今回ご紹介するのはオハナ東川口です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:73.95㎡~89.22㎡
総戸数:109戸
規模:7階て
交通:埼玉高速鉄道線「東川口」駅徒歩9分 JR武蔵野線「東川口」駅徒歩10分
所在地:埼玉県川口市東川口6丁目
竣工予定:平成30年8月下旬

駐車場:69台(全て平置式、身障者優先駐車場1台、他来客用駐車場1台)
駐輪場:208台(スライドラック式208台、サイクルポート5区画・多目的式6区画)
バイク置場:4台
ミニバイク置場 :7台

地図はこちらです↓

画像出典:オハナ東川口公式HP

新築マンション供給ラッシュとなる東川口ですが、現状では今回ご紹介するオハナ東川口が一番のおすすめマンションとなります。

その理由は総評にて書かせていただきますので、まずはオハナブランドについてです。

過去に何度か記事にしているオハナブランドですが、簡単に言えばプラウドの廉価版です。

野村不動産が郊外で仕入れた土地に(厳密には主に長谷工が仕入れます)プラウド仕様で新築マンションを建設してしまうと価格が上がってしまうため少し仕様を抑えつつも良質な新築マンションを建設しましょうというものです。

オハナ東川口でコストダウンしている主な点は

・引き戸が上吊りではない
・キッチン収納などがソフトクローズではない
・直床(最近はプラウドでもよく見かけます)
・可動式面格子ではない

などなど細かい仕様、設備面となります。

外観デザイン、エントランス周り、共用部などはけしてグレードダウンしていません。

そのため過去に竣工したオハナブランドを見ても「チープだなぁ~」とは思いません。ただ室内で少~しグレードを抑えているのと、長谷工との随意契約的な面もあるためプラウドに比べると価格は抑えてあります。

オハナブランドが2011年に誕生してから約6年、私がちょうどブログを立ち上げた頃ですから当時購入された方の感想や、知り合いが購入して実際に建物内へ入れていただき話を聞いていると「入居者の満足度は高いなぁ~」と感じています。

いわゆる「価格満足度」です。この価格でこれだけ良くできた新築マンションに住めるなら最高だよ~という意見ですね。

しかしながら入居者以外の方からはあまり評価が高くないと感じているのも事実です。住まい購入の相談を実施していても「プラウドの格下でしょ」「あぁ~長谷工の(野村不動産が売主であることも知らない)」というような意見ばかりです。これは野村不動産の広告活動においてプラウドの高級感ばかりを推しているため仕方ないですね。

ただ、一番大切なのは購入者が住んでからの満足度なわけで、私の肌感覚では価格満足度はプラウドよりオハナのほうが高いですね。プラウドはより高いお金を払って購入しているわけで満足して当たり前、オハナは価格も抑え目だったしハナから期待はしてなかったけど住んでみたら思いのほか満足していると。

iPhoneの廉価版の評価みたいですね。「え?これで廉価版?全然ありだよ!」みたいな(笑)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 88.21㎡ 角住戸

2階 4200万円台 坪単価157万円
4階 4600万円台 坪単価172万円
7階 5100万円台 坪単価190万円

Cタイプ 73.95㎡ 中住戸

2階 3500万円台 坪単価156万円
4階 3800万円台 坪単価169万円
7階 4200万円台 坪単価187万円

Dタイプ 76.19㎡ 中住戸

1階 3900万円台 坪単価168万円
4階 3800万円台 坪単価164万円
7階 4200万円台 坪単価181万円

平均坪単価としては175万円前後になりそうですね。数年前であれば坪単価150万円台も可能であっただろう立地ですから地元の方には驚きの価格に見えそうですね。でもこれが今の市況の現実で、今ある新築マンションの中ではけして割高なわけではありません。

広さが必要な方は角部屋狙いがいいですね。単価が盛られていません。88.21㎡の4階あたりは満足度とリセールバリューのバランスが良いと評価します。

設備面ではディスポーザーがありません。食洗機もオプションです。それなりのグレードがあるプラウドを見た後だと「ん~」となってはしまうと思いますがバルコニーの半分を奥行2.3mにしてバルコニーの広さを確保しつつ外から見たときに団地のようにならないようデザインにも力を入れているのは素晴らしいですね。通常だと奥行2mで半分を1.7mにするなどしてデザイン性を確保することが多いのですが基本を2mとしている点はさすがです!!

管理費と修繕積立金(長期均等)は76㎡台で合計22000円の予定ですができる限りお安くなるよう管理会社と調整中とのことです。管理会社は野村系が入ります。駐車場代は9000円を予定しているとのことです。

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

・ダイアパレス東川口Ⅱ 1995年築 JR東川口駅徒歩9分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約95万円

・エンゼルハイム東川口第五 1995年築 JR東川口駅徒歩11分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約65万円

・アリージュ東川口 2006年築 JR東川口駅徒歩8分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約100万円

上記相場から考えられるオハナ東川口の将来価値としては

Aタイプ 88.21㎡ 2階 4200万円台(新築時) → 3400万円(築10年時) → 2900万円(築15年時) → 2600万円(築20年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[埼玉高速鉄道→南北線(直通)]

東川口 8:05発
後楽園 8:41着
飯田橋 8:43着
市ヶ谷 8:45着
永田町 8:50着
目黒 9:05着

[武蔵野線]

東川口 8:04発
武蔵浦和 8:15着
府中本町 8:48着

(しもうさ号)
東川口 8:00発 
大宮 8:20着

東川口 8:00発
南越谷 8:05着
舞浜 8:54着
東京 9:10着

[武蔵浦和から埼京線]

武蔵浦和 8:19発
池袋 8:39着
新宿 8:44着
渋谷 8:50着

【総評】

冒頭でもお伝えしましたが、オハナ東川口は東川口エリアの新築マンションとしては現状一番のおすすめとなります。

しかしながら「今は」という条件付きです。

なぜかというと駐車場が先着順となるからです。東川口エリアでは車所有者の方が多く、平置き駐車場のオハナ東川口を検討している方であればより所有率が高いのではないでしょうか。

画像出典:オハナ東川口公式HP

部屋もある程度自由に選べて駐車場も確実に確保できるなら1日も早く購入したほうがいいですよね。焦らすつもりはないですが焦ったほうがいいです(笑)

ただし、駐車場が埋まったあとの販売はきついでしょうね~。。かなりきついと思います。

オハナ東川口は平置き駐車場で駐車場代が0円なわけではないため車非所有者でも車所有者のおかげで維持費がお安くなるなどメリットはあるのですが、車を所有しない方であればソライエ東川口、東急系(物件名不明)、グラディスを選ぶ方が多いと思います。

周辺の月極駐車場を調べてみましたが空きはありました。(2017年8月下旬時点)

物件から徒歩2分ほどの場所にあるタムラパーキング(有慶産興管理)に確認したところ月額9000円とのことです。敷地内の平置き駐車場と同じ賃料なら敷地内を借りた方がいいですよね。ソライエ東川口などの詳細がわからない状況ではありますが、車所有者の方であればオハナ東川口を強くおすすめします。

JRの東川口駅は徒歩10分、埼玉高速鉄道の東川口駅であれば徒歩9分で西友の近く、りそな銀行のところに出入り口があり改札口もすぐ下にありますからより近く感じます。

鉄道での通勤利便性は妥協したくないけどマイカーを所持して休日には家族で出かけたい。そのためには住まいにかける費用を抑えたい。だけども良いマンションに住みたい。自然豊かな環境で買い物利便性も高いところがいい。でも駅遠はやだ・・・。一見わがままな条件ですがそれが叶ってしまうマンション、それがオハナ東川口です。

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オハナ東川口の物件詳細はコチラ

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~2017年9月20日追記~

第一期一次

販売戸数:21 戸
販売価格:3599万円 (1戸) ~5990万円 (1戸)
最多価格帯(万円):3600万円台 3700万円台(各4戸)
間取り:3LDK 4LDK
専有面積:76.19㎡~89.22㎡

管理費/月額10500円~12300円
修繕積立金/月額11710円~13720円

駐車場:69台(身障者優先駐車場1台・来客用駐車場1台含む)(月額:8000円~9500円)
駐輪場:214台(スライド式208台、平置式6台)+サイクルポート5区画(月額:200円~1500円)他来客用自転車置場)
バイク置場:3台(月額2000円)
ミニバイク置場:8台(月額1500円)


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