今回ご紹介するのはブリリアシティ西早稲田です!

[物件概要]一般定期借地権(2020年2月1日~2092年5月31日)

売主:東京建物
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:5700万円台~12000万円台
専有面積:71.48㎡~97.30㎡(トランクルーム面積[一部住戸]1.05㎡~1.62㎡含む)
総戸数:454戸
規模:15階建て

交通:
東京メトロ東西線「高田馬場」駅徒歩12分
JR山手線・西武新宿線「高田馬場」駅徒歩14分
東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅徒歩7分
東京メトロ副都心線「西早稲田」駅徒歩10分
東京メトロ東西線「早稲田」駅徒歩14分
都電荒川線「面影橋」駅徒歩1分

所在地:東京都豊島区高田一丁目 東京都新宿区西早稲田三丁目
竣工予定:2022年3月下旬

駐車場:113台(平置き(身障者用1台、来客用3台、カーシェア用2台含む):40台、機械式:73台)
駐輪場:922台(平置式(レンタサイクル用10台含む):133台、ラック式:789台)
バイク置場:20台
ミニバイク置場:8台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリアシティ西早稲田公式HP

神田川沿い、ぎりぎり豊島区アドレスとなります。(敷地一部は新宿区となり、その上に住む方は実際には新宿区に住むことになるのですが表記としては豊島区民です)

都電の停留所を除けば駅近とはなりませんが西早稲田駅、高田馬場駅へは緩やかな坂となりますからエリア内では低めの土地でも駅までの動線で急坂はありません。(もちろん雑司が谷駅までののぞき坂は別ですよ、笑)

神田川沿いですからハザードにはかかってきますが貯水施設も整備されておりよほどのことがなければ浸水はしないでしょう。もちろんそのよほどのことが心配であれば選択肢には入らないでしょうけどもそれも含めた価格設定となっているわけで割り切れるかどうか、気にしないかどうかですね。

さいたま新都心へ移転したオリジン電気の跡地となります。跡地と言ってもオリジンが土地を所有したままとなり、今回は70年間の定期借地権となります。

すぐ近くにある桜プレイスも定期借地権(白十字の土地)ですが桜プレイスは50年間、今回のブリリアシティ西早稲田は70年間ですから20年住んで売却しても50年分の価値を次の方に引き継げるわけで定期借地権のデメリットを感じにくい年数設定となっています。

モデルルームが桜プレイスの並びにあり、同エリアを知らない方が訪れる際には「なんだこの素敵なマンションは?!」となるでしょう。マンション好きとして桜プレイスを語らないわけにはいきません!!(笑)

鹿島建設による加賀レジデンスの次作的存在で壁式免震構造、バルコニー窓面に下がり天井がなく2.5mのフルハイサッシです!書き間違えではないですよ!2.5mです!!

ブリリアシティ西早稲田は約2mでハイサッシとか謳ってますけどすぐ近くに桜プレイスがあるっていうのによくそんなこと謳えたなぁ~と。(笑)

桜プレイスの設備仕様としてはディスポーザー、天カセなどを完備、鹿島らしく地味ではあるのですが加賀レジデンスと同じくただただ素敵なマンションです。

ただ、桜プレイスは総戸数149戸、ブリリアシティ西早稲田は総戸数454戸ですからスケールメリットは大きいですね。総戸数293戸シティテラス目白よりも規模感あります。

あーーーー、シティテラス目白についても語らねば!!

良質な中古マンションが多いエリアのため次へ進めない、苦笑

シティテラス目白は神田川沿いではなくなりますが近しい位置にあります。

「のぞき坂」を聞いたことある方も多いのではないでしょうか。アニメ「冴えない彼女の育てかた」でも描かれていました。(そこは「天気の子」で説明しないか普通は?!!)

のぞき坂

グランドヒルズではないのですがレンガ調タイルを採用して負けないくらい素敵な外観デザインとなっています。三層吹き抜けのエントランスホールも住友らしいですね!!

ディスポーザー、天カセ、内廊下などなどグレード高いものの当時場面で見ても「なんじゃこら!」という単価設定でしたが最近の住友物件よりも標準仕様でグレード上(グランドヒルズなど除く)です。

はい!ようやくブリリアシティ西早稲田についてです!

今回室内のグレード感は至って普通なのですが共用部の造りこみが「すんばらしい!!」です(笑)

テンションおかしくなっちゃうくらい頑張っていました。

山手線内側としては広大な土地ですからそれを活かしたものとなっています。空地率は高いのですが住戸棟はぱっと見詰込み感あります。ただ、これはあえてで住戸棟を南と東にぎゅっと寄せることでメインエントランスとなる西側にゆとりをもたせています。その西側に山吹の里の碑を設置するヤマブキテラス、緑の並木を設けたオープンスペース、ガラス面で外に見せつけつつも住民専用となるインナーフォレスト、北側には大きな車寄せとエリア内でもかなり目立つ存在となります。このエリアらしく大きめの水盤も設けています。

棟内に入ると合計3面分のグランドエントランス&ライブラリーラウンジ、インナーフォレスト側にキッズスタジオ、フォレストキッチン、フォレストリビング、その他1階にゲストルーム、マルチルームと大規模マンションらしく共用施設も充実しています。ほとんどがインナーフォレスト側にまとまっているのがいいですね~。インナーフォレストを眺めながら読書したり子供たちを遊ばせたり、貸し切ってパーティーしたりと贅沢なものとなります。インナーフォレストへも出ることができます。

約90席もあるコワーキングスペースは外部委託となります。そのため別途料金がかかり、かつ外部の方も利用します。外部の方が利用することも考慮してセキュリティエリア外としていますがメインエントランスからサクッと行き来できる場所にあります。

外部委託だけありなんちゃってコワーキングスペースではなくソファ席、集中席、個室、会議室、シェアキッチン、レンタルボックス、郵便ポストなどなどガチのコワーキングスペースとなります。

運営事業者はアイビーリンクス、現在利用料は未定ですがすでに運営されている同社の施設を見る限りは一日500円弱となるのではないでしょうか。ドリンクバーも設置されるそうです。利用可能時間は7時~23時を予定しています。

外部委託のガチなコワーキングスペースがあるというのは今の時代大きな強みでしょう。マンションの敷地内で外部委託のコワーキングスペース&シェアキッチンだと幕張ベイパークが記憶に新しいでしょうか。

住戸棟の外観デザインとしてはエリアらしく落ち着いた色合いとしています。白いマリオンが最上部のみ濃い色に変わったり、最上部の天井を木目調にしたりと凝ったデザインとなっています。ただ、隔て板は低いものでした。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※ブロックごとのざっくりとした予定価格からできる限り間をとって計算
※ブロックごとの予定価格のため大きな変動可能性あり

画像出典:ブリリアシティ西早稲田公式HP

[ウエストコート]

Aタイプ 4LDK 82.13㎡
3階 7300万円 坪単価293万円
8階 7700万円 坪単価309万円

D2タイプ 3LDK 72.05㎡
3階 6000万円 坪単価275万円
8階 6400万円 坪単価293万円

Fタイプ 3LDK 71.48㎡
3階 5900万円 坪単価272万円
8階 6400万円 坪単価296万円
13階 7200万円 坪単価333万円

C3タイプ 3LDK 72.17㎡
3階 5900万円 坪単価270万円
8階 6400万円 坪単価293万円
13階 7200万円 坪単価329万円

[サウスコート]

Aタイプ 4LDK 84.03㎡

画像出典:ブリリアシティ西早稲田公式HP

3階 8400万円台 坪単価330万円

Dタイプ 3LDK 71.69㎡
3階 6800万円 坪単価313万円
8階 7200万円 坪単価332万円

Tタイプ 3LDK 78.05㎡

画像出典:ブリリアシティ西早稲田公式HP

14階 9000万円 坪単価381万円

Gタイプ 3LDK 72.16㎡

画像出典:ブリリアシティ西早稲田公式HP

3階 6900万円 坪単価316万円
8階 7200万円 坪単価329万円
13階 8000万円 坪単価366万円

Oタイプ 4LDK 86.55㎡

画像出典:ブリリアシティ西早稲田公式HP

3階 8700万円 坪単価332万円

[センターコート]

2021年販売対象

[イーストコート]

Aタイプ 3LDK 72.16㎡
3階 5900万円 坪単価270万円

B´タイプ 3LDK 72.17㎡
3階 6100万円 坪単価279万円

C1タイプ 3LDK 72.05㎡
3階 6100万円 坪単価279万円

Dタイプ 4LDK 82.13㎡
2階 7200万円 坪単価289万円

ルーフバルコニー付き住戸の予定価格が出ていなかったため平均を図るのは難しいのですがそのような条件良すぎる住戸を除けば平均坪単価約300万円くらいになりそうです。混ぜても坪単価320万円いかないくらいでしょうか。

田の字が基本ですが玄関前にゆとりをもたせてくれているのはいいですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、洗濯機上吊戸棚などなど酷すぎるということはないものの専有部のグレード感にこだわる方からするとかなり物足りないかと。可動式ルーバー面格子もないですし、引き戸下レール(リビング隣のみハイタイプ&上吊り)などなどコストコントロールも見受けられました。トイレの収納棚とか坪単価100万円台のものと同じ、苦笑。

まぁ専有部でのコストコントロールが共用部と価格に活きているわけで気に入らないならあとはオプションなりでどうにかしてね~と言ったところでしょう。第一期なら1階でもオプション対応可能です。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は住戸にもよりますが2450mmが多めです。

気になる地代ですが未定でした。ただ、本体価格に前払い地代が入っていますから解体準備金含めて73㎡で月額15000円くらいではないでしょうか。どのくらいで落ち着くかはわかりませんがそのくらいであれば違和感ありません。

管理費なども未定でした。駐車場が多いのでそこが活きてくるといいのですが。

駐車場設置率は約25%、平置き区画も多めです。九州電力とコラボしてカーシェアにテスラ2台を導入します。テスラは自動車ジャーナリストでも愛車としている方がいるくらい最先端(ほかの車とは違う魅力がある)の車と言われています。

周辺相場を確認しましょう!

シティテラス目白 2008年築 豊島区高田2 新築時の坪単価約420万円 現在の坪単価約345万円

桜プレイス 2012年築 豊島区高田2 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約190万円

シティテラス目白はリーマンショック前のマンションバブルと呼ばれた時代の価格設定だったがゆえにそこそこ下がっています。

新築時の平均坪単価420万円というのは100㎡超えの坪単価500万円超え住戸も含んでいるため個別に見てみると

・約70㎡ 新築時8500万円台 → 中古時7700万円台

・約77㎡ 新築時9100万円台 → 中古時8000万円台

ざっくり10%前後下がっています。

桜プレイスもリーマンショックからの3.11でマンションが売れない時期の割には当時の定期借地権としては高単価であったため苦戦していました。50年の定期借地権ということもあってか坪単価200万円弱での動きも多くなっています。

上記相場からブリリアシティ西早稲田の将来価値を予想すると

Fタイプ 3LDK 71.48㎡ 8階 6400万円(新築時) → 6000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

上記住戸を借りた場合には月額28万円ほどにはなる相場です。地代などを除きますが新築価格で利回り5.3%ほどですから山手線内側の新築マンションとしてはかなり高めです。

建設地

【住むレーション】

[東西線]

高田馬場 8:02発
落合 8:05着
中野 8:08着

高田馬場 8:03発
早稲田 8:05着
神楽坂 8:08着
飯田橋 8:11着
九段下 8:13着
竹橋 8:15着
大手町 8:18着
日本橋 8:20着

[山手線]

高田馬場 8:01発
目白 8:03着
池袋 8:06着

高田馬場 8:01発
新大久保 8:04着
新宿 8:06着
代々木 8:08着
原宿 8:11着
渋谷 8:13着

[副都心線]

西早稲田 8:07発
雑司が谷 8:09着
池袋 8:12着

西早稲田 8:07発
東新宿 8:08着
新宿三丁目 8:13着
北参道 8:17着
明治神宮前 8:19着
渋谷 8:21着

[都電荒川線]

面影橋 8:03発
学習院下 8:04着
鬼子母神前 8:05着
都電雑司ヶ谷 8:07着
東池袋四丁目 8:09着
向原 8:11着
大塚駅前 8:16着

日常の買い物施設としてはよしやセーヌがありますし何と言っても(?!笑)OKストアもありますから便利です。レンタサイクルが10台ありますからOK買い出し専用車両として活用しても良いでしょう!自転車だと3分ほどで着きます。

通学校は高南小学校で徒歩4分、千歳世橋中学校で徒歩14分です。

私立へ通わせたい方もこの立地だと通学時間制限内になる学校も多く選択肢が広がります。

【総評】

立地が気に入ったなら買いです。迷うことはないでしょう。

価格のメリハリがありそうなためマンション内でのリセールバリュー格差はありそうです。満足度を優先するのか、リセールバリューというコスパを優先するのかで選択肢は変わってくるでしょう。

私ならウエストコートの低層にしますね~。W-A、W-Cタイプが良さそう。W-C付近は自己日影あるものの空地が多く取られた方面を向いているため圧迫感はないでしょう。東向きならスカイツリーなどが見える東向き中層階がいいのですがセンターコートは来年にならないと売り出さないそうです。(来年買う方も条件良い住戸が残っているようにするため)価格は未定ですがセンターコートの中層階以上も良さそうです。

定期借地権ということはデメリットには感じないですね。70年ですから。20年住んで売却しても50年分の価値を引き継げるのです。じゃ~このマンションの50年分の価値ってどれくらいかと言えば71㎡で5000万円ちょいはあるでしょう。6400万円で購入して20年後に5000万円で売却すればフルローンでも2000万円ほど戻ってきます。20年間で支払ってきた住居費が5000万円としてもそこから2000万円引けば月の住居費は12万円台だったということになるわけです。実際には控除やら税金やらでズレますし、将来の価値なんてのはわからないのですが「20年後でも50年分の価値を売却できる」ことだけは確実なわけでそれが2000万円とか3000万円なはずはないですよね(笑)

今同じものがあと50年住める築20年物件として販売されていたらどうでしょうか?

5000万円なら検討できるのではないですか?少なくとも4000万円だったらソッコー買いますよね(笑)

それが定期借地権の魅力なのです。残りの価値がわかりやすいのです。

住宅ローンも柔軟になってきたので買う側も苦労しにくくなっています。(フラット35も利用可能)

全体的に見ると「もう少し○○だったら…」という方にバランスが良いですね。

・もう少し都心に住めたら

→山手線の内側

・もう少し価格を抑えられたら

→山手線内側にしては抑えめ

・もう少し部屋が広かったら

→60㎡ではなく70㎡が買える、平均専有面積約73㎡

・もう少し駅に近かったら

→駅近とは言えないけど10分を超えない範囲に駅がある

・もう少し通勤時間を短くできたら

→大手町まで乗車時間10分ほど

・もう少し環境が良かったら

→神田川沿い、広い公園と庭園も近い

などなど。

飛びぬけた何かがあるわけではないのですがバランスが良いのですよね。

専有部は残念な部分もありましたがそこはお金で解決できます。自分のお金で解決できない共用部などはしっかりと造りこんでいます。メインのエレベーター3基(他2基あり)に関してはしっかりとエレベーターホールを設けてくれているのも良かったです。

繰り返しになりますが立地が気に入ったなら迷わず買いです。同じようなのがサクッと出ることはまずないですから。

高低差があること、駅近ではないこと、川沿いであること(ハザードの面で)などなど苦手な方には厳しいですがそこを気にしないならありですよ。70年定借でこれだけこだわりもったマンションに坪単価300万円ほどで住めるのですから。

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4 件のコメント

  • いつも楽しく拝見しております。
    売却する際に次の買い手さんも恐らく住宅ローンを組むと思うのですが、その際に中古定期借地権物件で住宅ローンは組めるのでしょうか?

    新築で定期借地権対応のローンは見つかるのですが、中古定期借地権物件に対応している住宅ローンを見つけることができません。

    フリーローン等であればあるのでしょうが、その際は金利がかなり高くなるので住宅ローンとしては不適なのかなと思います。

    現在中古定期借地権物件を購入されている方はキャッシュで買われている方がほとんどなのでしょうか?

    もしお分かりでしたらご教示いただければと思います。

    宜しくお願いいたします。

    • プラウドマニア様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      取り扱っている都市銀行もありますよ!
      定期借地権の中古を買う方が現金一括に限ることはないです。

      ただ、所有権より選択肢が少ないことは確かです!

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • 都心の定期借地権といえば2年前のアルファグランデ千桜タワーが思い出されるのですが、現在、中古ではどれくらいの坪単価となるでしょうか?それと比較しても今回の物件は更にお得感があるということでしょうか?

    • ブリリア推し様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      アルファグランデ千桜タワーは

      新築時坪単価約340万円
      現在の坪単価約400万円

      となります!

      当時の市況と比べるのは酷かと思いますが今の市況の中では良いと思います!!

      マンションカウンターへのご相談お待ちしております!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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