今回ご紹介するのはレーベン戸田公園THE RESIDENCEです!

[物件概要]先着順販売概要

売主:タカラレーベン
設計:埼玉建興一級建築士事務所
施工:埼玉建興
価格:3898万円・4158万円
専有面積:67.29㎡
総戸数:55戸
規模:10階建て
交通:JR埼京線「戸田公園」駅徒歩13分
所在地:埼玉県戸田市中町二丁目
竣工予定:2019年11月下旬

駐車場:40台(機械式26台、平置13台)月額:12000円~15000円  来客用(平置1台)
駐輪場:110台(スライド式、3人乗り対応内18台)月額:200円・300円
バイク置場:6台 月額:2000円

管理費(月額)9800円
修繕積立金(月額)5640円

地図はこちらです↓

画像出典:レーベン戸田公園THE RESIDENCE公式HP

埼京線の戸田公園駅から徒歩13分、中山道を超えてグランシンフォニアも超えてという道のりですから駅距離はデメリットになるもののそこそこ静かな住環境かつ全戸南向き、そして現実的な価格ということで駅から離れただけの魅力があります。

北側にはプレミスト戸田公園という築浅マンションがあり、当時大和のモデルルームで「いつか目の前の土地はマンションになる可能性がありますのでご了承ください」というアナウンスがあったとおりマンションになってしまったわけですがプレミスト戸田公園の購入者からすれば入居前の知らせということで良い気はしなかったでしょうね。

ただ、レーベン戸田公園ザレジデンスもかっこいい外観としてくれていますから街の印象としてはプラス材料でしょう。

外観はレーベン物件らしくシャープなモノトーン基調として素敵なものとなっていますし、プレミスト戸田公園と同じくエントランスを別棟としていますから接道面から見たときに目立つマンションとなります。

南面は接道していますがセットバックもしているため低層階でも日が入りこんでいました。北側にもゆとりがあるため平置き13区画、機械式26区画、合計で39区画の敷地内駐車場を確保できており設置率としては約70%、車を保有したい方にも魅力が大きいでしょう。今から購入される方も確保できます。

エントランスホールの真横にごみ置き場があるのは便利ではあるのですがせめて扉を奥まらせるか前室ありにしてほしかったところです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Dgタイプ 3LDK 67.29㎡

画像出典:レーベン戸田公園THE RESIDENCE公式HP

1階 3898万円 坪単価191万円

Dタイプ 3LDK 67.29㎡

画像出典:レーベン戸田公園THE RESIDENCE公式HP

5階 4160万円 坪単価204万円

平均坪単価は約210万円です。

浴室サイズ1317は残念ですがリビングの窓面が広くとられているのはいいですね。南向きの恩恵をより受けることができます。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機は付いていますが浴室はブラケットライト、トイレ手洗いカウンターなしなどある程度抑えてきてはいますが単価なりではあります。

構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモステージ戸田公園 1999年築 下前1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約140万円

・コスモシティ戸田公園 2000年築 中町2 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約130万円

・ルイシャトレ戸田公園セレスタ 2008年築 下前1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約165万円

グランシンフォニア 2012年築 下前1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約175万円

・プレミスト戸田公園 2018年築 中町2 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約170万円

上記相場からレーベン戸田公園THE RESIDENCEの将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 67.29㎡ 5階 4160万円(新築時) → 3470万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(戸田公園駅から建設地まで)
建設地周辺動画③(前新田停留所)
建設地周辺動画④(前新田停留所から戸田公園駅東口まで 国際興業バス 蕨55)
建設地周辺動画⑤(戸田公園駅前の停留所)

管理費は㎡単価月額146円ほどと抑えです。駐車場収入が効いているのもあってか総戸数55戸にしては目に優しいですね。

【住むレーション】

[埼京線→りんかい線]

戸田公園 8:00発
浮間舟渡 8:03着
北赤羽 8:05着
赤羽 8:08着
十条 8:11着
板橋 8:14着
池袋 8:18着
新宿 8:24着
渋谷 8:29着
恵比寿 8:31着
大崎 8:35着
大井町 8:39着
品川シーサイド 8:42着
天王洲アイル 8:44着
東京テレポート 8:48着
国際展示場 8:50着
東雲 8:53着
新木場 8:56着

[埼京線]

戸田公園 8:03発
戸田 8:05着
北戸田 8:07着
武蔵浦和 8:10着
中浦和 8:12着
南与野 8:15着
与野本町 8:19着
北与野 8:21着
大宮 8:25着

[埼京線→相鉄線]

戸田公園 7:53発
浮間舟渡 7:59着
北赤羽 8:01着
赤羽 8:05着
十条 8:08着
板橋 8:11着
池袋 8:15着
新宿 8:20着
渋谷 8:26着
恵比寿 8:29着
大崎 8:33着
西大井 8:37着
武蔵小杉 8:43着
羽沢横浜国大 9:01着
西谷 9:05着
鶴ヶ峰 9:09着
二俣川 9:12着
希望ヶ丘 9:15着
瀬谷 9:20着
大和 9:23着
相模大塚 9:25着
さがみ野 9:27着
かしわ台 9:29着
海老名 9:33着

大幅な時間短縮とまではいきませんが前新田停留所もほど近いため時間さえあえばバスで戸田公園駅へ出ることも可能です。

日常の買い物に関しては徒歩5分のヨークマートやベルクはもちろん自転車でLALAガーデンや川口駅周辺などへサクッと出れますから便利ですね。川岸三丁目交差点の安楽亭斜め向かいにロイヤルホームセンターも建設中ですからそちらも利用しやすい距離となります。

通学校は戸田第二小学校、喜沢中学校でどちらも徒歩10分ほど、中山道を渡る必要はありません。

【総評】

坪単価200万円前後という単価から見れば条件良いですね。築7年のグランシンフォニアの中古が坪単価175万円ほどですから70㎡換算で530万円ほどの差です。新築代としては抑え目でしょう。

戸田公園は埼京線の快速停車駅(通勤快速は止まりません)ですし、新宿まで通勤時でも20分ちょいという距離感ですから住宅費は抑えたいけども都心までの距離も大切にしたい方には向いています。

見学して「戸田公園駅周辺は気に入ったけど駅距離が…」という方で予算が伸びるなら次発のロイヤルホームセンター近くにて建設されるレーベン戸田公園Ⅳもしくはパークホームズ戸田公園ほげほげを狙ってみても良いでしょう。

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