今回ご紹介するのはパレステージ飛田給です!

[物件概要]先着順

売主:日神不動産
設計:創設計
施工:古久根建設
価格:2900万円~4940万円
専有面積:31.36㎡~63.70㎡
総戸数:36戸
規模:11階建て

交通:
京王線「飛田給」駅徒歩9分
京王線「武蔵野台」駅徒歩14分
西武多摩川線「白糸台」駅徒歩15分

所在地:東京都府中市白糸台六丁目
竣工:2019年9月2日

管理費:月額6100円~12300円
修繕積立金:月額1830円~3690円

駐車場:7台 月額12000円~15000円
原動機付自転車置場:8台 月額:1000円 
自転車置場:72台 月額:150円・200円

地図はこちらです↓

画像出典:パレステージ飛田給公式HP

東京スタジアム(味の素スタジアム)最寄りの飛田給駅からフラットな道のりで徒歩9分、2015年築のプラウド府中白糸台の真横となります。

北側は甲州街道に面していますが南側は背が高い建物がなく抜け感があります。敷地南側を窓先空地にできていますから低層階でも日当たり抜群のお部屋も多くなっていますが斜め向かいにプラウドがあるためバルコニーに出るとちょいと気になります。ただ、南側の窓先空地だけでなく北側も十分セットバックしているためバルコニーに出て斜めを向かなければプラウドの存在が気にならないよう配慮がなされています。

プラウドは甲州街道沿いでありながらも風除室までを植栽豊かなアプローチとしているのに対してパレステージはごくごく一般的な風除室が甲州街道に面するだけ(少しだけアプローチはありますが)というシンプルなものとなっています。とはいえエントランスホールを別棟として庇を甲州街道側まで伸ばしているのはかっこいいですね。

表面の外観デザインはプラウドと同じくガラスバルコニーで素敵なものですが背中側はプラウドのほうがガラス面豊かでワンランク上という印象です。ただ、プラウドは西向き住戸があったがゆえの背中側デザインですから全戸南向きという点はパレステージの大きな強みとなります。プラウドの西向き住戸バルコニーがパレステージ側を向いているのでそれが気になるっちゃ気になるのですが。

2階と3階は1DKのみ、4階から上はファミリー向け住戸となり1フロア3戸となります。

1階に住戸を設けていないため自転車置場、バイク置き場、平置き駐車場が7区画中4区画建物内となります。

1階のごみ置き場とエントランスホールの間は扉一枚隔てている愛のある設計となっています。ごみを捨てた後にそのまま外に出られる導線(飛田給駅方面へはこちらが近道)なのもいいですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

C1タイプ 1DK 31.85㎡ 管理費(月額)6100円 修繕積立金(月額)1830円
2階 2900万円 坪単価301万円
3階 2950万円 坪単価306万円

D1タイプ 1DK 31.85㎡ 管理費(月額)6100円 修繕積立金(月額)1830円
2階 2860万円 坪単価296万円
3階 2920万円 坪単価303万円

E1タイプ 1DK 31.36㎡ 管理費(月額)6100円 修繕積立金(月額)1830円
2階 2840万円 坪単価299万円
3階 2900万円 坪単価305万円

E2タイプ 1DK 31.36㎡ 管理費(月額)6100円 修繕積立金(月額)1830円

画像出典:パレステージ飛田給公式HP

2階 2840万円 坪単価299万円
3階 2900万円 坪単価305万円

D2タイプ 1DK 31.85㎡ 管理費(月額)6100円 修繕積立金(月額)1830円
2階 2860万円 坪単価296万円
3階 2920万円 坪単価303万円

C2タイプ 1DK 31.85㎡ 管理費(月額)6100円 修繕積立金(月額)1830円
2階 2910万円 坪単価302万円
3階 2980万円 坪単価309万円

A1タイプ 3LDK 63.70㎡ 管理費(月額)12300円 修繕積立金(月額)3690円

画像出典:パレステージ飛田給公式HP

4階 4490万円 坪単価233万円
5階 4580万円 坪単価237万円
6階 4650万円 坪単価241万円
7階 4700万円 坪単価243万円
8階 4750万円 坪単価246万円
9階 4800万円 坪単価249万円
10階 4850万円 坪単価251万円
11階 4900万円 坪単価254万円

Bタイプ 2LDK+S 62.72㎡ 管理費(月額)12100円 修繕積立金(月額)3630円

画像出典:パレステージ飛田給公式HP

4階 4280万円 坪単価225万円
5階 4370万円 坪単価230万円
6階 4440万円 坪単価234万円
7階 4490万円 坪単価236万円
8階 4540万円 坪単価239万円
9階 4590万円 坪単価241万円
10階 4640万円 坪単価244万円
11階 4690万円 坪単価247万円

A2タイプ 3LDK 63.70㎡ 管理費(月額)12300円 修繕積立金(月額)3690円

画像出典:パレステージ飛田給公式HP

4階 4520万円 坪単価234万円
5階 4610万円 坪単価239万円
6階 4680万円 坪単価242万円
7階 4730万円 坪単価245万円
8階 4780万円 坪単価248万円
9階 4830万円 坪単価250万円
10階 4880万円 坪単価253万円
11階 4940万円 坪単価256万円

平均坪単価は約265万円です。

狭めのお部屋を除くと坪単価245万円ほど。

お隣のプラウド府中白糸台が約5年前の販売で坪単価約205万円でしたから実質20%の値上がりです。

とはいえプラウド府中白糸台の中古は坪単価約200万円で動いていますから

・新築のパレステージで坪単価約245万円

・築4年のプラウドで坪単価約200万円

客観的に見れば後者のほうがおすすめしやすいですがプラウド府中白糸台の平均専有面積は73㎡ほど、パレステージが1DKを除いて63㎡ほどですから

・新築のパレステージで約4680万円

・築4年のプラウドで約4420万円

坪単価では大きく変われど表面価格だと差が少なくなります。

坪単価ではなく表面価格で比べる方が多いエリアですから

「200万円ちょっとの差なら新築よね」

となることも多いでしょう。

もちろん中古で比べられることになればパレステージのほうが厳しくはなるでしょうからリセールバリューをある程度無視できるかどうかが大きなポイントとなります。

設備仕様はディスポーザーはありませんが食洗機は標準です。浴室フラットラインですがトイレは古めかしいタンク式でカウンターもありません。リビング横洋室のウォールドアはハイタイプとなっています。1DKを除くとバルコニー隣戸境はコンクリート&下部隔て板です。1DKは食洗機がなくなり2口IHヒーターとなります。1DKのみ照明器具と壁掛け式エアコンが標準装備となります。

メールボックスは大型郵便対応の大きめなものでした。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mmと低めです。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズマンション府中白糸台第二 1996年築 白糸台6 新築時の坪単価約225万円 直近売り出し事例なし

・モナージュ府中白糸台 1996年築 白糸台6 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約150万円

・調布の森ハイム 1997年築 飛田給1(調布市) 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約150万円

・エクセラージュ府中白糸台 1999年築 白糸台3 新築時の坪単価約165万円 直近売り出し事例なし

・ヴィラージュ調布 2000年築 飛田給1(調布市) 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約185万円

・府中白糸台サニーコート 2001年築 白糸台3 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約115万円

・センチュリー武蔵野の森 2002年築 上石原1(調布市) 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約135万円

・パークホームズ調布飛田給ステーションアリーナ 2005年築 飛田給1(調布市) 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約170万円

・アイディーコート府中白糸台 2011年築 白糸台3 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約150万円

・ヴェルディーク飛田給 2011年築 白糸台6 新築時の坪単価約175万円 直近売り出し事例なし

プラウド府中白糸台 2015年築 白糸台6 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約200万円

上記相場からパレステージ飛田給の将来価値を予想すると

A1タイプ 3LDK 63.70㎡ 8階 4750万円(新築時) → 3780万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から飛田給駅まで)
建設地周辺動画③(味の素スタジアム付近から建設地まで)

修繕積立金が㎡あたり約58円は安すぎでしょう。。。当初の負担額を少なく見せたいがためにがっつり抑えすぎています。

【住むレーション】

[京王線]

飛田給 8:09発
西調布 8:11着
調布 8:13着

※調布乗り換え

調布 8:16発
つつじヶ丘 8:19着
千歳烏山 8:23着
桜上水 8:30着
明大前 8:34着
笹塚 8:38着
新宿 8:46着

飛田給 8:03発
武蔵野台 8:05着
多磨霊園 8:06着
東府中 8:08着
府中 8:10着

※府中乗り換え

府中 8:13発
分倍河原 8:14着
聖蹟桜ヶ丘 8:18着
高幡不動 8:21着
北野 8:29着
京王八王子 8:33着

[京王線→新宿線]

※調布乗り換え

調布 8:19発
つつじヶ丘 8:23着
仙川 8:25着
千歳烏山 8:28着
桜上水 8:33着
明大前 8:39着
笹塚 8:42着
幡ヶ谷 8:45着
初台 8:46着
新宿 8:49着
新宿三丁目 8:51着
曙橋 8:54着
市ヶ谷 8:56着

[京王相模原線]

※調布乗り換え

調布 8:15発
京王多摩川 8:17着
京王稲田堤 8:18着
京王よみうりランド 8:20着
稲城 8:22着
若葉台 8:25着
京王永山 8:28着
京王多摩センター 8:30着
京王堀之内 8:33着
南大沢 8:35着
多摩境 8:37着
橋本 8:40着

飛田給駅は普通と快速のみが停車しますから基本的に調布もしくは府中で乗り換えたほうが目的地に早く着けます。

マルエツまで徒歩5分かつ駅からの導線上ですから帰宅ついでに買い物を済ますことができます。営業時間は9時から22時までです。

通学校は南白糸台小学校で徒歩10分、府中第六中学校で徒歩19分とどちらも距離はありますが甲州街道を超えないというのは強みでしょう。

【総評】

都下の新築マンションが売れない時代にエリア内ではなかなかな高単価と時代を感じてしまいますね。単価が上がるため部屋を狭くするという新築マンションが多いですね~。。。

一定数新築マンションしか検討しない方もいますからその方たちが買える価格のマンションを供給するというのは事業としては正解なのですがなんとも辛い時代ではあります。

ただ、収納率をがっと減らしているため各お部屋の体感広さは70㎡3LDKと大差ないでしょう。

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