居専用地域では久しぶりの供給となります。(パークホームズ戸田公園の第二種住居地域より建設できるものがより厳しくなる)

住居専用地域と言っても少し歩けば非住居専用地域となりますからザ・住宅街という印象は受けにくいかもしれませんが線路からも中山道からもしっかりと離れていますし、中山道を渡る必要もない(中央通りは渡ります)など駅徒歩10分圏内の戸田公園物件としては落ち着いた住環境ということは間違いないでしょう。

ただ、今回は全戸西向きということで南向きを取れなかった(角住戸を除く)のはファミリー物件としては残念なところですね。それでも西方向は目の前の戸建てを抜けた先は通学校の戸田第一小学校(物件北側接道はスクールゾーン)となりますから8階建てながらも採光だけでなく眺望の抜け感(住戸によりますがコスモ戸田公園ガーデンフォートまでは抜けてくる)を得られる住戸も多くなっているという魅力もあります。

竣工販売ということで建築系オプションは選べませんが2022年2月入居予定と待ち時間が少ないことや実際の建物内を見学できるため買いやすさはあります。

外観デザインに関しては総戸数40戸ながらもエントランスを独立棟としています。ホール自体はかなりこじんまりとしていますが風除室からあえてクランクインさせてホール内の大窓から植栽を望ませてからエレベーターホールへ向かわせる素敵な動線としてくれています。出かける際もエントランスホールから自然と植栽を望めます。私はこの「自然と…」というのがとても好きです。どんなに素敵な植栽があってもあえて見に行かなければ見れないのと日常の動線上で見れるのとでは後者のほうが良いという考えです。もちろんあえて見に行くのも非日常となり素敵なのですけどね。

独立したエントランス棟から東側の駐車場までは茶系の色合いとしながらもエントランス棟の上部と住戸棟は白基調として色のメリハリが取れていますし、白基調の住戸棟のバルコニー上部はブライトベージュ、最上階の天井部はガラス庇、上2層に4本のマリオンを設けるなどこだわりを感じられます。ただ…背の低い隔て板がすべてをだいなしにしてしまっている印象も受けました。ちゃんとデザインにこだわったマンションなら隔て板をビシッと上までにして引き締めてほしかったですね。隔て板を高くして外観の見た目を高めてあげることは購入される方の満足度向上だけでなくデザインを依頼した会社さんへの敬意だと思いますので。もったいないですよね。

それだけでなく背中側も…エレベーターを独立とできているのは良いのですが共用廊下の格子がスカスカなだけでなく階段の手摺までスカスカ…さらに1階はスカスカのフェンス…せっかく駐車場周りをルーバーで覆ったり接道していない西面の植栽を豊かにしたり、デザイン事務所さんが見た目にこだわってくれたのに先の隔て板や裏面のスカスカのオンパレードとしてしまうのは…安い価格のマンションではないわけで「戸田公園で検討する人にはこのくらいで仕上げれば十分でしょ」ではなく「戸田公園で検討している人を驚かせようぜ」くらいにしてほしいのですよね。もちろん後者になれば価格も高くなるわけで買い手にとっても前者が正解(売れる売れないで言えば前者のほうが売れるエリア。外観デザインよりも支払いを最優先される方が多い。)なのかもしれませんが…接道もしているわけですし…踊り場をつくらなくて済むように廊下と一体型にさせたことはまだしも手摺はね…

すべてをハイスペックにする必要はないもののマンションに詳しくない人が見ても「これはコストカットだよね」とはっきりわかってしまう部分は削らないほうがいいと思うのです。マニアだけにツッコまれるコストカットと詳しくない人にさえもツッコまれるコストカットとでは意味が大きく異なりますから。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 70.1㎡

画像出典:ジオ戸田公園公式HP

2階 4680万円 坪単価220万円

B1タイプ 3LDK 68.02㎡
4階 4790万円 坪単価232万円
5階 4840万円 坪単価235万円

B2タイプ 3LDK 68.02㎡

画像出典:ジオ戸田公園公式HP

3階 4750万円 坪単価230万円
8階 4980万円 坪単価242万円

B2gタイプ 3LDK 68.02㎡

画像出典:ジオ戸田公園公式HP

1階 4650万円 坪単価226万円

B3タイプ 3LDK 68.02㎡
5階 4870万円 坪単価236万円

Cタイプ 4LDK 82.78㎡

画像出典:ジオ戸田公園公式HP

3階 5850万円 坪単価233万円
4階 5910万円 坪単価236万円

平均坪単価は約240万円です。

間取りは田の字を基本としていますが80㎡超え住戸がしっかりと一列あります。戸田市で80㎡というのは以前は当たり前のようにあったのですが最近少ないですからね~。これは希少です。洋室2は廊下からinにしても良かったように思えますが(リビング引き戸にしないと低層階がサービスルーム表記になってしまうから?)4LDKですからお子様2名~3名の方にも選択しやすいことでしょう。エリア柄グロスを引っ張りにくい(予算の問題だけでなく「この価格になっちゃうなら戸建てだよね(ポラスで暮らそう~。笑)」と思われてしまいがち)ですから南に窓があるにも関わらず坪単価控えめということでマンション内でもお得感ある列となっています。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんがキッチンタッチレス水栓(別途ビルトイン浄水器)が標準なのは良いですね。食洗機も付いています。トイレは古めかしくないタンク式、浴室ブラケットライトなどスペック高いわけではないですが可動式ルーバー面格子は付いていて良かったです。構造は直床・二重天井です。基本天井高は1階が2500mmですが2階以上は2450mm、直床ならもう少し天井高を頑張ってくれると嬉しかったです。

周辺相場を確認しましょう!

・クリオ戸田公園弐番館 2001年築 本町2 戸田公園駅徒歩4分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約165万円

・サニーコート戸田公園第二 2003年築 本町1 戸田公園駅徒歩7分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約140万円

・プラウド戸田公園アベニュー 2004年築 南町 戸田公園駅徒歩6分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約180万円

・プラウド戸田公園フィールド 2004年築 南町 戸田公園駅徒歩8分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約160万円

・コスモ戸田公園ガーデンフォート 2005年築 上戸田3 戸田公園駅徒歩6分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約170万円

・ライオンズ戸田公園アーティスフォート 2008年築 上戸田2 戸田公園駅徒歩9分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約170万円

※ライオンズ戸田公園アーティスフォートはマンションミニバブル時代の販売のため新築時の価格が急激に高くなります。ただ、高値市況が終わりその後の新築は下記のように落ち着きます。

・ベリスタ戸田公園 2009年築 川岸3 戸田公園駅徒歩9分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約170万円

・デュオ戸田公園サザンテラス 2011年築 本町3 戸田公園駅徒歩9分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約165万円

・グランシンフォニア 2011年築 下前1 戸田公園駅徒歩8分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約185万円

・デュオヒルズ戸田公園ザ・マスター 2013年築 本町5 戸田公園駅徒歩5分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約170万円

・クレヴィア戸田公園 2014年築 南町 戸田公園駅徒歩8分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約200万円

・ガーラレジデンス戸田公園サクラガーデン 2016年築 南町 戸田公園駅徒歩10分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約190万円

※下記はマンション価格が高騰している今時点で販売中の新築マンションとなります。

・パークホームズ戸田公園 2021年築 川岸3 戸田公園駅徒歩6分 新築時の坪単価約250万円 新築販売中

・オーベル戸田公園レジデンス 2022年竣工予定 本町2 戸田公園駅徒歩6分 新築時の坪単価約250万円 新築販売中

・クレアホームズ戸田公園 2022年竣工予定 本町1 戸田公園駅徒歩7分 新築時の坪単価約240万円 新築販売中

上記相場からジオ戸田公園の将来価値を予想すると

B1タイプ 3LDK 68.02㎡ 4階 4790万円(新築時) → 3700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地内屋外東側に機械式20台、平置き8台の合計28台で設置率約70%と高めです。

駐輪場も屋外で設置率200%です。

管理費㎡単価月額約240円、戸数なりに重たいですが致し方ないですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・グランシンフォニア 総戸数923戸 管理費㎡単価月額約157円

・パークホームズ戸田公園 総戸数76戸 管理費㎡単価月額約209円

・オーベル戸田公園レジデンス 総戸数43戸 管理費㎡単価月額約247円

・クレアホームズ戸田公園 総戸数42戸 管理費㎡単価月額約254円

竣工販売

【住むレーション】

[埼京線]

戸田公園 8:00発
浮間舟渡 8:03着
北赤羽 8:05着
赤羽 8:08着
十条 8:11着
板橋 8:14着
池袋 8:18着
新宿 8:24着
渋谷 8:29着

戸田公園 8:03発
戸田 8:05着
北戸田 8:07着
武蔵浦和 8:10着
中浦和 8:12着
南与野 8:15着
与野本町 8:19着
北与野 8:21着
大宮 8:25着

日常の買い物に関しては戸田公園駅直結のサミットへ徒歩9分,中央通り沿いのベルクスへ徒歩6分、イトーヨーカドーを改装してリニューアルオープンしたビバモールへ徒歩11分など選択肢は多いですがフラットな道のりですから自転車があると便利なエリアです。

通学校は戸田第一小学校で徒歩1分(市役所通り沿い)、戸田中学校で徒歩15分です。東町公園が目の前にありますし、文化会館南側の後谷公園へも徒歩6分など公園も点在しています。

【総評】

地元評価の高い立地ですね。

戸田エリアでは新築マンションの供給が続いていますが大通りや線路が近かったりすることが多い中で駅徒歩10分圏内ながらも住居専用地域で落ち着いた住環境で小学校と公園も目の前。市役所も近くて後谷公園も近いとなれば戸田を知る人ほど「おっ!いい立地ですね!」となりやすいことでしょう。

検討している方も戸田に地縁ある方が主であることでしょう。

外観デザインに関してはかっこよくつくった部分があるがゆえに気になる点が目立ってしまうのは残念ではありましたがそういった細かいことを気にされない方であれば今供給中の新築マンションとしては価格抑え目ですし、通学校を変えたくないというニーズも大きいでしょうから売り手としても売りやすく、買い手としても買いやすい出物と感じました。

動画もご覧ください!

■ジオ戸田公園 建設地周辺レポート

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