今回ご紹介するのはジオ南砂町です!

[物件概要]

売主:阪急阪神不動産 住友不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:56.68㎡~70.28㎡
総戸数:348戸
規模:15階建て
交通:東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩12分
所在地:東京都江東区東砂7丁目
竣工予定:2022年1月下旬

駐車場:105台(平置3台(内身障者用1台)、昇降横行縦列ピット式102台) 
自転車置場:696台(平置279台、2段式(下部スライド式)417台(内上段167台、下段250台) 
バイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:ジオ南砂町公式HP

東西線の南砂町駅から徒歩12分、スーパーマーケットやホームセンターの入るトピレックプラザの横となります。

建設地周辺の歩道橋から撮影

もともとビルがあった場所で東西に長い敷地ですから南向き住戸を多く設定できるのはいいですね。眺望面は向かいにマンションもあるため中層階くらいまでだと抜けてきません。

葛西橋通りも建物挟んで背中側(一部は接道)ですから音問題もそこまで気にならないでしょう。(共用廊下側のサッシ等級や可動式ルーバー面格子の有無は気になりますが)

徒歩12分ですがフラットな道のりですし南砂三丁目公園とトピレックプラザを経由できるのは大きな魅力です。駅からの帰り道についで買いができます。

ただ、物件概要を見る限りは「土地の仕入れ値が高くて苦しい事業なのかな?」と匂わせている部分もあります。それは専有面積です。「56.68㎡~70.28㎡」・・・南砂町駅徒歩12分で最大でも70㎡?!!単価は高くなるけど専有面積で調整するね~と言っているような感じがするのですが(笑)

ほとんどの住戸が70㎡であればまだいいのですがどうなるか。

周辺相場を確認しましょう!

エムステージイースティア 2001年築 南砂6 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約200万円

エムステージウエスティア 2002年築 南砂6 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約210万円

・プラウド南砂町 2013年築 東砂7 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約210万円

・プレシス南砂町DOUX 2013年築 東砂8 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約210万円

・プレシス南砂町LUXE 2014年築 東砂8 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約190万円

・ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ 2018年築 東砂7 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約230万円

・キラリスナ 2020年築 東砂8 新築時の坪単価約240万円 新築販売中

キラリスナに関しては単価はそこそこしたもののグレードを高めてきており、それが評価されてか駅徒歩13分の新築マンションにしては売れ行き好調です。

もっと近しい立地で築浅だと葛西橋通りを超えるヴェレーナシティ東京イーストガーデンズです。ただ、ジオ南砂町はぎりぎり葛西橋通りを超えないですからもう少し単価高になるのは違和感ないでしょう。

築20年弱となりますがトピレックプラザ隣のエムステージ2棟も色褪せない素敵なマンションです。逆梁アウトフレーム工法だと築年数経過しても古さが出ないのですよね~。どちらも新築時より1割ほど高値で動いています。

ジオ南砂町の予想価格は

・坪単価280万円 70㎡換算約5900万円台

といたします。

それなりにイケイケ(相場が上がっているとき)の時代に土地を仕入れて販売が景気低迷の時代となればなかなか苦しそうではありますが70㎡が6000万円なら検討できるという方もいなくはないかと思います。(348戸と規模はありますが・・・)

ただ、地元層からすれば3LDKで5000万円が相場と感じるでしょうね~。その相場観は間違いではなく駅近を除けば中古マンションの3LDK70㎡前後が6000万円で動くってのはまずないですからね。ただ、新築派も多いですから新築プレミアムに1000万円なら検討する方も多いかな?と考えての予想です。

3LDKを6000万円以内に抑えたいはずですから仮に66㎡くらいが主となるのであれば坪単価300万円もあり得るでしょう。これが専有面積での調整マジックです。

東陽町なら駅徒歩10分くらいの築浅3LDKで6000万円で動くこともあるのですが南砂町だとそうはいかないのが現実です。

~東陽町と南砂町の中古相場比較~

[東陽町駅近]

シティテラス東陽町 2016年築 東陽町駅徒歩5分 坪単価約305万円

オーベル東陽町サウシア 2007年築 東陽町駅徒歩5分 坪単価約255万円

[南砂町駅近]

ニューライズシティ東京ベイハイライズ 2006年築 南砂町駅徒歩4分 坪単価約215万円

グランエスタ 2005年築 南砂町駅徒歩2分 坪単価約235万円

[東陽町非駅近]

ザ・パークハウス東陽町レジデンス 2017年築 東陽町駅徒歩9分 坪単価約300万円

・プラウド東陽町ガーデンズ 2011年築 東陽町駅徒歩15分 坪単価約225万円

[南砂町非駅近]

・クレヴィア南砂 2014年築 南砂町駅徒歩9分 坪単価約220万円

・プラウド南砂町 2013年築 南砂町駅徒歩12分 坪単価約210万円

上記の中から近しい築年数で合わせると東陽町のほうが約1割相場が上となります。

厳しい時代の新築マンションとなりそうですから検討の際は今まで以上に相場観をしっかりと理解して購入する必要があるでしょう。

もちろん高いなりにグレードが高かったり、思いのほかお安ければ話は別です。あくまでモデルルーム公開前のファーストインプレッションとしてご理解ください。

【住むレーション】

[東西線]

南砂町 8:00発
東陽町 8:02着
木場 8:05着
門前仲町 8:08着
茅場町 8:11着
日本橋 8:14着
大手町 8:16着
竹橋 8:18着
九段下 8:21着
飯田橋 8:23着
神楽坂 8:25着
早稲田 8:28着
高田馬場 8:31着
落合 8:34着
中野 8:37着

南砂町駅は快速通過駅のためお隣の東陽町に比べて運行本数が減ってしまうのが弱みとなります。(ラッシュ時の本数は大きく変わりません)

・日中の中野方面 東陽町駅毎時12本 南砂町駅毎時8本

南砂町駅では混雑緩和のため一面二線から二面三線への駅改良工事をおこなっています。

現在は一つのホームに対して二本の線路と一般的なものとなっていますが南砂町駅での乗降に時間がかかり後続電車が南砂町駅手前で停車するというのが日常茶飯事となっています。これが二面三線になることで後続電車を進入させる交互発着が可能となり電車が遅れる原因を一つ解消できます。

南砂町駅から東西線を利用する方にとってもメリットがあります。強風の影響やその他運行障害でダイヤ乱れや一部運休があった際には東陽町で折り返していますが駅改良工事が進めば南砂町駅まで運行することが可能となります。例えば大手町から帰宅の際に東西線の地上部で運休となっており東陽町までしか動いていない・・・と悔しい思いをしているユーザーも多いことでしょう。それが南砂町駅まで運行してくれるとなれば南砂町駅ユーザーにとっては大きな魅力と言えるでしょう。

出入口に関しては追加のみで廃止の予定はありませんがホーム両端の階段等は廃止されて中央部に改札が集約されます。

南砂町駅の改良工事は2027年度完了予定となっています。(当初は2020年度を予定していたと記憶していますが工事は難航しているようです)

学区は第五砂町小、第二砂町中でしょうか。

建設地周辺
南砂町駅から建設地まで

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