今回ご紹介するのはブリリアタワー有明ミッドクロスです!

[物件概要]

売主:東京建物
設計:三井住友建設
施工:三井住友建設
予定価格:3800万円台~16000万円台
予定最多価格:6500万円台
専有面積:44.47㎡~91.72㎡(トランクルーム面積0.40㎡~0.91㎡)
総戸数:300戸
規模:地上33階、地下1階建て
交通:ゆりかもめ「お台場海浜公園」駅徒歩8分 ゆりかもめ「有明テニスの森」駅徒歩11分 東京臨海高速鉄道「国際展示場」駅徒歩13分
所在地:東京都江東区有明一丁目
竣工予定:2021年11月中旬

駐車場:152台(平置き(来客用2台、身障者用1台、地域貢献施設用2台、カーシェア1台、管理用1台含む):20台、機械式:132台)
駐輪場:平置式・2段式スライドラック・来客用・地域貢献施設用含む:622台
バイク置場:30台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

不発弾処理で案内開始が遅れたブリリアタワー有明ミッドクロス、ようやくモデルルーム公開となりました!

当然ながら不発弾は処理済みですからその点を心配する必要はなく、ご承知の通り有明エリアは防災拠点であるくらい自然災害リスクが少ないとされているわけでむしろ安全・安心な街です。

ただ、今回の不発弾処理で費用負担したのは東京建物なわけでその費用を価格にのっけていないかどうかはブラックボックスではあります。(戸あたりにすればとてつもない金額にはならないですが)

さて、有明エリアでは4棟目のブリリアブランドのタワーマンションとなります。

過去作の中でも一番台場に寄っているため売り方もやや港区台場を意識したものとなっています。私もそうなのですが一定数台場好きはいるでしょうからそこへ徒歩8分ほどというのは魅力です。風の強い日は橋を渡るだけでも一苦労ではあるもののそうでない日は気持ちよく歩けますし、新橋へ出たい際には有明テニスの森側からゆりかもめに乗るのと違い遠回りしませんからサクッとアクセスできます。

接道形状がややX型のため物件名にクロスが入っています。敷地形状的には板状も造れたことでしょう。ただ、エリア的にはタワマンウケが良いですからタワマンにしたのは違和感ないでしょう。横長敷地ながらもタワマンとしたことで東側に広々とした公開空地を設けることができています。公開空地は建物周りと合わせて植栽豊かとするため現状の雰囲気とは大きく変わることになります。

公開空地だけでなく建物1階にはカフェ、2階にはワークスペースとコミュニティスペース、保育園を設けてそちらは一般利用可能(住民も有料)とします。余談ですがシティタワーズ東京ベイを購入した知り合いから「マンション内の保育園取れた!!」という話があり喜んでいました。マンション内で保育園確保は便利ですよね~。(幕張ベイパークのように優先権があるわけではありません!!)

住民専用の共用施設としては住戸フロア最上階となる32階にスカイエアラウンジ(都心方面ビュー)、ゲストルーム&パーティルーム、アウトドアテラス(上部吹き抜けでペット可)、33階の屋上部分に別途テラスを設けています。条件良い場所に共用施設をもってくるのは有明物件らしいですね!

モデルルームも2LDKをSTUDIOタイプとしているように職場外でも仕事ができる会社員やフリーランス、自営業の方からすれば戸数の割にサードプレイスの選択肢が多く魅力に感じやすいでしょう。

外観デザインに関しては木目調ルーバーを上階になるにつれて短くすることでスレンダータワマンをおしゃれなものとしてくれています。エントランスホール&ラウンジはコンパクトではあるものの風除室のガラス面を大きくとっているため広がりを感じられそうです。外観、エントランスホール等のデザイン含めてギラギラ感はなく落ち着いた印象です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

4階~18階

19階~31階

32階

Hタイプ 2LDK 54.90㎡

画像出典:ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

4階 5400万円台 坪単価325万円
9階 5600万円台 坪単価337万円
14階 5800万円台 坪単価349万円
19階 6100万円台 坪単価367万円
27階 6600万円台 坪単価397万円

Iタイプ 1LDK 44.48㎡

画像出典:ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

4階 3800万円台 坪単価282万円
9階 4400万円台 坪単価327万円
14階 4600万円台 坪単価341万円
19階 4700万円台 坪単価349万円
27階 5500万円台 坪単価408万円

Jタイプ 3LDK 73.53㎡

画像出典:ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

4階 5800万円台 坪単価260万円
9階 6700万円台 坪単価301万円
14階 7100万円台 坪単価319万円
19階 7600万円台 坪単価341万円
27階 8900万円台 坪単価400万円

Kタイプ 1LDK 50.13㎡
4階 5000万円台 坪単価329万円
9階 5600万円台 坪単価369万円
14階 5800万円台 坪単価382万円

Lタイプ 3LDK 70.55㎡

画像出典:ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

19階 7300万円台 坪単価342万円
27階 8200万円台 坪単価384万円

Mタイプ 3LDK 84.09㎡

画像出典:ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

19階 8700万円台 坪単価342万円
27階 9900万円台 坪単価389万円

Aタイプ 2LDK 55.00㎡
4階 4600万円台 坪単価276万円
9階 5600万円台 坪単価336万円
14階 6000万円台 坪単価360万円

Bタイプ 3LDK 71.69㎡

画像出典:ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

4階 6600万円台 坪単価304万円
9階 6800万円台 坪単価313万円
14階 7100万円台 坪単価327万円

Cタイプ 1LDK 45.83㎡
4階 4500万円台 坪単価324万円
9階 4600万円台 坪単価331万円
14階 4800万円台 坪単価346万円

Nタイプ 1LDK 47.20㎡

画像出典:ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

19階 5000万円台 坪単価350万円
27階 5800万円台 坪単価406万円

Dタイプ 2LDK 63.05㎡

画像出典:ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

4階 6300万円台 坪単価330万円
9階 6500万円台 坪単価340万円
14階 6700万円台 坪単価351万円

Oタイプ 3LDK 76.84㎡
19階 7300万円台 坪単価314万円
27階 8100万円台 坪単価348万円

Eタイプ 3LDK 76.41㎡

画像出典:ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

4階 6700万円台 坪単価289万円
9階 6800万円台 坪単価294万円
14階 6900万円台 坪単価298万円

Pタイプ 3LDK 82.86㎡
19階 8200万円台 坪単価327万円
27階 9400万円台 坪単価375万円

Fタイプ 3LDK 69.98㎡

画像出典:ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

4階 6400万円台 坪単価302万円
9階 6600万円台 坪単価311万円
14階 6800万円台 坪単価321万円
19階 7100万円台 坪単価335万円
27階 7800万円台 坪単価368万円

Rタイプ 3LDK 91.72㎡

画像出典:ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

32階 16000万円台 坪単価576万円

Sタイプ 2LDK 72.31㎡
32階 8900万円台 坪単価406万円

平均坪単価は約350万円です。

ザ!パンダ部屋を設けてきています。

例えばJタイプを見てみると

4階 5800万円台 坪単価260万円←パンダ部屋
5階 次期以降供給←次期のパンダ部屋
9階 6700万円台 坪単価301万円
14階 7100万円台 坪単価319万円
19階 7600万円台 坪単価341万円
27階 8900万円台 坪単価400万円

上り幅がすごいですね(笑)

もちろん眺望の差はあるのですが「眺望は共用施設で楽しめば十分!」という方にはパンダ部屋はかなり魅力に感じることでしょう。

三井住友建設のスキット工法で構造要素を中央部に集約することでタワマンにしては下がり天井が少なくなっています。住戸自体もワイドスパンですから内廊下ながらも行灯部屋なしと魅力あるものとなっています。

角住戸はダイレクトウィンドウ部分が少なめですが「掃き出し窓でサッシ高約2400mm」を実現しています。柱の関係でコーナーサッシにはできていませんが掃き出しで2400mmはなかなかお目にかかれないですね。

周辺の建物としては西側のヤマト運輸が13階相当、北西側のユニクロが15階相当(その手前に東京都所有の土地あり)、南側はゴミ集積場の煙突と階数によっては眺望を楽しむことができませんがその部分で価格付けのメリハリを付けています。「眺望得たいなら高いお金出してね」ということです。

眺望面としてはスカイエアラウンジの列となるJタイプ16階以上(ユニクロを超えそう、ざっくりです!)が人気となるでしょうけども先の通り眺望を気にしなければパンダ部屋は理想形の間取りで73㎡台が5800万円ですから抽選は避けられないでしょう。東京都所有の土地は気になるもののヤマト運輸、木村屋、ユニクロの建物とはそれなりに距離があり壁ドンではありません。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、ミストサウナ、各戸トランクルームなど大きな不満が出ないようにはしていますがバルコニー隔て板が低かったり、玄関前カメラ付きインターホンがなかったり手を抜いている箇所もあります。ただ、間取りは魅力的なのでご愛敬でしょうか。

基本天井高は2550mm(最上階は2600mm)、サッシ高は2200mm(階数による)、先に述べたように角部屋は掃き出し窓で高さ2400mmとなかなかなものです。内廊下、免震を採用しています。

エレベーターは

・低層用(1階~18階) 2基 分速105m 戸あたり約83戸
・高層用(19階~32階) 2基 分速180m 戸あたり約68戸

とゆとりがあります。

ただし各階ごみ置き場からごみを回収する際は低層用・高層用それぞれ1基ずつ管理用で運用するため1基ずつしか使用できません。

別途屋上用エレベーターが32階と33階に1基、自転車置き場用エレベーターが2基、商業施設用エレベーターが1基あります。

駐輪場が屋内(3階)なのはいいですね。

駐車場は一部平置きを除きタワーパーキングです。タワーパーキングは作業中も雨に濡れないですしエレベーターホールへ抜けるサブエントランスがあるのはいいのですがタワーパーキング1基で132台シェア(管理・来客用2台含む)なので待ち時間は覚悟しないとですね。

周辺相場を確認しましょう!

オリゾンマーレ 2004年築 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約240万円

ガレリアグランデ 2006年築 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約230万円

ザ・タワーズ台場(港区) 2006年築 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約325万円

ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン 2008年築 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約285万円

シティタワー有明 2010年築 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約255万円

ブリリア有明スカイタワー 2011年築 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約285万円

ブリリア有明シティタワー 2014年築 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約285万円

シティタワーズ東京ベイ 2019年築 新築時の坪単価約335万円 新築販売中

プレミスト有明ガーデンズ 2020年築 新築時の坪単価約305万円 新築販売中

上記相場からブリリアタワー有明ミッドクロスの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 71.69㎡ 14階 7100万円台(新築時) → 6200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画
建設地周辺動画(建設地から国際展示場駅まで)
建設地周辺動画(お台場海浜公園駅から建設地まで)
建設地周辺動画(有明一丁目停留所 東京駅方面)

管理費は㎡単価約432円(もう少し下げられるよう調整中とのことです)となかなか目が痛いですね。総戸数300戸にしては共用施設や植栽が豊かですし24時間有人管理なので致し方ないと言えばそうなのですが…既存の有明マンションがコンシェルジュ付きでもっと単価安となれば中古になったときに影響してきそうです。(新築時は新築というカテゴリ内での検討者ですが中古になれば他マンションと戦わなくてはならない)

修繕積立金は㎡単価約105円。どうせなら修繕積立金もグッと上げて均一とするなど永住目線に尖らせてもいいように思えるのですが。

【住むレーション】

[ゆりかもめ]

お台場海浜公園 8:00発
芝浦ふ頭 8:06着
日の出 8:08着
竹芝 8:10着
汐留 8:12着
新橋 8:14着

有明 7:59発
有明テニスの森 8:01着
市場前 8:03着
新豊洲 8:04着
豊洲 8:06着

[りんかい線(大崎から先は埼京線)]

国際展示場 8:00発
東京テレポート 8:03着
天王洲アイル 8:07着
品川シーサイド 8:09着
大井町 8:11着
大崎 8:15着
恵比寿 8:20着
渋谷 8:22着
新宿 8:28着
池袋 8:34着

国際展示場 8:00発
東雲 8:02着
新木場 8:05着

[新木場駅から埼京線]

新木場 8:10発
葛西臨海公園 8:13着
舞浜 8:16着
新浦安 8:19着
市川塩浜 8:22着
二俣新町 8:27着
南船橋 8:30着
新習志 野8:33着
海浜幕張 8:38着

[都営バス]

有明一丁目 7:54発(始発)
勝どき駅前 8:04着
有楽町駅前 8:15着
東京国際フォーラム前 8:17着
東京駅丸の内南口 8:19着

通学校は有明西学園となります。(入学・転入の場合は引き渡し時期がやや遅い)

【総評】

台場好きだけど江東区有明に住みたいという方向けですね。

でも本物の台場好きならザ・タワーズ台場の中古を買うような。

どちらかと言えばブリリアタワー有明ミッドクロスが完成することで公開空地やカフェ、コワーキングスペースができますから恩恵を受けるのは周りの中古マンション。それらの中古も魅力あるマンションですから新築にこだわる方でないとウケが弱いでしょうか。地域貢献を謳っているマンションなだけに「それなら周辺中古でいいじゃない」となってもおかしくないでしょう。

構造面が素晴らしいのはわかるのですがそれなら天カセ入れるとかもう少し頑張りがほしかったです。食器棚もオプションだからなぁ~。

間取りや構造面は魅力が多いのですけどね。

有明や豊洲に商業施設が増えていくと台場の人気さえどうなるか…というのも気になりますし。

魅力は多くとも買うことへの決め手が薄く、決断が難しそうな新築マンションです。平均坪単価であと20万円くらい下がると決断しやすくなるのですが。

湾岸エリアは魅力あるマンションが多く建ち並んでいますからもう少しワクワクできる要素やブリリアタワー有明ミッドクロスにしかない強みがほしかったところです。

第一期のスタートダッシュが不発に終わらないことだけを願うばかりです。

前回の記事→ブリリアタワー有明ミッドクロス 価格は?! 現地を見てきました!

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