ルネタワー八王子　予定価格と間取り　サザンとフレシアにはスペシャルな共用空間と免震で勝負

今回ご紹介するのはルネタワー八王子です！

［物件概要］

売主：総合地所　ジェイアール東日本都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：30.68㎡～127.15㎡
総戸数：499戸(販売総戸数479戸)
規模：32階建て
交通：JR中央線・横浜線・八高線「八王子」駅徒歩5分　京王線「京王八王子」駅徒歩11分
所在地：東京都八王子市寺町
竣工予定：2028年2月
引き渡し予定：2028年3月中旬

駐車場：250台（機械式244台、平置6台〔車椅子使用者優先1台含む〕）
駐輪場：749台（平置19台、傾斜ラック式112台、二段ラック〔下部スライド〕式618台）
バイク置場：12台

地図はこちらです↓

画像出典：ルネタワー八王子公式HP

八王子駅の北口を出てみさき通りを西方向へ進み徒歩5分、JRの線路沿いに位置しています。

物件名の通り高層マンションで高さは約115m、高さ約157mのサザンスカイタワー八王子に比べれば背が低いものの高さ100m弱のシティタワー八王子フレシアより背が高いですね。いずれにせよ市内ではランドマークとなる建物の一つとなることは間違いないでしょう。

最短の駅北口からの道のりが繁華街のためそれをプラスに考えられる方でないと合わないですね。途中喫煙所があったり大人の看板があったりと無理な人は数秒で撤退となるような道のりです。

南口から野猿街道を経由しても遠回りではないものの繫華街を通ることを嫌うのであればサザンスカイタワー八王子とシティタワー八王子フレシアを買えばいいだけですからね。やはり『繫華街を通るのが楽しい』と思える方向けと言えるでしょう。『北口最高層』のタワーマンションですから『北口が好き！』という方にとっては是が非でも手にしたい物件と言えるでしょう。

その北口のドンキ裏手でも高さ約102mのタワーマンションが計画されていますが今作の方が眺望が優れるため特別なこだわりがない限りは後発を待つメリットはないでしょう。(後発のほうが価格が大きく安くなるような時代でもない)

従前はJR東日本八王子総合事務所(八王子支社の隣に移転済み・同社の変革2027で支社制から事業本部制になる予定)があった場所ということもあり売主にジェイアール東日本都市開発が名を連ねています。

ジェイアール東日本都市開発はマンションオリジナルブランドとして『BIARE(ビアレ)』の展開を始めましたが今作は主幹事の総合地所であるルネブランドのみが採用されていますね。(5対5のシェア率ではなく総合地所のほうが持ち分が多い)

それでも管理費等をビューカードでクレジット払いできるなどJR物件らしさも盛り込まれています。

日常の買い物は駅ビルのセレオ(ブルーミングブルーミー等)、サザン足元のアルプス、ユーロードのドンキ、富士見通りの肉のハナマサなどなど徒歩圏内でも充実していますし、今後でいくと無事に着工された八王子IC北側のイオンモールも楽しみですね！！車であれば10分くらいでアクセスできます。

通学校は第三小学校で徒歩7分、第六中学校で徒歩12分です。駅南側にはなりますが医療刑務所跡地(現在は昭島市)にて開発中の桑都の杜(公園・ライブラリ・ミュージアム等)も楽しみが大きいですね。2026年10月の開園を予定しています。

建設地は東西に長い土地形状で駅に近い東寄りに住宅棟を寄せ、16号線に面している西側は駐車場や駐輪場としています。

主開口部は北・東・南・西すべての設定があります。

眺望に関しては周辺に15階程度の建物が点在していますがそれを超える階になるとどこもグッと抜けてきますね。

南西方向に富士山を望めるパノラマビューは八王子のタワマンだからこそ得られるエッセンスと言えるでしょう。

唯一眺望が苦しすぎる北向き低層階は1DK～2LDKのみの設定です。

共用施設は2階にパーティールーム、ワーキングラウンジ、防音室、ゲストルーム2部屋、30階にはスカイラウンジ(角ではなく西中なのが惜しい…)が設けられています。

各共用施設共にデザインに凝っており『とりあえず共用施設を用意しました～』系ではないあたりは素晴らしいですね。

1階の喫煙室は評価が分かれるところ(私は吸わない派)ですがこっそりバルコニーで喫煙しようとする人は減るであろうことは良いですね。

外観デザインは山々の稜線をイメージした頭頂部、経糸をイメージした縦ルーバーに一部コーナー部には織物をイメージした横ルーバーを配すなど八王子らしさを感じられるものになっています。

野猿街道側のエントランスアプローチは植栽豊かですし風除室までクランクインさせているため奥行きも感じられて雰囲気良さそうですね。

ホール・ラウンジへ入ると二層吹き抜け(高さ約6m)となっており繊細な糸が折り合うような照明デザインがとても美しいですね。大窓からは外周部の植栽を自然と望めるため日中も良い雰囲気ですし、その大窓があることで野猿街道から目に入る建物が光り輝きますから相当目立つでしょうね。

さらに西側には軒裏木調デザインの豪華な車寄せがあるためどちらもメインアプローチと言っても違和感ないでしょう。

エリア柄車で移動する方も多いことを意識してかその東西のアプローチの中心に近い場所にエレベーターとメールコーナーを配しているためどちらを利用される方にとっても利便性高い動線としてくれています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

と言っても様子を伺う超ざっくり予定価格です…

また、一部はアンダーで販売済みです(主に高価格帯住戸)

35A1　1LDK　36㎡

画像出典：ルネタワー八王子公式HP

60B1　2LDK　61.23㎡

こちらは60B2タイプ
こちらの反転タイプが60B1
画像出典：ルネタワー八王子公式HP

70B1　3LDK　67.87㎡

画像出典：ルネタワー八王子公式HP

70C1　3LDK　67.69㎡
13階　6700万円～6999万円　坪単価327万円～坪単価341万円
21階　7000万円～7399万円　坪単価341万円～坪単価361万円
30階　7700万円～7999万円　坪単価376万円～坪単価390万円

70F1　3LDK　70.2㎡

画像出典：ルネタワー八王子公式HP

80B1　3LDK　80.09㎡

画像出典：ルネタワー八王子公式HP

80A2　3LDK　80.54㎡

画像出典：ルネタワー八王子公式HP

120A2　3LDK　123.16㎡

画像出典：ルネタワー八王子公式HP

平均坪単価は420万円くらいになりそうでしょうか。ブランズタワー橋本より少し高いくらいのイメージですね。

全体的に柱の食い込みが少々気になりますね。リビング側だけでもしっかりと外へ逃がしてくれると良かったのですが。

中住戸はオールリビングinが多く設定されています。すべての部屋がバルコニーに面するプランがあると選ぶ楽しみも大きかったところではあります。

角住戸に関してもバルコニーありのためいわゆるダイレクトウィンドウではありません。それであればコーナー柱をしっかりと外へ逃がしてくれると嬉しかったところではありますね…

共用廊下はカッコいいデザインの内廊下ですし各階ごみ置場はもちろん各階置配スペース(個別でないのでセキュリティ性としては今一つです)も完備されています。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機(1DKと1LDKを除く)、ザ・線路沿いのため当然ではありますが二重サッシ、ゼッチ基準を満たしているだけでなく長期優良住宅も取得予定など良いところもあるのですが浴室ブラケットライト、トイレに手洗いカウンターはあるものの古めかしいもっこりタンクが丸出し、玄関前カメラ付きインターホンなし、ハンズフリーキーなしであるなど郊外タワマンらしい一面もあります。

プレミアムになるとリビング天カセ、キッチン天板フィオレストーンなどスペックが高くなりますがモデルルームが魔改造すぎるためそちらに合わせようとすればかなりの費用が発生します。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2600mmと高いですがサッシは一般的なため落差は大きいです。プレミアムになると基本天井高が2750mmとさらに高くなります。

地盤が強固なエリアであるのに免震構造を採用しているのはスペシャルすぎますね。

非常用マンホールトイレやかまどスツール、地下には専用水槽を設けることで戸あたり6日分相当の飲料水を確保するなど災害に備えた対策もなされています。

周辺相場を確認しましょう！

■サザンスカイタワーレジデンス

2010年築　八王子駅徒歩1分

新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約390万円

動き一例

約60㎡
新築時3800万円台
中古時6400万円台

約83㎡
新築時5300万円台
中古時9300万円台

約91㎡
新築時8000万円台
中古時12000万円台

■シティタワー八王子フレシア

2018年築　八王子駅徒歩2分

新築時の坪単価約290万円
現在の坪単価約370万円

動き一例

約54㎡
新築時4800万円台
中古時6200万円台

約70㎡
新築時7000万円台
中古時9800万円台

約75㎡
新築時5100万円台
中古時7700万円台

■ブリリアタワー八王子

2019年築　八王子駅徒歩4分

新築時の坪単価約235万円
現在の坪単価約260万円

動き一例

約70㎡
新築時4600万円台
中古時5200万円台

約91㎡
新築時7600万円台
中古時8400万円台

■エクセレントシティ八王子ザフロント

2027年1月竣工予定　八王子駅徒歩4分

新築時の坪単価約385万円
新築販売中

上記相場からルネタワー八王子が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

70F1　3LDK　70.2㎡　13階　8400万円～8699万円　→　7500万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置6台(建物下と屋外)、屋外機械式244台で設置率約50％、せっかく敷地の西側にゆとりがあるわけで自走式立体駐車場にしてくれると既存タワマンとの差別化がなされて良かったのですが…車寄せは素晴らしいですが駐車場事情としては特別感ありません。

全幅1850mm、重量制限2000kgの区画が多いです…(設計者様は八王子の車事情を調べていない？？)

～機械式駐車場サイズ～

ピット式　39台　全長5300mm×全幅1950mm
機械式　205台　全長5050mm×全幅1850mm

しかも機械式駐車場の目の前のスペースが広くないため入出庫時に気を遣いそうです。

駐車場入口は16号線沿いのため踏切ネックはありますが出口はみさき通り側のため便利ですね。

駐輪場は屋外・屋内混在で設置率150％です。

管理費は㎡単価月額約488円、防災センターありで24時間有人管理、コンシェルジュサービス(10時～20時・週6日)あり、内廊下(プレミアムと一般フロアでデザインは異なります)、ディスポーザーありですから高くて当然ではありますが今の時代らしい単価にはなっていますね。

それでも共用施設も充実していますから満足度で回収できることでしょう。

今時の外部管理者方式を採用しているのも嬉しいですね。

ただ、給湯器はリースです…

エレベーター(鍵認証で居住階のみに止まります)は19階までの低層用が3基(分速105m)、20階以上の高層用が3基(分速150mm)、別途非常用(宅配など通常時も利用可・分速150m)が1基の計7基と総戸数からすれば違和感のない設置台数です。(業者さんからすると非常用が2基あると嬉しい時代ではありますが)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■サザンスカイタワーレジデンス　総戸数390戸　管理費㎡単価月額約272円

■シティタワー八王子フレシア　総戸数204戸　管理費㎡単価月額約442円

【住むレーション】

［中央快速線］

八王子　7:02発(始発)
豊田　7:06着
日野　7:09着
立川　7:12着
国立　7:16着
西国分寺　7:19着
国分寺　7:21着
武蔵小金井　7:25着
東小金井　7:27着
武蔵境　7:30着
三鷹　7:33着
吉祥寺　7:39着
西荻窪　7:41着
荻窪　7:44着
阿佐ヶ谷　7:46着
高円寺　7:48着
中野　7:52着
新宿　7:56着
四ツ谷　8:01着
御茶ノ水　8:06着
神田　8:08着
東京　8:11着

八王子　8:06発
西八王子　8:08着
高尾　8:13着

［有料特急］

八王子　6:49発
立川　6:58着
新宿　7:29着
東京　7:45着

［横浜線］

八王子　7:12発(始発)
片倉　7:15着
八王子みなみ野　7:17着
相原　7:20着
橋本　7:23着
相模原　7:27着
矢部　7:30着
淵野辺　7:31着
古淵　7:35着
町田　7:38着
成瀬　7:42着
長津田　7:45着
十日市場　7:48着
中山　7:51着
鴨居　7:54着
小机　7:58着
新横浜　8:01着
菊名　8:04着
大口　8:07着
東神奈川　8:11着
横浜　8:15着
桜木町　8:18着
関内　8:20着

［八高線］

八王子　7:01発(始発)
北八王子　7:05着
小宮　7:08着
拝島　7:16着
東福生　7:22着
箱根ヶ崎　7:28着
金子　7:38着
東飯能　7:44着
高麗川　7:50着
武蔵高萩　7:56着
笠幡　8:02着
的場　8:05着
西川越　8:08着
川越　8:13着

［京王線］

京王八王子　7:46発
北野　7:48着
高幡不動　7:55着
聖蹟桜ヶ丘　8:02着
分倍河原　8:06着
府中　8:08着
調布　8:14着
千歳烏山　8:23着
明大前　8:32着
笹塚　8:35着
新宿　8:43着

［京王ライナー］座席指定券410円

京王八王子　7:48発(始発)
北野　7:50着
高幡不動　7:56着
聖蹟桜ヶ丘　8:00着
分倍河原　8:04着
府中　8:06着
明大前　8:30着
新宿　8:39着

［空港リムジンバス］

八王子駅北口　4:30発(高尾駅発の便)
(中央道日野　4:45発)
羽田空港第2ターミナル　5:40着
羽田空港第1ターミナル　5:45着
羽田空港第3ターミナル　5:55着

中央快速線にグリーン車が導入されたことで課金しての快適移動がこれまで以上に便利になりました。

八王子始発はもちろんのこと高尾始発など奥の方からくる便を除けば平日朝ラッシュ時間帯でも座ることができます。

また、駅徒歩11分ではありますが京王八王子駅から京王線も利用でき、そちらは完全始発駅のためすべての便で座ることができます。輸送障害で中央線が止まってしまった際にも重宝することでしょう。

中央道の八王子ICまで車で5分ほどですから車での遠出も便利です。

【総評】

立地に関しては道中の好みは分かれるところですが便利であることは確かですし、線路沿い＆野猿街道・国道沿いという賑やかなロケーションがゆえに南口を出てアルプスで買い物をした帰りもほとんど遠回りにならず帰宅できるなど『北口物件ながらも南口駅前の商業施設も日常使いしやすい』というストロングポイントもあります。

多くの北口物件が南口駅前で買い物した後は再度駅へ戻らないと遠回りになちがちですが今作はそうではありません。

線路沿いの横に長い土地形状のため低層階でも日当たり抜群(北向き除く)、中層階以上であれば富士山を望むパノラマビュー、そこにデザイン性豊かな外観、共用空間、24時間有人管理×コンシェルジュサービスや内廊下、さらに免震などのタワマンスペックとなれば『利便性だけでなく快適性、そして安心を買う』が叶いますから地元のパワーカップルや現役富裕層はもちろんのことシニア層ウケも良いことでしょう。

ただ、室内の設備仕様や間取りは淡白ですね…

水回りを豪華にするとかサッシを高くするとかバルコニーに面する部屋を多くする(さらにワイドスパンにする)とかもう少しコストをかけてくれればなぁ～と。

価格に関しては周辺の新築板状マンションも坪単価400万円弱ですし、サザン＆フレシアも同じく坪単価400万円弱(今作が出たことで今後の出物はもっとお高そうですが…)ですから違和感はないでしょう。

それでも…やはり…『サザンとフレシアが強キャラすぎる』ことをどう考えるかですよね。

多くの方が『ルネタワー八王子、すごく良いマンション！でも、サザンとフレシアはもっと良いマンション！』となってしまうのではないかな？と。

そのため今作を選ぶのであれば『駅直結のタワマン2棟は別格』と理解した上で前へ進まれるべきでしょう。

ブリリアタワー八王子はタワマンスペックではないため今作と比べるならサザンとフレシアでしょう。

不動産価値を主眼としたときには『サザン＆フレシアのほうが格上』であるわけで、『サザン＆フレシアではなくルネタワー八王子を選ぶ理由』がしっかりとあるのかどうかで評価が大きく異なってくることでしょう。(新築にこだわるのかどうか、共用施設の充実レベルにこだわるのかどうか、学区縛りがあるのかどうか等々)

しかし、そんなことは売り手側が一番分かっていることであり、ロケーションでサザンとフレシアには勝てないからこそ『共用空間(共用施設)で勝つ！！』という振り切りには心躍りました。

サザンとフレシアもエントランスホールは住友不動産らしくホテルライクでカッコいいのですが共用施設は淡白ですからね。

サザンとフレシアという強キャラがいたからこそ実現したスペシャルな共用空間、そしてオリジナリティある外観デザインになったと言えるのではないでしょうか。

差別化がしっかりとなされているため『共用空間に惚れた。だからサザンとフレシアではなくルネタワー八王子を選んだ。』となる方も多いのではないでしょうか。

とはいえ、今作やドンキ裏のタワマンができることでサザンとフレシアの評価がこれまで以上に高まっていくことも間違いないでしょう。

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