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今回ご紹介するのはザ・パークハウス東陽町翠賓閣(すいひんかく)です！
［物件概要］
売主：三菱地所レジデンス
施工：木内建設
価格：39,091,642円～83,672,417円
専有面積：34.57㎡～82.89㎡(トランクルーム面積0.61㎡～1.28㎡含む)
総戸数：117戸
規模：11階建て
交通：東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩8分
所在地：東京都江東区東陽7丁目
竣工：2019年3月27日竣工済
駐車場：26台（平置7台、機械式18台、身障者用1台）月額：19000円～32000円
自転車置場：227台及び来客用2台 月額：200円～800円
バイク置場：5台 月額：1400円・2000円
ミニバイク置場：7台 月額：1000円
管理費(月額)8680円～20810円
修繕積立金(月額)4150円～9950円
地図はこちらです↓
画像出典：ザ・パークハウス東陽町翠賓閣公式HP
東陽町駅から徒歩8分、ほぼ直線ルートとなり駅近くから外観の正面が見える優越感(素敵な外観を眺めながら歩く・・・これは素敵なことです)も感じることができるでしょう。
駅徒歩8分表記ですから駅近とはいえないもののルート上には24時間営業の西友(営業時間異なりますが100均なども入っています)、激安のスーパータイヨー東陽町店イキイキ生鮮市場、さらには西友向かいにスーパーマーケット(タイヨーが移転か増築？)とフットサルコート、テニスコートなどの複合施設が建設中ですから帰宅ついでに買い物先を選べる贅沢なものとなっています。
少し歩けばOKストア(2店あります)、サミットストアもありますし自転車で深川ギャザリア、アリオ北砂、スナモなど大規模商業施設へもサクッと買い物に出かけることができます。
江東区役所もすぐ近く行政関係も便利、通学校の東陽小学校へ徒歩11分、深川第四中学校へ徒歩13分と学校もそう遠くないですからまぁここに住んで不便を感じることは考えにくい立地ですよね。
上記は他の東陽町最寄りのマンションにも当てはまりがちなことではありますがザ・パークハウス東陽町翠賓閣は南と東の2面が横十間川親水公園に面している希少性ある立地となります。先に述べた駅からの直線の道もうるおいの木かげ道路として緑豊かなものとなっていますからここまで恵まれた徒歩8分というのはなかなか得難いものがありますね。
さらにその希少性に甘えることなく外観デザインなどにも力を入れています。
もともと東京証券取引所の東陽倶楽部(独身寮もありました)があり重厚感ある建物だったわけですがザ・パークハウス東陽町翠賓閣もこれでもかと気合いが入ったものとなっています。完成していますから実物の写真のほうがわかりやすいですね。
エントランスホール(ラウンジ)はカッシーナの家具を採用、大きな窓面からは外のテラスが見え植栽も感じられる素敵な空間となっているのですが「これはうまいなぁ～・・・うますぎるよ・・・」と感じたのは風除室から住民専用のショートカットルート(隠してまではないですが隠し扉的な)がありラウンジを通らずに住戸へ向かうことができるのです。
もちろん素敵なラウンジを通ることもできるのですがお客様をお迎えする空間と住戸へ向かう導線を分けているのはこのマンションならではの粋な設計だと。インターホンで呼び出しがあった際に開錠するとショートカットの扉ではなくラウンジへの扉が開きそこで待ってもらうこともできますし、そこを通ってもらい住戸へ迎えいれることができます。
内廊下でないのは残念ですが(内廊下にしたらもっと魅力が多かったでしょう)各戸玄関ドアを奥まらせてタイル張りの袖壁を設けていますし、エレベーター前に住戸がこないようにするなど全体的に愛のある設計となっています。段々になっている屋上部分は植栽豊かなスカイグリーン(屋上緑化)としていますから階数によっては共用廊下からも植栽を楽しむことができます。
駐車場は平置き及び機械式となりますが設置率が約22％と低く、かつプレミアム住戸(もともとは100㎡超え住戸もありました。11階は1フロア1戸です。)に優先権がありましたから当然激戦となり現在空き無しとなっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
［南向き］
SAタイプ（メニュープラン） 1K 34.57㎡ 管理費(月額)8680円 修繕積立金(月額)4150円
画像出典：ザ・パークハウス東陽町翠賓閣公式HP
SAタイプ 1R 34.57㎡ 管理費(月額)8680円 修繕積立金(月額)4150円
画像出典：ザ・パークハウス東陽町翠賓閣公式HP
SGタイプ 3LDK 71.02㎡ 管理費(月額)17830円 修繕積立金(月額)8530円
1階 6685万円 坪単価311万円
［南・東角］
SLタイプ 3LDK 82.89㎡ 管理費(月額)20810円 修繕積立金(月額)9950円
画像出典：ザ・パークハウス東陽町翠賓閣公式HP
［東向き］
EBタイプ 3LDK 75.91㎡ 管理費(月額)19060円 修繕積立金(月額)9110円
画像出典：ザ・パークハウス東陽町翠賓閣公式HP
平均坪単価は約335万円です。
販売終盤戦で見学したため残りは5戸ほど。広めのお部屋は1階のみです。1階でも目の前が公園ですから窓から植栽を楽しむことができますしフェンスを設けていますから通行人の視線はほぼ気になりません。これを言っても仕方ないですが低層階は虫が来やすいでしょう。あとは価格ですね。東陽町駅徒歩8分の単価ではないです。ただ、唯一無二と自信をもって言える作品(これ造った側も自信作でしょうね～。。。)ですから周辺相場と比べるのはナンセンスでしょう。
残っている中で面白いのはシングル向け住戸。設備仕様を落としていません。ディスポーザー、食洗機、食器棚、三ツ口コンロ、水回り天板クォーツストーン、床暖房、洗面室床タイル、ミストサウナ、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、トイレスティックリモコン、バルコニー隣戸境はトールタイプの隔て板と完全コンクリート、壁掛けですがエアコン(モデルルーム利用のため)などなど。ここまでスペック高い1R,1Kはなかなか見かけません。間取りも玄関クランクインかつ水回りと洋室を分けている愛のある設計。専有面積に含まれますがトランクルーム(住戸と同じ鍵)も付きます。
エレベーターセキュリティがかかっており鍵をかざさないと利用できません。
1階住戸は天井高2750mmとなります。他の階は2500mm～2550mmが基本とそれでもけして低いわけではありません。
利回りにすると4％あれば良いくらいですから短期的な投資目線だと弱いですが実需目線だとこの広さではこれ以上ないレベルのものですね。冷蔵庫も大きめのを置けますから自炊派にもたまらないでしょう。物価はめちゃ安です。これだけグレード高いマンションの中の狭めのお部屋、1R・1Kにしてはかなりのグレード感で南向きとなればいつか売るときも実需層に響くでしょうから価格維持率はそれなりに期待できそうです。
万が一の水害に備えて建物は1mほど嵩上げしています。
周辺相場を確認しましょう！
・ライオンズステージ東陽町 2001年築 東陽7 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約200万円
・ガーデンフラッグシティ 2002年築 南砂2 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約240万円
・ライオンズシティ東陽町親水公園 2005年築 東陽7 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約180万円
・シェルゼ木場公園 2008年築 東陽6 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約255万円
・パークホームズ東陽町四季の庭 2010年築 南砂2 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約230万円
・ザ・パークハウス東陽町レジデンス 2017年築 東陽7 新築時の坪単価約285万円 直近売り出し事例なし
上記相場からザ・パークハウス東陽町翠賓閣の将来価値を予想すると
SLタイプ 3LDK 82.89㎡ 1階 8367万円(新築時) → 7000万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
管理費は㎡単価約252円。管理員週5日勤務、清掃員別途であることを考慮すればそこまで違和感ありませんがちょいと高いくらいの印象です。ただ、プレミアムとシングル向け住戸から見ると逆に割安感ある単価に見えるでしょう。
【住むレーション】
［東西線］
東陽町 8:01発
木場 8:03着
門前仲町 8:05着
茅場町 8:09着
日本橋 8:11着
大手町 8:13着
竹橋 8:16着
九段下 8:18着
飯田橋 8:20着
神楽坂 8:23着
早稲田 8:25着
高田馬場 8:28着
落合 8:31着
中野 8:35着
東陽町 8:02発
浦安 8:08着
西船橋 8:16着
［空港リムジンバス］
ホテルイースト21東京 6:25発
羽田空港第2ターミナル 6:50着
羽田空港第1ターミナル 6:55着
羽田空港国際線ターミナル 7:05着
ホテルイースト21東京 8:10発
成田空港第3ターミナル 9:32着
成田空港第2ターミナル 9:35着
成田空港第1ターミナル 9:40着
混雑緩和に向けて各種改良工事を進めていますから少しは緩和されるかなぁ～と思いますが朝ラッシュ時の東西線は満員電車です。都心勤務なら乗車時間短いですから何十分も満員電車でなければ妥協しやすいでしょうか。
将来的に豊住線が開業すればより便利になりますが都バスで縦移動も容易です。ただ、一般道ですから電車よりかは時間かかるわけで豊住線の開業が待たれますね。
東京イースト21が近いですから空港リムジンバスの利用も便利です。
【総評】
これは相場では語れないマンションですね。
もちろん相場から見て高いこととその割に駐車場が少ないことも重なり販売後半戦で息切れ感はありますが完売してしまえば将来的に指名買いの可能性も十分あるため築年数が経過すればするほど本領発揮と言っても過言ではないでしょう。
ザが付く前のパークハウス時代含めても近郊エリアでここまで外観にこだわった名作は少ないですよね。ザが付いてからはベリスタが主であったエリアでも供給が盛んになりましたが東陽町でこんな素敵なマンションが見れるとは奇跡としか言いようがありません。
正直私はタワマン派です。これは完全に個人的意見ではありますがよほどのことがなければ板状マンションに惚れることは滅多にないのです。もちろん私が手が出ないような価格帯の番町(ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵など)みたいな立地であれば惚れるような板状マンションはありますが山手線外側の近郊エリアで番町にあってもまったく違和感ないレベルのマンションが見れるとは・・・。
私と同じくタワマン派の方でもザ・パークハウス東陽町翠賓閣なら板状でも惚れるマンションと思う方は多いのではないでしょうか。
性格は異なりますが加賀レジデンスみたく築年数が経過しても評価されるマンションになるのでしょうね。むしろ築年数が経過したほうが味が出るかも。
世の中の板状新築マンションがすべてこんな素敵な外観だったらと。。。それじゃ買えない(購入検討者が付いてこれない)価格になるのはわかっておりますが。
残り住戸は少ないですが名作マンションに一度足を運んでみることをおすすめします。これが分譲マンションだよね。。。となることでしょう。
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