今回ご紹介するのはパークホームズ成増二丁目です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 東レ建設
施工:長谷工コーポレーション
価格:4600万円台~7500万円台
専有面積:63.96㎡~83.39㎡
総戸数:73戸
規模:5階建て
交通:東京メトロ有楽町線・東京メトロ副都心線「地下鉄成増」駅徒歩7分 東上線「成増」駅徒歩8分
所在地:東京都板橋区成増2丁目
竣工:2021年3月下旬

駐車場:機械式17台 平面3台
駐輪場:110台
バイク置場:8台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ成増二丁目公式HP

地下鉄成増駅へ徒歩7分、東上線成増駅へ徒歩8分とどちらも行き来しやすい立地です。北口物件だと東上線を超えて地下鉄成増へ、南口物件だと川越街道を超えて東上線成増駅へなどなどどちらかの駅に行くのがややめんどいことが多い中で今回は間となりますからとても便利な立地です。また、成増物件にしては坂の影響も受けにくく、かつ武蔵野台地です。

成増は分譲マンションの多いエリアですが両線の間というのはなかなか出物がありません。私自身最初に購入したのが成増でしたが一方に寄っていたためこの計画を知ったときに「便利な立地に大手系マンションかぁ~いいなぁ~と」思い先行的に記事にしたくらいです。

焼肉五苑 成増店に行ってみた!~パークホームズ成増二丁目の建設地~(スムログに飛びます)

デメリットとしては北側に東上線の線路があるため共用廊下側(一部バルコニー側)を歩いているとけっこうな音がしてきます。ただ、T-4サッシとなっていますから窓を開けなければほとんど聞こえません。この辺りは竣工販売ですから実際の部屋にて確認できます。

近くに鉄塔があるため見た目的にはやや気になるかもですがメイン住戸のバルコニー目の前というわけではないですからこちらもそこまで気にならないかと。

多くの住戸で採光抜群、ただし眺望の抜ける部屋は少ないためカーテンを閉めずに生活したい方だと合う部屋がかなり少なくなります。

敷地北側の地下に地下鉄の線路があるため地上権が設定されます。ただ、北側の一部ですからそこは気にしなくて良いでしょう。デメリットがあるとすれば遠い将来北側に重たい建物を建設できないことくらいです。夜間作業時などは少し音がするかもではありますがどちらにせよ東上線の線路側はT-4ですから気が付かないレベルでしょう。

外観デザインとしては正面部分はシンプルです。せめてバルコニー隣戸境を背の高い隔て板にしてくれると嬉しかったですね。

エントランス側と背中側のデザインは凝っています。エントランスアプローチには大きなエントランスゲートを設け、アプローチも植栽豊かに、共用廊下側もしっかりとルーバーとするなどザ・分譲マンションという表情です。正面側とのギャップは激しいですね…公式HPでも正面部分は映しておらず、売り手側としても側面と背中推しであることがわかります。地下鉄成増からの帰宅時に正面も見えるためそちらも頑張ってほしかったとは思いますが単価からすればこんなものでしょう。

通り道となるラウンジは木調で温かい雰囲気となっていますし、オートロックもダブルとなっています。あのラウンジを見ると「欲しい!!」となりやすいでしょうね~。一次取得者がメインターゲットの中でしっかりと分譲マンションらしさを出してくるあたりはさすがです。(成増のような一般的なエリアの一次取得者にとっては家を買うことはかなりハードル高く、それだけに感動を与えられるかどうかで売れ行きも変わる。もちろんその努力は入居後の満足度にもつながります。)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:パークホームズ成増二丁目公式HP

Aタイプ 3LDK 77.38㎡

画像出典:パークホームズ成増二丁目公式HP

1階 5900万円台 坪単価252万円
3階 6200万円台 坪単価264万円
4階 6400万円台 坪単価273万円

B2タイプ 3LDK 75.06㎡

画像出典:パークホームズ成増二丁目公式HP

1階 5400万円台 坪単価237万円
3階 5700万円台 坪単価251万円
4階 5900万円台 坪単価259万円

C3タイプ 3LDK 69.96㎡
1階 5100万円台 坪単価241万円
3階 5500万円台 坪単価259万円
5階 6000万円台 坪単価283万円

E1タイプ 3LDK 63.96㎡

画像出典:パークホームズ成増二丁目公式HP

1階 4900万円台 坪単価253万円
3階 5300万円台 坪単価273万円
4階 5500万円台 坪単価284万円

Fタイプ 4LDK 83.39㎡

画像出典:パークホームズ成増二丁目公式HP

1階 6100万円台 坪単価241万円
3階 6500万円台 坪単価257万円
5階 7100万円台 坪単価281万円

Hタイプ 3LDK 68.56㎡
3階 4800万円台 坪単価231万円

平均坪単価は約260万円です。

南西向きメインですが南東向きと北東向きが1列ずつあります。

間取りは田の字メインですが部屋数求める方はAタイプが面白いですね。4LDKにしては狭いもののリビング横のウォールドアを全開放できますから広い3LDKとしても使えます。一番端のためエントランスから歩きはしますが鉄塔方向のため眺望の抜け感も得られます。(白子川方面に下がっていきます。また、鉄塔がゆえによほどのことがなければ目の前に建物は立たないでしょう。)

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、洗濯機上吊戸棚、引き出し&引き戸ソフトクローズ、可動式ルーバー面格子などなどコストコントロールが激しいという感じでもありません。

構造は直床・二重天井、基本天井高は1階が2500mmで2階以上が2450mmです。キッチンの半分がリビングと同じ天井高のため畳数以上に広く感じやすいでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・パークスクエア成増 2004年築 成増2 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約190万円

・シティハウス成増ステーションコート 2008年築 成増3 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約230万円

・グローリオ成増アルグレッソ 2005年築 成増2 新築時の坪単価約185万円 直近売り出し事例なし

・シアンズ成増サザンコリーヌ 2006年築 成増2 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約180万円

・ブリリア成増シーズンテラス 2008年築 成増1 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約260万円

・ブリリア成増アーバンテラス 2008年築 成増1 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約270万円

・ファインレジデンス成増 2008年築 成増3 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約245万円

・パークホームズ成増マークレジデンス 2009年築 成増3 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約245万円

・シティテラス成増 2011年築 成増3 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約210万円

・ブリリア成増ステーションフロント 2012年築 成増2 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約270万円

・シティハウス成増駅前 2012年築 成増2 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約285万円

・プラウド練馬光が丘公園 2019年築 練馬区旭町2 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約275万円

・サンリヤン成増アーバンステージ 2019年築 成増2 新築時の坪単価約275万円 新築販売中

・イニシア和光 2021年11月竣工予定 和光市白子2 新築時の坪単価約240万円 新築販売中

上記相場からパークホームズ成増二丁目の将来価値を予想すると

B2タイプ 3LDK 75.06㎡ 4階 5900万円台(新築時) → 5460万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はすべて屋外、来客用含む3区画が平置き、17区画が機械式で設置率約27%です。条例を満たすために外部に3区画確保、いずれも月額2万円前後です。

駐輪場も屋外で設置率約150%、ファミリーも多いことが想定されますから200%だと嬉しかったですね。

管理費は㎡単価月額約258円(予定)、ディスポーザーなしで外廊下、エレベーター1基ですがもう少しお安いと嬉しかったかな?という単価です。第三者管理です。

エントランス付近

【住むレーション】

[東武東上線]

成増 8:01発
池袋 8:14着

[副都心線]

地下鉄成増 7:56発
地下鉄赤塚 7:58着
平和台 8:02着
氷川台 8:04着
小竹向原 8:07着
池袋 8:13着
新宿三丁目 8:19着
渋谷 8:25着

[有楽町線]

地下鉄成増 7:53発
地下鉄赤塚 7:55着
平和台 7:59着
氷川台 8:01着
小竹向原 8:04着
千川 8:06着
要町 8:09着
池袋 8:11着
東池袋 8:14着
護国寺 8:17着
江戸川橋 8:19着
飯田橋 8:23着
市ヶ谷 8:25着
麹町 8:28着
永田町 8:30着
桜田門 8:32着
有楽町 8:34着
銀座一丁目 8:37着
新富町 8:39着
月島 8:41着
豊洲 8:44着

日常の買い物は成城石井などが入るエキア成増(東上線)、駅前の西友、成増スキップ村など多彩です。

ダイエー跡地に関してはマンションとして建て替えて下駄に商業施設の予定で話が進んでいたのですが事業として難しいという判断か一旦デベロッパーが撤退、現在は建て替えずにテナントを探しているようですがどうなるか。土地持ち主は明治安田生命です。

自転車や車であれば光が丘へも行き来しやすく、光が丘公園やリニューアルした光が丘IMAもぜひ訪れていただきたいです。

和光丸山台のヤオコー(写研跡地)も楽しみですね!(丸山台のヤオコーに関してはおすすめしていたライオンズ和光丸山台マスターヒルズとザ・パークハウス和光市がめちゃ便利になります)

通学校は成増小学校で徒歩12分、赤塚第二中学校で徒歩8分です。

【総評】

思っていたより1割ほどお安かったです。青田売りでゆっくり販売であれば坪単価290万円ほどでもおかしくなかったわけで、買い手側としてはメリットが大きいでしょう。

元々三井レジが所有していたため新規入札はなし、完成販売のためサクッと売りたいということで価格抑えめです。

もちろん価格メリットだけでなく数多くある成増物件でも東上線と地下鉄線の間という便利な立地です。

成増エリアはあまり知らないけど検討してみようかなぁ~という方はモデルルーム訪問と合わせて光が丘公園など光が丘エリアも合わせて散策されることをおすすめいたします!!住んだ後であれば自転車でサクッと行き来することができます。

動画もご覧ください!

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