今回ご紹介するのはガーデンクロス東京王子です!

[物件概要]

売主:西日本鉄道 三菱地所レジデンス 関電不動産開発 ジェイアール東日本都市開発
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:66.94㎡~73.24㎡
総戸数:300戸
規模:ガーデンコート14階建て、ブライトコート11階建て、コモンハウス2階建て

交通:
JR京浜東北線「王子」駅徒歩9分
東京メトロ南北線「王子」駅徒歩10分
都電荒川線「王子駅前」駅徒歩11分

所在地:東京都北区堀船2丁目
竣工予定:2021年11月下旬

駐車場:平置106台(内、身障者用1台)他に来客用2台(平置)、サービス車用2台(平置)カーシェア用2台(平置)
バイク置場:16台
駐輪場:600台

地図はこちらです↓

画像出典:ガーデンクロス東京王子公式HP

王子駅南口から高速道路沿いを歩いて9分、明治通りを渡る必要があるため信号に引っかかるとやや長いのはデメリットでしょうか。駅手前に都電の踏切はありますが開いている時間は多いです。また、高速道路沿いとはいえ防護壁がしっかりしており音も排ガスもほとんど(まったくと言ってもいいくらい)気にならないですし、整備された道のりです。

王子駅側の接道面にサブエントランスを設けてくれたのは良かったのですがメインエントランスは駅とは真反対となり、そちらにメールコーナーなどがあるのはややめんどいでしょう。また、地域貢献型マンションのため南側の公開空地、共用棟2階の公開ラウンジなど地域の方が使うものに対して維持費を払っていくことをどう考えるかですね。グローリオ王子であったり都営住宅に住まう方々からすれば無料で奇麗に整備された道を通れるようになりますからとても感謝されることでしょう。感謝されることを喜びに感じられる人にはたまらないでしょうね。

土地形状の奇麗さを活かして全戸南向きとできています。手前と後ろ側に2棟ということで後ろ側の棟の多くは手前の棟の背中を望むことになります。ただ、中庭の植栽を豊かにしていますから低層階であれば緑を望めます。

後ろ側の棟の背中側には設置率約35%の平置き駐車場を設けることができています。首都高の出入口も近く車移動がとても便利な立地ですから魅力に感じる方が多いでしょう。

外観デザインは豪華客船をイメージしています。角面、真正面ともにバルコニーを雁行させており、とくに角住戸はタイタニックポーズしたくなるようなデザインです。角面の一番上はライトアップされるようになるため王子駅から歩いて帰る際、首都高を通って車で帰る際にかっこいい我が家が見えるのはとてもいいですね。王子駅最寄りとしては規模感あるマンションですから目立つように普通の形状にしなかった点は粋な計らいと言えるでしょう。

共用廊下側も格子ではあるのですがデザイン異なるものを使い分けていますし、エレベーターホールの壁面を斜めにしたりと細かい部分もこだわっていました。バルコニー天井部も色付けしていますしデザイン性重視している割に隔て板が背の低いものであったのは残念。

共用棟となるコモンハウスは2階建てで回廊を設けるなど外から見たときにめちゃかっこいいのですが駅とは真反対のためその姿を見る機会が少ないのは残念ですね。共用施設はラウンジ、パーティールーム、ゲストルームなど住民専用の他に誰でも利用できるラウンジ、ラウンジ内のキッズコーナーがあります。そちらの費用負担もマンション住民となります。本来であれば行政からは保育園つくりなさいよ~で済むのですが隣地に保育園が存在していますから地域貢献施設をお願いされたのですかね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[ガーデンコート]

Eタイプ 3LDK 73.24㎡ 管理費(月額)12400円 修繕積立金(月額)5860円

画像出典:ガーデンクロス東京王子公式HP

3階 6800万円台 坪単価306万円
6階 7100万円台 坪単価320万円
9階 7300万円台 坪単価329万円
12階 7600万円台 坪単価343万円

G1タイプ 3LDK 68.66㎡ 管理費(月額)11700円 修繕積立金(月額)5500円

画像出典:ガーデンクロス東京王子公式HP

3階 6000万円台 坪単価288万円
6階 6300万円台 坪単価303万円
9階 6500万円台 坪単価313万円
12階 6800万円台 坪単価327万円

F3タイプ 3LDK 71.32㎡ 管理費(月額)12100円 修繕積立金(月額)5710円

※1階 画像出典:ガーデンクロス東京王子公式HP

3階 6300万円台 坪単価292万円
6階 6500万円台 坪単価301万円
9階 6800万円台 坪単価315万円
12階 7200万円台 坪単価333万円

平均坪単価は約310万円です。

間取りとしては田の字中心ですがリビングにマルチカウンターを設けている住戸も多くあり、椅子を置いても邪魔にならないくらいしっかりとした広さを取れているのはいいですね。

ウォールドアがハイタイプで完全に収納できるためリビングを広く使うことはできますが最大でも73㎡台というのは物足りないですね。まぁこの単価で80㎡とか作っちゃうと売りにくいですからね。。。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、浴室扉ダブルバー、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、フレタスキッチン(いわゆるオープンキッチン)など頑張っている部分も見受けられましたが浴室の賃貸マンションレベルのミラー、ブラケットライトは残念。キッチン引き出しのソフトクローズはありですが洗面台のはソフトクローズなしでした。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm・2500mmです。フラットスラブ二重床、壁内蔵梁で下がり天井が少なくなっています。

周辺相場を確認しましょう!

・グローリオ王子 2007年築 堀船2 王子駅徒歩12分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約180万円

・王子飛鳥山ザ・ファーストタワー&レジデンス 2016年築 堀船1 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約295万円

・ザ・ガーデンズ東京王子 2018年築 王子5 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約315万円

上記相場からガーデンクロス東京王子の将来価値を予想すると

G1タイプ 3LDK 68.66㎡ 9階 6500万円台(新築時) → 5200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

コストのかからない平置き駐車場料金を月額25000円としっかり徴収するため管理費が㎡単価月額約169円に抑えることができています。

日勤管理ではありますがコンシェルジュサービスはありますし、緑豊かな中庭、公開歩道の管理などを考慮するとかなり頑張った単価です。

建設地

【住むレーション】

[京浜東北線]

王子 8:01発
上中里 8:03着
田端 8:06着
西日暮里 8:08着
日暮里 8:10着
鶯谷 8:12着
上野 8:14着
御徒町 8:16着
秋葉原 8:18着
神田 8:20着
東京 8:23着
有楽町 8:25着
新橋 8:27着
浜松町 8:30着
田町 8:32着
高輪ゲートウェイ 8:34着
品川 8:36着

[南北線]

王子 8:00発
西ヶ原 8:01着
駒込 8:04着
本駒込 8:07着
東大前 8:09着
後楽園 8:12着
飯田橋 8:14着
市ヶ谷 8:17着
四ツ谷 8:19着
永田町 8:22着
溜池山王 8:24着
六本木一丁目 8:27着
麻布十番 8:30着
白金高輪 8:33着
白金台 8:37着
目黒 8:39着

[都電荒川線]

王子駅前 8:01発
飛鳥山 8:02着
滝野川一丁目 8:03着
西ヶ原四丁目 8:06着
新庚申塚 8:07着
庚申塚 8:08着
巣鴨新田 8:10着
大塚駅前 8:16着
向原 8:17着
東池袋四丁目 8:20着

[都営バス]

王子駅前 8:00発
飛鳥山 8:04着
滝野川二丁目 8:05着
滝野川三丁目 8:07着
西巣鴨 8:10着
堀割 8:11着
上池袋四丁目 8:13着
上池袋三丁目 8:15着
上池袋一丁目 8:16着
Hareza池袋 8:18着
池袋駅東口 8:21着

人気の京浜東北線に加えて南北線も利用できる王子駅、先に述べたように首都高の出入口も近いですから電車移動も車移動も便利です。

日常の買い物としてはオーケーストア(コーナン)ができてより便利になりましたね~。都心まで近いのに庶民的に暮らせるというのが魅力の街でしょう。反対側へ行けば飛鳥山公園がありますから子供と遊ぶのはもちろん大人の散歩にも気持ちがいいでしょう。個人的には音無親水公園沿いを歩くのも好きです。プラウド王子本町のエントランスアプローチを見るためにたまーに歩きます(笑)←目的が普通じゃない!!

通学校は堀船小学校で徒歩3分、堀船中学校で徒歩4分と近い距離にあります。

【総評】

もう1割お安ければ多くの方が納得するのでしょうけども商売ですからみんなが納得する価格よりお高いというのは致し方ないでしょうか。豪華客船を謳うならもう少しグレードを高めてほしかったところです。

地域貢献型でありながらも接道の関係で素敵な共用棟が使いにくい場所となってしまうのは残念ですが中庭と外廊下が一体となっているため敷地内を歩いていて楽しいでしょう。エントランスホールの二層吹き抜けとなっている部分は天井が波打っているなど「サブエントランスからメールコーナーまで歩かせてごめんないさい。でもその歩く時間を素敵なものとしました!!」ということです。これは素晴らしいです。

将来的には印刷局の敷地一部に区役所が移転する計画もあり、そうなれば駅舎や駅前の整備にも期待ができます。

今の予定価格のままいくなら角住戸と低層階から売れていきそうですね。

ザ・ガーデンズ東京王子の記事(2016年)では「当然読者様にも強くおすすめできるマンションです!!」と語りましたがガーデンクロス東京王子はまったく異なる評価です。

ザ・ガーデンズ東京王子は最寄り駅が東十条とはいえ駅徒歩5分でしたし、王子神谷駅へも徒歩6分という駅の近さでした。スーパーマーケット等との一体開発でしたし、自走式立体駐車場で設置率約50%などなど魅力が大きかったのです。

平均専有面積も70㎡を超えていましたから当時の記事(2016年)では「読者様で『職住近接』が希望で、予算はできるだけ抑えたい・・・そんな方がいましたらザ・ガーデンズ東京王子をぜひ見学してみてください。『こんなに利便性が良いのに条件の良い70㎡オーバーの部屋が6000万円以内で買えるの?これならありかも。』と感じてくれるはずです。」と語っています。

ではガーデンクロス東京王子はどうでしょうか?

最寄り駅は王子ということで強いですが駅徒歩9分、地域貢献型マンションのため地域の方は嬉しいでしょうけども住まう方にとっては自分たちでお金を払う(購入価格にONされているのと維持費)わけでザ・ガーデンズ東京王子のように+αのスーパーマーケットなどはありません。70㎡で中層階を購入しようと思えば6800万円です。これでザ・ガーデンズ東京王子のときと同じく「当然読者様にも強くおすすめできるマンションです!!」なんて書いたら私のブログを今後見てくれる方はいなくなるでしょう(笑)

ただ、新築マンション×王子駅徒歩10分圏内希望の方にはとても合うマンションですねっ!

自分たちが検討するタイミングにたまたま出てきた新築マンションとの相性が合うのであればそれは運命なのかもしれません。この豪華客船に乗るか乗らないかはあなた次第です!

動画もご覧ください!

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

前回の記事→ガーデンクロス東京王子 価格は?! (仮称)北区堀船2丁目計画

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2 件のコメント

  • 参考になります。ありがとうございました。
    こちらの他に、飛鳥山レジデンスも気になっています。
    取り上げていただけるとうれしいです。

    • 浅見様

      マンションマニアです!いつもブログなどをご覧いただきありがとうございます!

      飛鳥山レジデンスも記事化予定です!ガーデンクロスより2割くらい高そうですかね?

      引き続きよろしくお願いいたします。

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