ザ・ガーデンズ大田多摩川　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはザ・ガーデンズ大田多摩川です！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス　三井不動産レジデンシャル　野村不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：4500万円台～8500万円台(予定)※100万円単位
予定最多価格帯：5500万円台※100万円単位
専有面積：55.36㎡～84.87㎡
総戸数：378戸
規模：14階建て

交通：東急多摩川線「矢口渡」駅徒歩12分　東急多摩川線「武蔵新田」駅徒歩14分

所在地：東京都大田区矢口3丁目
竣工予定：2020年11月下旬

駐車場：131台(自走式131台、うち身障者用1台)他に来客用2台、カーシェアリング用2台
バイク置場：35台
ミニバイク置場：23台
自転車置場：524台(平置18台、2段ラック式506台)、サイクルポート116区画　他に来客用5台、レンタサイクル用16台

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・ガーデンズ大田多摩川公式HP

大田区アドレスで多摩川沿いと言えば2000年代前半に新丸子アドレスの大規模マンションが怒涛の勢いで供給されたのが懐かしいですね。私がマンション探しを始めた頃なので思い出深いです。大手売主×大規模×多摩川沿いでラストとなっていたのはプラウドタワー二子玉川と記憶しているので約15年ぶりの供給となるでしょうか。

ただ、多摩川沿いと言ってもザ・ガーデンズ大田多摩川は敷地形状が南北に長く、多摩川真正面住戸が少ないというのはつらいですね。土地形状も歪ですから建物配棟計画にはかなり苦労したものと思われます。

もともとは工場(ネジ)があった場所となり、その会社はザ・ガーデンズ大田多摩川の真横に新社屋を設けています。ザ・ガーデンズ大田多摩川の建設計画に合わせて外観デザインに考慮がなされています。

メインエントランスは北側にありますから実際の駅距離というのは棟によって大きく異なり、多摩川真正面ビューの南向き住戸であれば＋5分くらいは見ておいたほうがいいでしょう。

矢口渡駅、武蔵新田駅ともに徒歩10分オーバーとなりますがフラットな道のりですから徒歩分数の割にはつらくないでしょう。蒲田方面へ出るときは矢口渡駅(第二京浜を渡る必要はありますが横断歩道があります)、多摩川方面へ出るときは武蔵新田駅と使い分けることができます。

先に述べたように多摩川沿いなのに南北に長い土地で多摩川真正面ビューの住戸が少ないというのは駅距離があるザ・ガーデンズ大田多摩川にとっては大きなデメリットとなることはたしかです。駅から離れる物件は駅から離れただけの価値があるかが大きなポイントとなるわけで、駅から歩いて川に近付いたけども川を真正面に見れないとなれば魅力は大きく減ります。駅から離れた物件は価格が安くて当たり前なわけで、＋αがなければきついですよね。

ただ、南北に長い土地というデメリットがあることは売主連合からしたら百も承知なわけで、ザ・ガーデンズ大田多摩川の大きな強みとなる要素を盛り込んできました。

それはエントランスから住居棟までのアプローチです。北側の接道部分にはアプローチゲートとして門構えを、その先に川のようにあえてくねくねとさせた散策路を設け植栽豊かに、アプローチゲートとは別にカーエントランスを設けそちらも緩やかなカーブを描きその先にシンボルツリー(クスノキ)のある車寄せ・・・。接道に一番近いゲートテラス(住居棟)のエントランスホールは二層吹き抜けとして1階部分にはゲストルームやパーティールームなどの共用施設を設けて住戸は2階以上としていますから住戸前をまったく通らずエレベーターホールまで行くことができます。

エレベーターは合計5基で2基×2基×1基に分かれており、南側の棟の場合にも中庭を経由すれば1階住戸前をほぼ通らずにエントランスホールまで行き来できます。(雨の日はブライトテラスを通るのが一般的です)

南北に長い土地というデメリットを活かして住戸までの導線を素敵なものとしている点は大きく評価することができます。

車寄せの先にあるセントラルガーデン(中庭)含めて北側の接道から南側の多摩川に繋がるサブエントランスまでが素敵すぎる導線・・・これは作り手が考え込んだんだろうなぁ～と想像がつきますね。本当に素晴らしい。

しかしながら自走式駐車場にエレベーターがないのはなんともイケてないですね。。。ベビーカーや大きな荷物をもって階段を強制的に歩かせるというのはなんとも。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：ザ・ガーデンズ大田多摩川公式HP

［エアリーテラス　西向き］

次期以降販売

［リバーテラス　南向き］

R75Gタイプ　3LDK　75.96㎡
3階　6000万円台　坪単価261万円
7階　6500万円台　坪単価282万円
11階　6800万円台　坪単価295万円

R68Cタイプ　3LDK　68.14㎡
3階　5200万円台　坪単価252万円
7階　5600万円台　坪単価271万円
11階　5900万円台　坪単価286万円

R71Dタイプ　3LDK　71.26㎡

画像出典：ザ・ガーデンズ大田多摩川公式HP

R82Iタイプ　4LDK　82.70㎡
3階　6600万円台　坪単価263万円
7階　7000万円台　坪単価279万円
11階　7400万円台　坪単価295万円

［ブライトテラス　南東向き］

B65Bタイプ　3LDK　65.45㎡
2階　4700万円台　坪単価237万円
5階　5000万円台　坪単価252万円
8階　5300万円台　坪単価267万円

B68Iタイプ　3LDK　68.14㎡

画像出典：ザ・ガーデンズ大田多摩川公式HP

B71Kタイプ　3LDK　71.62㎡
2階　5200万円台　坪単価240万円
5階　5600万円台　坪単価258万円
8階　5900万円台　坪単価272万円

［ゲートテラス　西向き］

G56Bタイプ　2LDK　56.83㎡
3階　4200万円台　坪単価244万円
7階　4400万円台　坪単価255万円

予定段階ではありますが平均坪単価は260万円を超えてきそうです。

やはり気になるのは平均専有面積です。ざっくりですが70㎡を切りそうなくらいです。。。

売り手も買い手もつらい時代ですね。

駅から離れた環境推しのエリアでさえ専有面積を妥協しなければならないのですから。建築コストは上がっていても検討者層の予算感が上がっているかと言えばそうではない（パワーカップルに好まれる立地なら話は別です）ですからお部屋を狭くするしかないのでしょう。

多摩川沿いの東京サーハウスやザ・リバープレイスは平均専有面積85㎡を超えていたので余計に狭く感じてはしまいますね。

それでもモデルルーム住戸をオプション少なめの68㎡にしてきた点は売主連合の愛を感じます。お遊びしていないノーマルに近い68㎡をその目で確認できるのは検討者からすれば良いことでしょう。新築マンションはお遊びしたモデルルームで感動させて一気に契約に持ち込もうとするパターンも多いですけど購入後の後悔を少なくするためか現実路線としている点は大きく評価すべき点でしょう。大規模マンションにしてはなんとも夢のないモデルルームでしたが一次取得層が多いでしょうから現実を見れて良いのではないでしょうか。

設備仕様に関しては水回りが少々気が抜けています。驚きなのはキッチン収納・洗面台収納ともにゆっくり閉まる機能がなしです。。。嘘やん。。。トイレも古めかしいタンク式でウォシュレットリモコンは便座横。。。食洗機もオプションです。いろいろとつらたん。

ただ、ここは頑張ったなぁ～というポイントもあります。それはサッシ高です！

基本天井高は2500mmですがサッシ高は2200mmとなっているのです！！

いや～この判断は素晴らしいですね。階数にもよりますがバルコニーもガラス手すりですから多摩川ビューの室内からは感動的な眺望・開放感が待っていることでしょう。サッシ高ってほんとに大事なのですよね。もう300mm低い物件も多い中でこれはとても頑張っているのです。しつこいようですがサッシ高は大事です。これはモデルルームで体感してほしいです。リビング扉を開けた瞬間「おおぉ～！！」となりました。

ただでさえ広くないのに共用廊下側の洋室がアウトポールとなっていないのは残念ですが長谷工のBeシリーズですから下がり天井は少なめです。

戸数的に当然ではありますがディスポーザーは付いています。可動式ルーバー面格子は付いていますし浴室はダウンライトとなにからなにまでコストカットしているわけではないのですが水回りはもう少し頑張ってほしかったですね。構造は直床・二重天井です。

眺望面では多摩川真正面ビューの住戸は少ないもののできる限り多摩川方面に振っていますし、目の前に背の高い建物がないため(用途地域的に将来も守られるとは限らない)ブライトテラスの自己日影がない住戸は魅力も多いでしょう。多摩川は多摩川大橋を超えると川崎方面に向かって曲がるため真正面ビューの住戸よりも多摩川ビューを楽しめそうです。

西方向は清掃工場が若干気になりますから眺望面の条件としてはリバーテラスとブライトテラスが好ましいでしょう。

メインの売主は三菱地所レジデンスとなっており管理会社も三菱地所レジデンス系列となります。管理員さんは週7日の日勤勤務となります。

管理費などの維持費は未定でしたが自走式駐車場の収入もありますからそこまで高くはならないと思われます。

リバーテラスの屋上にはルーフデックス(屋上テラス)があり、大田区平和都市宣言記念事業「花火の祭典」を眺めることができます。

他のマンションであまり見かけないものとしては1階に無人コンビニが設置されます。

敷地が広いためメールコーナー、ごみ置き場ともに2か所に分かれています。

周辺相場を確認しましょう！

・ブラウトリエ　2003年築　下丸子2　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約210万円

・シエルズガーデン　2003年築　下丸子2　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約225万円

・東京サーハウス　2003年築　下丸子2　新築時の坪単価約235万円　現在の坪単価約215万円

・ザ・リバープレイス　2005年築　下丸子4　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約235万円

上記相場からザ・ガーデンズ大田多摩川の将来価値を予想すると

R71Dタイプ　3LDK　71.26㎡　7階　5900万円台　→　5400万円（築10年時）

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

6:28辺りから映っている階段は撤去となり歩道含めて綺麗に整備される予定です。先に述べた南側のサブエントランスは二層吹き抜けのかっこよいものとなりますから土手側から見ても目立つ存在となることはたしかです。

【住むレーション】

［多摩川線］

矢口渡　8:02発
蒲田　8:05着

武蔵新田　8:03発
下丸子　8:04着
鵜の木　8:06着
沼部　8:08着
多摩川　8:10着

［蒲田から京浜東北線］

蒲田　8:10発
大森　8:14着
大井町　8:17着
品川　8:20着
田町　8:23着
浜松町　8:26着
新橋　8:28着
有楽町　8:31着
東京　8:33着
神田　8:35着
秋葉原　8:37着
御徒町　8:39着
上野　8:41着

蒲田　8:08発
川崎　8:12着
鶴見　8:16着
新子安　8:20着
東神奈川　8:23着
横浜　8:26着
桜木町　8:29着
関内　8:31着

［多摩川から東急東横線→副都心線］

多摩川　8:17発
田園調布　8:19着
自由が丘　8:21着
学芸大学　8:24着
中目黒　8:29着
渋谷　8:33着
新宿三丁目　8:39着
池袋　8:46着

［多摩川駅から東急東横線→みなとみらい線］

多摩川　8:17発
武蔵小杉　8:19着
日吉　8:22着
綱島　8:25着
菊名　8:28着
横浜　8:35着
みなとみらい　8:39着
馬車道　8:41着
日本大通り　8:43着
元町・中華街　8:45着

［多摩川から東急目黒線→都営三田線］

多摩川　8:17発
田園調布　8:18着
大岡山　8:21着
武蔵小山　8:26着
目黒　8:31着
白金台　8:34着
白金高輪　8:36着
三田　8:40着
芝公園　8:42着
御成門　8:44着
内幸町　8:45着
日比谷　8:47着
大手町　8:49着

［多摩川から東急目黒線→東京メトロ南北線］

多摩川　8:11発
田園調布　8:13着
大岡山　8:16着
武蔵小山　8:21着
目黒　8:26着
白金台　8:29着
白金高輪　8:31着
麻布十番　8:34着
六本木一丁目　8:36着
溜池山王　8:39着
永田町　8:40着
四ツ谷　8:43着
市ヶ谷　8:45着
飯田橋　8:47着
後楽園　8:50着

多摩川駅も蒲田駅も乗り換えが楽ですから乗り換えに抵抗がなければ使い勝手良いのが多摩川線です。蒲田駅は京浜東北線の始発設定がありますから座っての通勤(座れなくても蒲田始発は混雑率が低い)も可能です。

方向によっては踏切を渡る必要はありますが改札を入ればすぐにホームなのも便利ですね。

武蔵新田、矢口渡ともに商店街がありますし、OKストア・西友もそこそこ近い距離にありますから日常の買い物利便性は高くなっています。

第二京浜からはラゾーナ川崎へ向かう路線バスが出ていますから休日のおでかけに重宝するでしょう。

通学校は多摩川小学校で徒歩4分(物件の目の前にあります)、矢口中学校で徒歩13分となります。

車移動に関しては第二京浜が近くにあり羽田ICもそう遠くはないのですが物件周辺は細い道が多いですし、羽田ICまで渋滞することも多々ある(蒲田駅周辺など)ため条件良いとまでは言えないでしょう。

駐車場は自走式(出入り口にシャッターゲートなどがないのは残念)となっています。北口の接道から敷地内に入り自走式駐車場まで距離があるのですがその道中の植栽計画が豊かなため走っていて優越感(笑)があるでしょう。分譲マンションならではの導線です。ただ、設置率が約34％なので駅距離を考えると少しは抽選になるのではないでしょうか。カーシェアは2台設けられます。

駐輪場はサイクルポートとラック式・スライド式の混合となっており実質200％は確保されています。それに加えてレンタサイクルを16台設けていますからゆとりあるほうですね。

【総評】

サッシ高！！

これは大きいですね。お世辞にも設備仕様が高いとは言えないのでサッシ高が普通だったら撃沈でしたがサッシ高のおかげでテンション高めとなりました。

専有面積については周辺の過去マンと比べればかなり狭いですが今の市況からすれば70㎡近くが5000万円台前半となれば悪いものではないでしょう。

予定最多価格帯でも5500万円台を予定していますから買いやすい価格であることはたしかですし大規模マンションならではのランドスケープを考慮すれば安かろう悪かろうではありません。

多摩川線はマイナー路線ではありますが乗り換えれば渋谷・新宿・池袋、品川、川崎・横浜などはもちろん住友不動産が開発を進めている羽田空港周辺へもアクセス良好です。羽田空港は飛行機を利用しない人でも楽しめる場所へと進化していきますから休日の楽しみも増えることでしょう。

しかしまぁ北側接道からのアプローチが素晴らしすぎますね。これだけで購入の価値があるように感じてしまうレベルです。出かけるときも帰宅時も楽しいでしょうね～。

ただ、自走式の立体駐車場にエレベーターなしってのは残念。水回りなどでコストカットしている部分はお金で変えられますがエレベーターの後付けは容易でないですからね～。

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～2019年9月19日追記～

販売戸数：80戸

価格：4328万円～8388万円
最多価格帯：5200万円台・5400万円台
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：55.36㎡～84.87㎡

管理費(月額)8860円～13580円(月額)
修繕積立金(月額)4710円～7220円(月額)

駐車場131台(自走式131台、うち身障者用1台)月額21000円～26000円、他に来客用2台、カーシェアリング用2台
バイク置場：35台　月額3000円
ミニバイク置場：23台　月額2000円
自転車置場：524台　月額200円～1000円
サイクルポート116区画　月額2000円、他に来客用5台、レンタサイクル用16台

［リバーテラス　南向き］

R71Dタイプ　3LDK　71.26㎡

画像出典：ザ・ガーデンズ大田多摩川公式HP

R82Iタイプ　4LDK　82.70㎡
2階　6448万円　坪単価257万円
5階　6968万円　坪単価278万円
14階　7458万円　坪単価298万円

［ブライトテラス　南東向き］

B65Aタイプ　3LDK　65.45㎡
3階　4728万円　坪単価238万円
7階　4978万円　坪単価251万円

B68Iタイプ　3LDK　68.14㎡

画像出典：ザ・ガーデンズ大田多摩川公式HP

［ゲートテラス　西向き］

G56Bタイプ　2LDK　56.83㎡
5階　4408万円　坪単価256万円

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