今回ご紹介するのはジオ南砂町です!

[物件概要]

売主:阪急阪神不動産 住友不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:5330万円~6780万円
専有面積:56.68㎡~70.28㎡
総戸数:348戸
規模:15階建て
交通:東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩12分
所在地:東京都江東区東砂七丁目
竣工予定:2022年1月下旬

駐車場:105台(平置3台(内福祉対応駐車場1台)、機械式102台)(月額)14000円~30000円 
自転車置:696台(平置278台、2段式418台)(月額)150円~700円 
バイク置場:2台(月額)3000円 
ミニバイク置場:33台(月額)2000円 

管理費(月額)11880円~14730円 
修繕積立金(月額)5670円~7030円 

地図はこちらです↓

画像出典:ジオ南砂町公式HP

東西線の南砂町駅から徒歩12分、駅近ではありませんが物件の手前にスーパーマーケットやホームセンターの入るトピレックプラザがありますから便利ですね。

いつもお伝えしているところですが駅距離ある物件は歩いただけの価値がないとオススメするのが難しくなってきます。駅から遠いけど素敵な眺望がある、駅から遠いけど人気学区、駅から遠いけど大規模商業施設隣接などなど。ジオ南砂町においては駅距離あるものの真横に大規模商業施設があるのはおすすめ材料の一つになります。

駅からは南砂三丁目公園を経由するため歩きやすく気持ちの良い道のりです。どうしても駅近という方でなければとっつきやすい駅徒歩12分と言えるでしょう。東陽町までは永代通りの真下に駅のため駅を出た瞬間わちゃわちゃしていますが南砂町駅は永代通りからズレて駅上が公園となりますから駅前から住環境を求める方には合ってきます。(駅前からわちゃわちゃ感ある利便性を求めるなら東陽町がおすすめ)

多くの住戸が南向きとなっており目の前の既存マンションまでは距離がありますから採光面に関しては良好です。眺望面としては15階建ての棟の上階(中央だけ葛西橋通りと面しているため15階建てで左右は10階建て)であれば抜けてきますがほとんどの住戸で抜けてきません。ただ、東向きの高層階はリバービューを楽しめます。

外観デザインとしてはガラス手摺を採用しているのは良いのですが隔て板が…シティテラス東陽町、プラウド東陽町サウス、ザ・パークハウス東陽町翠賓閣、ルネ南砂町リバーフィールなどしっかりと決めてきた出物が多かったエリアだけに残念。

ただ、エントランスホールはしっかりと二層吹き抜けとしていますし、そこだけを見れば都心物件かと思ってしまうくらいかっこよいものとできています。しかしながらエントランスアプローチはもう少し長くとってくれると嬉しかったですね。(効率は良いですけども)

共用部としてはキッズルームがある程度で住友物件らしい少なさです。(主幹事は阪神阪急不動産ですが販売も住友系列ですし、全体的にすみふ感あります。価格もね…)

共用施設ではないですが建物内に保育所が入ります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[A棟 西向き]

Aタイプ 3LDK 66.52㎡
2階 5480万円 坪単価272万円

Crタイプ 3LDK 68.26㎡

画像出典:ジオ南砂町公式HP

8階 6270万円 坪単価303万円

Drタイプ 3LDK 68.26㎡
9階 6350万円 坪単価307万円

[B棟 南向き]

次期以降供給

[C棟 南向き]

Hタイプ 3LDK 70.28㎡
10階 6490万円 坪単価305万円
11階 6590万円 坪単価310万円
12階 6620万円 坪単価311万円
15階 6780万円 坪単価318万円

G4タイプ 3LDK 68.26㎡
10階 6260万円 坪単価303万円
11階 6290万円 坪単価304万円
12階 6320万円 坪単価306万円
13階 6350万円 坪単価307万円
14階 6380万円 坪単価309万円
15階 6480万円 坪単価313万円

G5タイプ 2LDK+S 68.26㎡

画像出典:ジオ南砂町公式HP

9階 6230万円 坪単価301万円
13階 6350万円 坪単価307万円
14階 6380万円 坪単価309万円
15階 6480万円 坪単価313万円

H´1タイプ 2LDK+S 70.28㎡
10階 6590万円 坪単価310万円
11階 6690万円 坪単価314万円
13階 6750万円 坪単価317万円

[D棟 南向き]

G6タイプ 3LDK 68.26㎡

画像出典:ジオ南砂町公式HP

1階 5830万円 坪単価282万円
2階 5860万円 坪単価283万円
3階 5890万円 坪単価285万円
4階 5990万円 坪単価290万円
5階 6090万円 坪単価294万円
6階 6140万円 坪単価297万円
7階 6190万円 坪単価299万円
10階 6350万円 坪単価307万円

[E棟 東向き]

Iタイプ 2LDK 56.68㎡

画像出典:ジオ南砂町公式HP

12階 5330万円 坪単価310万円
13階 5360万円 坪単価312万円
15階 5490万円 坪単価320万円

Jタイプ 2LDK+S 68.26㎡
1階 5550万円 坪単価268万円(Jgタイプ)
2階 5580万円 坪単価270万円
3階 5610万円 坪単価271万円
4階 5640万円 坪単価273万円
5階 5670万円 坪単価274万円
6階 5700万円 坪単価276万円
7階 5730万円 坪単価277万円
8階 5760万円 坪単価279万円
9階 5790万円 坪単価280万円
10階 5820万円 坪単価281万円
11階 5850万円 坪単価283万円
12階 5880万円 坪単価284万円
13階 5910万円 坪単価286万円
14階 5940万円 坪単価287万円
15階 6040万円 坪単価292万円

J’2タイプ 2LDK+S 68.26㎡

画像出典:ジオ南砂町公式HP

12階 5930万円 坪単価287万円
15階 6090万円 坪単価294万円

J’3タイプ 1LDK+2S 68.26㎡
12階 5930万円 坪単価287万円
14階 5990万円 坪単価290万円
15階 6090万円 坪単価294万円

J´4タイプ 2LDK+S 68.26㎡
12階 5980万円 坪単価289万円
13階 6010万円 坪単価291万円
14階 6040万円 坪単価292万円

[F棟 北向き]

次期以降供給

平均坪単価は約290万円です。

第一期は高層階ばかりの供給でしたが第二期以降は低層階もどんどん開放しているため平均坪単価としては290万円弱ほどです。もちろんすみふ方式なので将来的にはわからないですが…

一番広い部屋でも70.28㎡としているあたりは総額が伸びにくいエリアですから事業としてはとても理解できますがそれだけ新築マンション価格が高騰しているとも言えます。

間取りは単調な田の字ですが玄関前アルコーブがあるのは素晴らしいですね。

2LDKのIタイプは浴室サイズが1418ですし効率良いですね~。真横に南棟があるものの高層階は真正面が抜けて(南棟の階段がやや被ります)リバービューとなります。ディンクスさんには手が出しやすい総額ですね。(単価は盛られています)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、キッチンハンスグローエ社製水栓、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、Low-E複層ガラス、可動式ルーバー面格子など単価なりのものとなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm~2500mmです。内蔵梁のため下がり天井が少なく天井高以上の開放感があります。

エレベーターは4基(11階以上は2基)、すべて食い込み型になっていないのは良いですね。ただ、板状大規模マンションあるあるですが住戸によってはごみ置き場(北側に1ヵ所)が遠くなります。タワマンであれば(たまに板マンでもありますが)各階ごみ置き場があり、ごみ捨て所要時間1分未満なんてのもあるあるになるのですが板状大規模マンションだとごみ捨てだけで数分かかるというのは慣れない方だとめんどくさく感じるでしょう。実際に住むわけでそういった動線はしっかり確認してから購入したいですね。

周辺相場を確認しましょう!

・東急ドエルアルス南砂サルーテ 1998年築 東砂7 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約170万円

・ライオンズステージキャピタルイースト 2000年築 東砂8 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約155万円

・エムステージイースティア 2001年築 南砂6 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約200万円

・エムステージウエスティア 2002年築 南砂6 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約210万円

・フェルモ南砂 2012年築 南砂6 新築時の坪単価約205万円 直近売り出し事例なし

・プレシス南砂 2012年築 南砂6 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約190万円

・プラウド南砂町 2013年築 東砂7 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約220万円

・プレシス南砂町DOUX 2013年築 東砂8 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約210万円

・プレシス南砂町LUXE 2014年築 東砂8 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約190万円

・ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ 2018年築 東砂7 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約235万円

・キラリスナ 2020年築 東砂8 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約250万円

上記相場からジオ南砂町の将来価値を予想すると

G6タイプ 3LDK 68.26㎡ 4階 5990万円(新築時) → 5000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式が主で設置率約30%、全高にこだわらなければ確保できそうですね。ただ、地下2段地上3段のブロック式ですから時間かかるタイプです。

管理費は㎡単価月額約209円、ディスポーザーがあってこの単価なら悪くないでしょう。

マンションギャラリーはキラリスナの居抜き!

【住むレーション】

[東西線]

南砂町 8:00発
東陽町 8:02着
木場 8:05着
門前仲町 8:08着
茅場町 8:11着
日本橋 8:14着
大手町 8:16着
竹橋 8:18着
九段下 8:21着
飯田橋 8:23着
神楽坂 8:25着
早稲田 8:28着
高田馬場 8:31着
落合 8:34着
中野 8:37着

混雑の激しい東西線ではありますが南砂町駅では駅改良工事がおこなわれており一面二線から二面三線となる計画です。これにより後続電車が入線できますから駅だけでなく遅延減少により車内の混雑緩和にも期待ができます。工事は難航しており2027年度の完成を目指しています。

9号線と中央環状線どちらの出入口も近いため車移動も便利です。

日常の買い物としては隣のトピレックプラザはもちろん自転車でスナモ、アリオ、砂町銀座商店街(路地裏に自転車止めるところもあります)などもサクッといけますから便利です。フラットな道のりなのも魅力のエリアですよね。

通学校は第五砂町小学校で徒歩7分、第二砂町中学校で徒歩6分です。

【総評】

商業施設隣接とはいえ駅徒歩12分で坪単価300万円弱となれば地元の方からしたら高く感じるでしょうね~。

ただ、絶対新築マンションという方で広域検討だとこの単価で買える23区の大規模マンションって少ないのですよね。

ざっくり並べてみると

※物件名をクリックすると記事へ飛びます

シティテラス金町 金町駅徒歩10分 坪単価約225万円

プレミスト志村三丁目 志村三丁目駅徒歩9分 坪単価約260万円

バウス西葛西清新町 西葛西駅徒歩14分 坪単価約260万円

リビオシティ西葛西親水公園 西葛西駅徒歩11分 坪単価約260万円

ザ・ガーデンズ大田多摩川 矢口渡駅徒歩12分 坪単価約270万円

ガーデンクロス東京王子 王子駅徒歩9分 坪単価約310万円

ブリリアシティ西早稲田 雑司が谷駅徒歩7分 坪単価約310万円(定借)

プラウドシティ東雲キャナルマークス 豊洲駅徒歩10分 坪単価約330万円

ブリリアタワー有明ミッドクロス お台場海浜公園駅徒歩8分 坪単価約340万円

こうみるとジオ南砂町も十分土俵にのってくるのですよね。もちろん中古にシフトすれば選択肢がかなり増えますが絶対新築という方もいますからね。

(定借とはいえブリリアシティ西早稲田、やはりお求めやすい…)

ジオ南砂町、シェア率が阪急6、住友4なのですが両者の良い部分がしっかりと反映されているためモノはいいのですよね。

室内の質感に関してはジオの意見が入っていますし(住友単独ならこの立地ではありえなかった豪華さ)、エントランスホールは住友の意見がしっかり入って二層吹き抜けです。しかもいつもの二層吹き抜けより豪華なため阪急の意見も入っているかもです。いいとこどりができているのは素晴らしいのですよね。だからこそ隔て板をビシッと決めてほしかったのですが。。。そこだけどっちも悪い方向で意見が合ってしまったのでしょうか。

エリア内では全体的に見てハイグレードと言えますから中長期的に住まう方にはおすすめしやすいですね。都心への通勤利便性を捨てずに住環境も取れますからね。人気の東西線(だからこそ混んでますけど…改良工事頑張って~!!)というのも大きな魅力です。

予算伸びるなら沿線変わりますがプラウドタワー亀戸クロスも見てほしいですね。もちろん駅前の住環境は天と地の差ですがリセール面は強くなります。ただ、そことバッティングしない総額なのはジオもうまいですね。70㎡に抑えることで総額ではバッティングしてきません。

南砂町の後発としては公式HPオープン済みのサンリヤン南砂町があります。駅徒歩15分ですが内廊下で全戸角住戸というのは期待できますね。小規模なのでコストパフォーマンスは悪いと思われますが価格はジオ南砂町より安いはずです。

公式HPオープン前ですが南砂町駅近くで日鉄興和が大規模(ジオ南砂町より少しばかり規模が大きい)を出しますね。グランエスタの裏手です。こちらは定借となりそうでしょうか。動画で建設地周辺を映しています。

最寄り駅は変わりますがイースト21の北側では九州旅客鉄道、猿江恩賜公園の東側では地所レジ・野村・大林新星和のJV、アリオの東側でも日土地がそこそこな規模のマンションと江東区全体で見れば東京湾岸を除いても供給が続きます。

後発が高く出てくればジオ南砂町もお安く見えてきますし(もちろん後発が目に優しい価格だとより割高となりますがどこもかしこも高いでしょうね…)、大規模商業施設隣接の大規模マンションで素敵なエントランスホールとなれば存在自体が広告となりますから長期戦でいくのでしょう。住友方式なので短期決戦はあり得ないですし(笑)

繰り返しになりますが中長期的に住むという方で都心距離と住環境のバランスを取りたい新築派の方にはおすすめしやすいです。南向き低層階で坪単価290万円前後なら仮に10年後5000万円を若干切ってもまったくもって残債割れしないですからね。使用価値としてはかなり期待できるでしょう。

動画もご覧ください!

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前回の記事→ジオ南砂町 価格は?! トピレックプラザ横

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