今回ご紹介するのはシティテラス金町です!

[物件概要]

売主:住友不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:4280万円~6480万円
専有面積:70.35㎡~86.95㎡
総戸数:610戸、その他保育施設1区画
規模:19階建て
交通:千代田・JR常磐緩行線「金町」駅徒歩10分 京成金町線「京成金町」駅徒歩10分
所在地:東京都葛飾区新宿六丁目
竣工予定:2021年6月下旬

管理費(月額)12305円~14775円 
修繕積立金(月額)6700円~8150円

駐車場:335台(隔地)、身障者用平置2台(うち1台は保育施設用)、来客用3台  
自転車置場:1220台、その他保育施設用有り 
バイク置場:15台 
ミニバイク置場:13台 

地図はこちらです↓

画像出典:シティテラス金町公式HP

製紙工場跡地の開発となる新宿六丁目地区ではシティタワー金町が供給されたばかりですが後発かつラストピースとなるのが今回ご紹介しているシティテラス金町です。

金町駅から徒歩10分と非駅近かつ歩道が狭めではあるものの駅との間では東金町一丁目西地区市街地再開事業が計画されており実現すれば通り道に新しい大規模商業施設と綺麗な歩道が整備されますから将来的には恵まれた徒歩10分となる可能性があります。

同事業はイトーヨーカドー金町店を解体してタワーマンションと商業施設を新たに建設するわけですが面白いのは営業をしつつ事業を進めていくということです。イトーヨーカドーの屋上には自動車教習所がありますからそちらの意見が反映されているのかもしれないですね。イトーヨーカドー金町店の横には区のまちづくり用地が確保されていますからそちらに商業施設と自動車教習所を建設して新規オープンさせてから現在のイトーヨーカドーと自動車教習所を閉店からの解体。跡地には商業施設とタワーマンションを建設しますがおそらく先発の商業施設及び教習所の建物と合体させるのではないでしょうか。

タワーマンションは38階建て、総戸数約700戸を予定、事業協力者は三菱地所レジデンスと三井不動産レジデンシャルです。全体の完了は2029年度を予定しています。

東金町一丁目西地区市街地再開事業計画図 画像出典:葛飾区

駅との間にこれだけの大きな計画があるとなれば将来性に期待ができます。今は歩道が狭い割に大学生含めて歩行者が多いため歩きづらいことはたしかですので。

反対側とはなりますが駅前では金町六丁目駅前地区第一種市街地再開発事業の工事が開始されており野村不動産がタワーマンションと商業施設を建設します。こちらは2021年度の完成を予定しています。

野村不動産のタワーマンションは坪単価285万円と予想していますが徒歩10分のシティテラス金町とは価格差がしっかりと付きそうです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[A棟 南向き]

Aタイプ 4LDK 85.62㎡

画像出典:シティテラス金町公式HP

11階 6480万円 坪単価250万円
12階 6480万円 坪単価250万円
13階 6480万円 坪単価250万円
14階 6480万円 坪単価250万円

B4タイプ 3LDK 70.35㎡

画像出典:シティテラス金町公式HP

8階 4880万円 坪単価229万円
9階 4880万円 坪単価229万円
10階 4880万円 坪単価229万円
12階 5080万円 坪単価238万円
13階 5080万円 坪単価238万円
14階 5080万円 坪単価238万円

B5タイプ 3LDK 70.35㎡
8階 4880万円 坪単価229万円
9階 4880万円 坪単価229万円
10階 4880万円 坪単価229万円
12階 5080万円 坪単価238万円
13階 5080万円 坪単価238万円
14階 5080万円 坪単価238万円

B6タイプ 3LDK 70.35㎡
8階 4880万円 坪単価229万円
9階 4880万円 坪単価229万円
10階 4880万円 坪単価229万円
12階 5080万円 坪単価238万円
13階 5080万円 坪単価238万円
14階 5080万円 坪単価238万円

B7タイプ 2LDK+S 70.35㎡
8階 4880万円 坪単価229万円
9階 4880万円 坪単価229万円
10階 4880万円 坪単価229万円
12階 5080万円 坪単価238万円
13階 5080万円 坪単価238万円
14階 5080万円 坪単価238万円

B4´タイプ 2LDK+S 70.35㎡
8階 4880万円 坪単価229万円
9階 4880万円 坪単価229万円
10階 4880万円 坪単価229万円
12階 5080万円 坪単価238万円
13階 5080万円 坪単価238万円
14階 5080万円 坪単価238万円

[B棟 東南東向き]

B5タイプ 3LDK 70.35㎡

画像出典:シティテラス金町公式HP

1階 4280万円 坪単価201万円
2階 4380万円 坪単価205万円
3階 4380万円 坪単価205万円
4階 4380万円 坪単価205万円
5階 4380万円 坪単価205万円
6階 4480万円 坪単価210万円
7階 4480万円 坪単価210万円
8階 4480万円 坪単価210万円
9階 4480万円 坪単価210万円
10階 4580万円 坪単価215万円
11階 4580万円 坪単価215万円
12階 4580万円 坪単価215万円
13階 4580万円 坪単価215万円
14階 4580万円 坪単価215万円

B5´aタイプ 2LDK+S 70.35㎡
1階 4280万円 坪単価201万円
2階 4380万円 坪単価205万円
3階 4380万円 坪単価205万円
4階 4380万円 坪単価205万円
5階 4380万円 坪単価205万円
6階 4480万円 坪単価210万円
7階 4480万円 坪単価210万円
8階 4480万円 坪単価210万円
9階 4480万円 坪単価210万円
10階 4580万円 坪単価215万円
11階 4580万円 坪単価215万円

B5´bタイプ 2LDK+S 70.35㎡
12階 4580万円 坪単価215万円
13階 4580万円 坪単価215万円
14階 4580万円 坪単価215万円

[C棟 南向き]

F2タイプ 3LDK 75.37㎡

画像出典:シティテラス金町公式HP

14階 5380万円 坪単価236万円
15階 5380万円 坪単価236万円
16階 5580万円 坪単価244万円
17階 5580万円 坪単価244万円
18階 5580万円 坪単価244万円

F3タイプ 3LDK 75.37㎡
14階 5380万円 坪単価236万円
15階 5380万円 坪単価236万円
16階 5580万円 坪単価244万円
17階 5580万円 坪単価244万円
18階 5580万円 坪単価244万円

F4タイプ 3LDK 75.37㎡
14階 5380万円 坪単価236万円
15階 5380万円 坪単価236万円
16階 5580万円 坪単価244万円
17階 5580万円 坪単価244万円
18階 5580万円 坪単価244万円

F5タイプ 3LDK 75.37㎡
14階 5380万円 坪単価236万円
15階 5380万円 坪単価236万円
16階 5580万円 坪単価244万円
17階 5580万円 坪単価244万円
18階 5580万円 坪単価244万円

[D棟 南向き]

次期以降販売

[E棟 西向き]

次期以降販売

画像出典:シティテラス金町公式HP

シティタワー金町と同じく坪単価220万円ほどとなります。

A棟は線路が目の前ですが日当たり・眺望は抜群です。A棟のみ二重窓としているため窓を閉めた生活に抵抗がないのであればおすすめしやすいです。線路の幅が広いため半永久的に壁ドンになることはなく、斜めを向けば中川からの東京スカイツリー眺望となりますから開放感に期待ができます。

B棟はプラウドシティとこんにちはとなるものの距離はありますから価格重視であればおすすめです。坪単価200万円ちょっとですからTMD(坪単価満足度)に期待ができます。

C棟は中庭を挟んでA棟の背中を見ることとなりますがA棟が15階建て、C棟が19階建てですから高層階になると自己日影の影響が少なくなります。A棟を壁にして電車の音は抑えつつも日当たりも欲しいという方にはおすすめですが単価は一気に上がります。

間取りは単調で面白みはありませんがディスポーザー、スロップシンクなど後付けできないものは標準としています。そのかわり食洗機はオプションですし、トイレも古めかしいタンク式であったりと後で変えられる部分は各自負担で~というグレード感です。構造は二重床・二重天井としていますし外観のデザイン、ランドスケープ、設備仕様など全体的に見ても変えられない部分での大きなコストカットは見受けられません。

シティタワー金町との共同使用ではありますが23区でありながらも自走式駐車場とできている点も高評価できます。駐車場棟にはシティタワー金町側とシティテラス金町側それぞれにエレベーターがありますから利用しやすくなっています。ただし駐車場棟からシティテラス金町へは公道を渡る必要がありますから雨の日などは傘が必要となります。設置率は約55%と高めで利用料金もそれなりには取ります(未定でしたがタワー棟と同じく9000円~18000円?)から管理費が抑えられています。コンシェルジュはいませんが24時間有人管理でありながらも㎡あたり約175円と目に優しい単価となっています。あくまで予定ではありますが修繕積立金の値上がり幅が緩やかなため30年目でも70㎡換算で管理費と修繕積立金の合計が月額32000円ほどと将来的にも負担が少ないマンションとなります。

共用施設はキッズルーム&パーティールーム、ゲストルーム×2、フィットネスルームがあります。シティータワー金町との共有地は自走式駐車場のみとなりますので共用施設の相互利用はできません。

外観に関しては背中側のエレベーターホールに窓を設けることで高級感を演出、すみふらしくエントランスホールは二層吹き抜けとしています。

背中側には葛飾にいじゅくみらい公園があるため正面よりも側面と背中側が目立ちますからエレベーターホールをしっかりと造りこんできたところはさすがだなぁ~と。

周辺相場を確認しましょう!

・ミディオン 2005年築 南水元3 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約140万円

・フローレンス金町 2008年築 南水元3 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約140万円

ヴィナシス金町タワーレジデンス 2009年築 金町6 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約240万円

プラウドシティ金町ガーデン 2010年築 東金町1 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約190万円

プラウドシティ金町アベニュー 2010年築 東金町1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約170万円

・オーベル金町レジデンス 2015年築 新宿6 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約180万円

・シティタワー金町 2016年築 新宿6 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約200万円

上記相場からシティテラス金町の将来価値を予想すると

B4タイプ 3LDK 70.35㎡ 8階 4880万円(新築時) → 3840万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画(金町駅→シティテラス金町建設地)
建設地周辺動画(建設地周辺をぐるり)

【住むレーション】

[常磐緩行線(千代田線)]

金町 8:02発
亀有 8:04着
綾瀬 8:08着
北千住 8:11着
町屋 8:15着
西日暮里 8:18着
千駄木 8:20着
根津 8:23着
湯島 8:25着
新御茶ノ水 8:27着
大手町 8:30着
二重橋前 8:31着
日比谷 8:33着
霞ヶ関 8:36着
国会議事堂前 8:38着
赤坂 8:39着
乃木坂 8:42着
表参道 8:44着
明治神宮前 8:46着
代々木公園 8:48着
代々木上原 8:50着

[京成金町線]

京成金町 8:04発 (始発)
柴又 8:06着
京成高砂 8:09着

[京成高砂から京成押上線→都営浅草線]

京成高砂 8:12発
青砥 8:16着
押上 8:24着
本所吾妻橋 8:26着
浅草 8:28着
蔵前 8:30着
浅草橋 8:32着
東日本橋 8:33着
人形町 8:35着
日本橋 8:37着
宝町 8:39着
東銀座 8:41着
新橋 8:43着
大門 8:45着
三田 8:48着
泉岳寺 8:50着

常磐緩行線(千代田線)で大手町駅へ30分圏内となります。

実現すれば総武線まで繋がる新金貨物線旅客化計画は国道6号線との交差ネックがあるので容易ではなく、個人的にはあまり期待していません。鉄道が無理でもライトレール化してくれるといいのですが。

大学や公園が一体整備された開発エリアですから金町駅前のごちゃごちゃ感が嘘のような街並みです。

東京理科大は野田キャンパスにある薬学部を2025年4月に葛飾キャンパスへ移転(葛飾キャンパスに新たな建物を増設)しますから金町駅を利用する若者がさらに増えることになります。(大学の都心回帰が進むと郊外はつらいですね。)

東京理科大の食堂や図書館は開放されていますから大学があることの恩恵はとても大きいものとなります。

金町駅周辺にはスーパーマーケットなど買い物施設が乱立していますし、シティタワー金町の横にもスーパーマーケットがありますから日常の買い物はこれでもかというほど便利でしょう。東金町一丁目西地区市街地再開事業の影響もあり規模は縮小しましたがシティテラス金町の北側にも商業施設が設けられます。こちらはスーパーマーケットではなく飲食店やクリニックモールなどになるかと思われます。マンション完成よりも1年ちょっと早い2020年春頃の開業を予定しています。

公園前からアリオ亀有への無料循環バスが運行されているため車を利用しなくとも大型商業施設に行くことができます。

通学校は徒歩10分ほどの東金町小学校となりますが校舎の建て替えが入居時には完了しているためピカピカの学校に通うことができます。(現状シティタワー金町は飯塚小学校が通学校)

すでに保育園が乱立しているエリアではありますがシティテラス金町の敷地内(E棟1階)にも認可保育園(住民優先権なし)が入ります。

【総評】

住友不動産は条件の良いお部屋から販売していきますからいたずらに購入を先延ばしにするメリットはほとんどないでしょう。

都心みたくどんどん値上げしていくかと言えばそうではないでしょうけどもせっかく買うなら条件の良いお部屋にするべきでしょう。シティタワー金町と違い各階ごみ置き場のない大規模板状マンションですから日常導線も要チェックです。

今後開発が進んでいくエリアですし、建設地周辺の整備された街並みに超大手売主の大規模となればそんじょそこらの徒歩10分マンションと違うことはたしかです。金町駅の駅舎が綺麗になってくれるともっと魅力が増すのですが。現地に訪れた方であれば頷いてもらえると思いますが駅周辺と建設地周辺の街並みが違いすぎるんですよね。私自身は金町駅周辺をもともと知っていましたから驚きはありませんが知らない人が建設地周辺を見た後に駅前にいくと衝撃を覚えることでしょう(笑)

金町らしさがある今の駅舎もいいのですがもう少し綺麗にして、さらには駅北口にも広場が設けられると理想的です。

戸数も多いですからサクサクっと完売するかと言えばそれはなく、そもそも住友不動産ですから竣工前に完売するわけにはいかないですから現実的な価格で淡々と販売活動をしていくことでしょう。2021年10月下旬の入居開始まで2年以上もありますから販売期間は長くとれるわけで尚更。

シティタワー金町の中古が坪単価200万円ほどで購入できることを考えるとそちらも合わせて検討してみても良いかもしれません。外廊下ではありましたが各階ごみ置き場はありますしタワマンらしい高級感もありますからおすすめしやすいです。

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