今回ご紹介するのはプレミスト志村三丁目です!

[物件概要]

売主:大和ハウス工業
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:4,308.1894万円~7,555.601万円
専有面積:58.57㎡~82.86㎡
総戸数:284戸
規模:12階建て

交通:
都営三田線「蓮根」駅徒歩8分
都営三田線「志村三丁目」駅徒歩9分
JR埼京線「浮間舟渡」駅徒歩18分

所在地:東京都板橋区坂下二丁目
竣工予定:2020年3月

管理費:月額11700円~16500円
修繕積立金:月額5900円~8300円

駐車場:88台 月額16000円~24000円 平面式18台 機械式69台 身障者用駐車場1台 別途カーシェア用2台、来客用6台
駐輪場:220台 月額100円~300円 二段ラック式167台,平面式53台,サイクルポート65区画(月額600円)
バイク置場:28台 月額2000円 

地図はこちらです↓

画像出典:プレミスト志村三丁目公式HP

都営三田線の蓮根駅から8分、志村三丁目駅から徒歩9分、マンションマニアの出身校である志村第五中学校の北側に位置しています。

都営三田線は北方向が西高島平止まりと埼玉方面へ直通しない珍しい路線です。(一部の地下鉄線を除くと都外へ直通しているのが一般的です。南方向は目黒線直通)

駅の位置で見ると西高島平から志村三丁目までが低地、志村坂上から先の板橋区内の駅はすべて武蔵野台地となります。低地と武蔵野台地のマンションではざっくりですが1000万円ほどの差があります。(中古マンションでは蓮根の大規模マンションなら4000万円ほど、志村坂上の大規模マンションなら5000万円ほど)

ただ、低地に住んだとしても実際の生活で坂上に行く必要はほとんどなく、基本的には低地だけで済みますから坂ネックはありません。むしろ低地のほうが商業施設が多いため武蔵野台地の志村坂上、本蓮沼辺りに住む方も買い物で低地に来て帰りは急な坂を上って帰るなんてことも多いですから割り切れさえすればコストパフォーマンスが高くなります。(電車で2分で1000万円ほどマンション価格が変わる)

プレミスト志村三丁目は豊洲に移転した芝浦工業大学中学高等学校の跡地となるため敷地が広く、さらには東西に長いため南向き住戸を多く設けることができています。

今回敷地の西側に板橋区の管理道路となる緑道があるため敷地が分断されてしまっているのですがそれを活かして共用棟をHANAREとして西側に設けています。そのため住戸棟から共用棟へは一旦緑道に出なければならないのですが街を歩く人から見ても素敵な存在となりますし、それがあることで西側のライオンズグラマシーハウスとの離隔がしっかりととれています。

HANAREにはラウンジ、ワークスペース、ゲストルーム×2などがあり、個室のワークスペース(会議室的な)含めて有料で貸切もできます。

共用施設が離れているので利用するのがめんどいっちゃめんどいのですが個人的にはHANAREでも相性が合います。私も自宅マンションの共用施設を使うことはあるのですが出かける前にちょこっとパソコン作業(個人情報を含まない記事確認作業など)、帰宅時にちょこっと立ち寄ってパソコン開いて翌日のスケジュール・行路確認などが主です。休みの日はほとんど使わないです。家にいます(笑)

そんなときにHANAREだと良い意味で家とは離れており気分を変えやすいのですよね。先ほどの帰宅時の作業もHANAREでの作業を終えて自宅に戻ったら一切パソコンは見ない!と自分に言い聞かせやすいです(笑)

自動販売機やコーヒーマシンもあるため一冊本を読んでから出勤、帰宅という使い方もできるでしょう。6時~23時まで利用可能です。

住戸棟の北側には緑地広場もあり全体的に見てもゆとりがあります。規模感あるマンションにしては周辺に与える圧迫感がなく、むしろプレミスト志村三丁目のおかげでゆとりができるくらいです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[東向き]

Kタイプ 2LDK 58.57㎡

画像出典:プレミスト志村三丁目

3階 4308万円 坪単価243万円

J2タイプ  3LDK 66.21㎡

画像出典:プレミスト志村三丁目

3階 4699万円 坪単価234万円
8階 4929万円 坪単価246万円

J4rタイプ 3LDK 66.2㎡

画像出典:プレミスト志村三丁目

6階 5226万円 坪単価261万円

[南向き]

F1タイプ 2LDK 59.21㎡

画像出典:プレミスト志村三丁目

3階 4389万円 坪単価245万円
12階 4989万円 坪単価278万円

Dタイプ 3LDK 73.27㎡

画像出典:プレミスト志村三丁目

5階 5902万円 坪単価266万円
9階 6149万円 坪単価277万円
11階 6259万円 坪単価282万円

E1タイプ 3LDK 68.7㎡

画像出典:プレミスト志村三丁目

5階 5287万円 坪単価254万円
7階 5428万円 坪単価261万円
9階 5509万円 坪単価265万円

G1タイプ 3LDK 66.73㎡

画像出典:プレミスト志村三丁目

2階 4909万円 坪単価243万円
3階 4969万円 坪単価246万円
9階 5359万円 坪単価265万円

H1タイプ 3LDK 70.2㎡

画像出典:プレミスト志村三丁目

5階 5529万円 坪単価260万円
7階 5620万円 坪単価264万円

[南西向き]

Aタイプ 3LDK 73.52㎡
3階 5719万円 坪単価257万円

B2タイプ 3LDK 70.86㎡
2階 5266万円 坪単価245万円
3階 5327万円 坪単価248万円
5階 5439万円 坪単価253万円

平均坪単価は約260万円です。

間取りはごくごく普通の田の字多めですがディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子など単価なりのものは付いています。

日当たり良好の住戸も多く、このエリアで検討している方が見学して「これはないわ~」とはまぁ思わない、むしろ二層吹き抜けのエントランスホールなどエリア内では豪華なほうですから「おぉ~!」となることのほうが多いでしょうけども価格表見て「うぐぐ・・・」となるでしょう。エリア的に5000万円以上はなかなか動かない(払える払えないという問題以前の話)のですよね、、、

それでいて志村三丁目を知らない方が加賀など武蔵野台地エリアの新築マンションを見学して「志村三丁目なら安いかな?」と見に来ても「そこまで価格差ないじゃん!それなら武蔵野台地でいいよ!」となってしまう。

つまりは価格が一番のデメリットのマンションです。設備仕様も大きなコストカットはないですし外観デザイン、共用棟、素敵なエントランスホールなど物はいいのです。ただ、このエリアでは価格が高すぎます。

そのため売れ行きは鈍く販売開始から約1年で契約済みはざっくり60戸ちょいです。申し込み済み合わせても総戸数の30%には届きません。月に5戸の契約だと完売まであと3年半くらいかかりますが竣工時点で完売という新築マンション自体が珍しく、竣工から数年かけて売ることも可能な体力あるデベばかりな時代ですから各社しばらくは在庫処理の期間となりそうですね。

構造は直床、二重天井、基本天井高は2500mm~2600mmで下がり天井も少ないため空間の広さを感じやすいでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ローヤルコーポ板橋城北公園 2000年築 坂下2 新築時の坪単価約160万円 直近売り出し事例なし

・ビューネ蓮根城北公園 2000年築 坂下2 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約160万円

・西台パークホームズ 2001年築 蓮根3 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約170万円

・クレストフォルム蓮根城北公園 2001年築 坂下1 新築時の坪単価約145万円 直近売り出し事例なし

・ルイシャトレ志村城山プロッシモ 2002年築 相生町 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約170万円

・シャリエ志村三丁目 2002年築 坂下1 新築時の坪単価約165万円 直近売り出し事例なし

・マイキャッスル志村パークサイド 2002年築 坂下1 新築時の坪単価約165万円 直近売り出し事例なし

・セザール第三蓮根 2002年築 坂下3 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約140万円

・サンマンションアトレ志村ソレアージュ 2003年築 坂下1 新築時の坪単価約170万円 直近売り出し事例なし

・キャッスルマンション蓮根 2003年築 坂下2 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約170万円

パークホームズ西台の杜 2003年築 蓮根3 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約170万円

・ファミール西台 2004年築 蓮根3 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約155万円

・ライオンズヴィアーレ蓮根 2004年築 蓮根3 新築時の坪単価約180万円 直近売り出し事例なし

・クレアホームズ蓮根 2004年築 坂下2 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約160万円

・ライオンズガーデン志村 2004年築 相生町 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約160万円

・クワドロヌーヴェル 2004年築 相生町 新築時の坪単価約160万円 直近売り出し事例なし

・レーベンハイム志村プレノルガール 2004年築 相生町 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約160万円

グローリオ志村ハウス 2005年築 相生町 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約165万円

・パークハウス志村三丁目ステーションアリーナ 2005年築 志村3 新築時の坪単価約185万円 直近売り出し事例なし

・ライオンズプラザ西台駅前 2005年築 蓮根3 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約170万円

・グランシーナ城北公園 2006年築 坂下2 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約175万円

・テンガメイツ西台 2006年築 蓮根3 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約165万円

・コスモフォーラム城北公園 2007年築 坂下2 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約175万円

・シティハウス志村三丁目 2009年築 坂下1 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約220万円

ライオンズグラマシーハウス 2009年築 坂下2 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約180万円

・イニシア蓮根 2010年築 蓮根1 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約175万円

・ベリスタ志村三丁目 2011年築 志村3 新築時の坪単価約190万円 直近売り出し事例なし

シティハウス志村三丁目ザレジデンス 2011年築 坂下1 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約185万円

アトラス志村三丁目 2012年築 相生町 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約200万円

・シティテラス板橋蓮根 2012年築 坂下3 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約195万円

・エコヴィレッジ蓮根みなみ公園 2013年築 蓮根1 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約200万円

イニシア蓮根氷川の杜 2013年築 蓮根2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約200万円

・アデニウム志村三丁目 2014年築 相生町 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約180万円

プラウド板橋蓮根 2015年築 蓮根2 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約215万円

・プラウド板橋志村三丁目 2015年築 坂下1 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約225万円

・パークホームズ板橋蓮根一番街 2016年築 蓮根3 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約200万円

パークホームズ板橋蓮根二番街 2017年築 蓮根3 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約215万円

上記相場からプレミスト志村三丁目の将来価値を予想すると

H1タイプ 3LDK 70.2㎡ 5階 5529万円(新築時) → 4250万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

分譲賃貸マンションは㎡単価月額2750円前後が相場ですから70㎡で192500円くらいなら貸せる(借りるとしたら)ことになります。先ほどのH1タイプだと利回り4.1%ほどとなります。

建設地

管理費は㎡単価月額約200円とHANAREがある割には抑え目です。(完売まで駐車場収入が少ないのが気になりますが。。。)

駐車場は機械式メインで設置率約30%、当然ながら今買えば確保できます。

【住むレーション】

[都営三田線]

蓮根 8:00発
志村三丁目 8:02発
志村坂上 8:04着
本蓮沼 8:05着
板橋本町 8:07着
板橋区役所前 8:09着
新板橋 8:11着
西巣鴨 8:13着
巣鴨 8:15着
千石 8:17着
白山 8:19着
春日 8:22着
水道橋 8:24着
神保町 8:26着
大手町 8:29着
日比谷 8:32着
内幸町 8:34着
御成門 8:36着
芝公園 8:38着
三田 8:40着
白金高輪 8:43着
白金台 8:47着
目黒 8:50着

通学校は志村第六小学校、志村第五中学校、小学校へは徒歩5分、中学校は目の前となります。

北側に西友がありますし、西台~志村三丁目は大きめのスーパーマーケットも多く日常の買い物利便性は高くなっています。

中山道も近いため車移動も便利です。

【総評】

ん~エリア内では規模感もあり良いマンションであることはたしかですが価格が高いです(笑)ただそれだけです。

新築マンションで比べても板橋区役所前のイニシア板橋桜レジデンスが坪単価約300万円、アトラス加賀が坪単価約290万円と坪単価30万円~坪単価40万円の差はあるものの志村三丁目を知らない人がその差のために選ぶかというとなかなか難しいのですよね。

地元層からしたら周辺中古が坪単価200万円ですから坪単価60万円の差は大きい。

あと坪単価30万円ほど下げれば売れ行きも加速しそうですが個別に商談していくのか、それとも定価販売でちょこちょこと売っていくのか、今後の販売方針も気になるところです。

売主は異なりますが当初の売れ行きとしては似ているブリリアシティ石神井台が竣工から3年を迎える夏前には完売かなぁ~というペースのためプレミスト志村三丁目も竣工から3年以内での完売を一つの目標にするのかもしれないですね。

記事公開前の事前レポートと周辺ぶらり旅?の動画も合わせてご覧ください!

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