今回ご紹介するのはパークホームズ船堀です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:長谷工コーポレーション
価格:5648万円・5978万円(調査時点の先着順住戸)
専有面積:70.04㎡・70.80㎡(調査時点の先着順住戸)
総戸数:78戸
規模:10階建て
交通:都営新宿線「船堀」駅徒歩9分
所在地:東京都江戸川区北葛西1丁目17-22
竣工予定:2021年3月

駐車場:平面25台(月額20000円)
駐輪場:156台(月額200円~400円)
バイク置場:4台(月額3000円)

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ船堀公式HP

船堀駅から並木道が続く船堀ロードを経由して徒歩9分、新川(春は新川千本桜を楽しめますね!!)を渡った先の北葛西1丁目アドレスです。アドレスに葛西が入るものの西葛西駅までは徒歩30分近くかかりますから物件名の通り船堀物件となります。

工業地域とはなるものの斜め向かいは開発センターですし、バルコニー方面は道路向かいの青空駐車場含めて高さ制限16m(実際にはそれより背の低い建物が多い)となっていますから工業地域だからこそ実現できた10階建てを活かせる立地となっています。

4階くらいまでは電線が気になりそうではありますが5階くらいから正面がグッと抜けてきます。採光だけ欲しい方は低層階、抜け感も欲しい方は5階以上という選び方で良いでしょう。

外観デザインとしてはエントランス周りのデザインを変えてきているのはいいですね。ただ、バルコニーの隣戸境隔て板が低くビシッと決まっていない印象を受けるのは残念です。10階建てでも背が高い建物となるエリアがゆえに目立ちますからね~そこは頑張ってくれると嬉しかったのですが。

敷地のゆとりは大きな魅力でしょう。エントランスアプローチを長めにとり隣のヒナタガーデンと合わせて植栽豊かに、背中側は25台分の平置き駐車場として背中側もゆったりとしています。建物自体もエントランス周りはおしゃれなものとしていますから「三井に住んでいます。」感をしっかりとだせているのはいいですね。

背中側にもゆとりがあり25台分の平面駐車場を設けることができていますし、エレベーターは1基で住戸食い込み型ではありません。

価格(一部予定価格)と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 4LDK 80.08㎡

画像出典:パークホームズ船堀公式HP

7階 6698万円 坪単価276万円

Cタイプ 3LDK 70.04㎡ 管理費(月額)15340円 修繕積立金(月額)7070円

画像出典:パークホームズ船堀公式HP

3階 5548万円 坪単価261万円
4階 5648万円 坪単価266万円
5階 5668万円 坪単価267万円
6階 5698万円 坪単価268万円
7階 5718万円 坪単価269万円
8階 5738万円 坪単価270万円
10階 5798万円 坪単価273万円

Dタイプ 3LDK 61.87㎡

画像出典:パークホームズ船堀公式HP

3階 4758万円 坪単価254万円

Fタイプ 3LDK 70.80㎡ 管理費(月額)15510円 修繕積立金(月額)7150円
5階 5938万円 坪単価277万円
6階 5958万円 坪単価278万円
7階 5978万円 坪単価279万円
8階 5998万円 坪単価280万円
9階 6018万円 坪単価281万円
10階 6058万円 坪単価282万円

平均坪単価は約270万円です。

田の字が主ですがリビング窓をワイドタイプとしているため通常の3面ほどではありませんが窓面を多く取れています。採光と眺望の良さを活かせますね。もちろんハイサッシだとより良かったですが今の時代の新築にそれを求めるのは酷でしょうか。

価格に関してはなかなかな高単価ですね。駅近くのザ・パークハウス船堀、プラウドシティ船堀が購入できてしまいます。ただ、瑞江のプラウドも坪単価300万円の世界に近付いてきそうですし、路線は異なりますがジオ南砂町も坪単価300万円を超えていますから新築比較で考えると違和感ありません。

設備仕様としてはディスポーザーがないばかりか食洗機もありません。コンロはホーロー、キッチン収納などにソフトクローズなし、浴室ブラケットライト、浴室扉にタオルバーなし、トイレは古めかしいタンク式、リビング横の洋室ウォールドアは垂れ壁ありの下レールなどなど厳しいですね。

パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアのように室内グレードはがっつり抑えています。パークホームズ船堀に関しては多くの階でオプション締め切りしているわけで、それであれば「選べる楽しみはないけど標準仕様高いです!」にしてほしいものです。

新築マンションと比較しても供給中のセンチュリー船堀(船堀駅徒歩11分)が坪単価250万円弱で食洗機、ガラストップコンロ、ミストサウナ、ユーティリティシンク、多機能コンロベイズ、キッチン天板フィオレストーン、ソフトクローズ、浴室フラットラインLED照明、ローシルエットトイレ&手洗いカウンターなど頑張っているわけで…。三井ブランドに頼りすぎです。

大手ブランドのマンションが手の届く価格で販売されるならグレード低くても大歓迎という方も多いのでしょうかね。言葉は悪いですが客観的に見ればセンチュリーブランドのほうが格下なわけで…同時期の供給なわけでそこに負けているのはマニア目線では残念でなりません。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズガーデンシティ船堀 1997年築 北葛西1 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約165万円

・パークスクエア北葛西 1999年築 北葛西1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約170万円

・藤和シティホームズ船堀airytower 2001年築 宇喜田町 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約180万円

・クレッセント船堀 2009年築 宇喜田町 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約205万円

上記相場からパークホームズ船堀の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 70.04㎡ 7階 5718万円(新築時) → 4800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約219円、ディスポーザーなしで平面駐車場多いわけでもう少し目に優しいとよかったのですが。

建設地

【住むレーション】

[都営新宿線]

船堀 8:01発
一之江 8:03着
瑞江 8:06着
篠崎 8:08着
本八幡 8:12着

船堀 8:00発
東大島 8:02着
大島 8:04着
西大島 8:06着
住吉 8:08着
菊川 8:10着
森下 8:11着
浜町 8:14着
馬喰横山 8:16着
岩本町 8:17着
小川町 8:19着
神保町 8:21着
九段下 8:23着
市ヶ谷 8:25着
曙橋 8:28着
新宿三丁目 8:30着
新宿 8:32着

船堀駅は急行停車駅です。急行運転時間帯は新宿まで21分という近さです。

日常の買い物としては船堀駅前が基本となるため徒歩9分歩いた割には家の近くで買い物を済ますことができません。

通学校は船堀小学校で徒歩6分、松江第一中学校で徒歩17分です。建設地の近くにある葛西第二中学校ではなく船堀駅を超えた松江第一中なのは辛いところですが中学校だけが遠いなら妥協しやすいでしょう。船堀小学校は改築されて5年ほどですから綺麗です。

構想段階ではありますが現在新小岩駅と船堀駅の間くらいにある江戸川区役所が船堀駅前の都営住宅跡地へ移るという話も楽しみの一つですね。

【総評】

立地がいいですね~。地図で見るよりいいですよ~。徒歩9分の割には道のりが恵まれているので苦に感じにくいです。スーパーマーケットが駅前頼みなのは残念ですがそれ以外は魅力ばかりでしょう。

駅近くに数多くある既存マンションとの違いがハッキリとしていますから歩いただけの価値があります。価格も安くはないですが今の時代としてはまぁこんなものでしょう。

ただ…設備仕様ですね。。。

ん~ソフトクローズなし、浴室扉タオルバーなしはちょっと…坪単価270万円ですぜ。坪単価150万円じゃないのですよ。ましてや天下の三井ブランドです。

三井レジではコストカットに舵を切っています。事業としては正解なのかもですがマニア目線としては悲しいですね。もちろんマニアに評価されるマンションをつくったってしょうがないのはわかるのですが、坪単価270万円で浴室扉のタオルバーカットはやりすぎじゃないですかね…

現在は日本橋サロンで案内中ですが竣工後は棟内モデルルームへ切り替えるようです。

動画もご覧ください!

■パークホームズ船堀 建設地周辺レポート 前編

■パークホームズ船堀 建設地周辺レポート 後編

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