今回ご紹介するのはプラウドシティ東雲キャナルマークスです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:62.12㎡~128.92㎡
総戸数:472戸
規模:15階建て

交通:
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅徒歩10分
りんかい線 「東雲」駅徒歩15分

所在地:東京都江東区東雲一丁目
竣工予定:2020年1月下旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド東雲キャナルマークス公式HP

いつもは一般の方と同じ方法で予約、見学して記事にしているのですが今回は野村さんからお声がけいただきブロガー枠を設けていただけました。数多くのブロガーが参加していましたが当然ながら広告ではないため記事への謝礼は一切なし。その変わり私含めて第三者の立場にあるのがブロガーのウリですからそれを活かしていつも通り好き勝手書いてよいことになっていますのでざっくり斬らせていただきます(笑)

まず野村さんの姿勢は素晴らしいと思います。どことは書きませんが勝手に訪問して勝手に記事にしていると「うちの物件のこと書かないで~」「ここは修正して~」とかよくわからんことを言ってくるデベもあるのですがそれって飲食店や美容室がお客さんに「口コミ書かないでください」って言ってるのと同じなんですね。

お金を払う前だとしてもカーディーラーで試乗して営業さんが「試乗の感想はネットに書かないでください」って言いますか?もちろん間違ったことを書いてしまった際にはすぐにお詫びして修正しますがそうでなければ個人の感想なわけで。だいたいそういう文句言ってくるところは物件に大きな問題があって売れ行き悪いと・・・。冷やかし見学ならまだしも検討していますからね。。。

今のネット社会では第三者の意見を参考にする方も多いわけで、今回のようにどうぞ好き勝手書いてくださいと言える野村さんは素晴らしいなと。それだけ自分たちの商品に自信をもってやっているということですよね。プラウドシティ日吉の記事でも書きましたが責任者の方自身がプラウドシティに住んでいて担当しているプラウドシティ日吉も好きすぎでしょうがない感が伝わってきましたが今回の責任者の方も自分自身が担当する商品が好き感が出ていました。

企業戦士ですから買ってもらうことが仕事ではあるのですが商品に対して愛があるかないかってすごく大切な部分だと思うのですよね。人生で一番高い買い物なのに売り手側が「こりゃ自分では買わないわぁ~」「なんだこのク〇物件は」とか思っていたら嫌ですよね。気軽に買える価格ではありませんから実際に買うことは難しくとも売り手側の人が欲しいと思える物件ならその気持ちは検討者にも伝わるのではないでしょうか。そして良い物件であることが多い。

ブロガー枠を設けていただいたのはプラウドシティ越中島、プラウドタワー川口に続き3物件目となりますが越中島も川口も売れ行き好調とのことでした。

営業時間終了後に枠を設けていただいているわけでありがたいお話です。ありがとうございます。

さて、まずは遠慮なくデメリットから。

1,管理費が・・・

あくまで予定ではあるのですが管理費が高いです。

なんと70㎡で月額24000円ほどとのこと。。。

※~2018年10月6日追記~ 管理費が当初よりお安くなり70㎡で22000円ほどになる予定とのこと 記事下部に記載あり

もちろん管理費は安ければ良いというものではなく、エリアや規模感、共用施設などに見合ったものかということが評価の分かれ目となるのですがお隣のプラウドタワー東雲キャナルコートが70㎡換算で月額17000円(2018年10月1日時点)ちょっとなのですが・・・。パークタワー東雲も70㎡換算で月額17000円ちょっとですね。シティタワーズ東京ベイよりかはお安いのですが東雲エリアで比較すると高額なため検討者がどう感じるかは気になるところです。

24時間有人管理とはいえ平置き駐車場で月額3万円ほど取るわけですから管理費はもっと抑えられそうではあるのですが高い理由を聞くと中庭に植栽なども多いことが影響しているとのことでした。修繕積立金を合わせると入居時点から70㎡で月額30000円を大きく超えてきますから目の痛い数字であることはたしかです。

2,オーバル形状なだけに大規模修繕は工夫が必要

野村不動産初(日本全体で見ても数棟しかない?私は初めての見学です)のオーバル形状ということで大規模修繕実施の際は一般の足場やゴンドラでは難しく、一般的な板状マンションよりかはコストがかかるであろうとのことでした。超高層ではないのでタワマンよりは抑えられるのかと思いますが板状よりは高いということは納得して買うべきでしょう。

3,駐車場が少ない

平置きであることは素晴らしいのですが設置率は約35%です。「少なくないじゃん!!」とツッコミが入りそうですがお隣のプラウドタワー東雲キャナルコートは自走式駐車場で設置率は約60%でありながらも空きなしとなっています。それでもプラウドタワー東雲キャナルコートの新築時価格と比べると70㎡換算で約2000万円高くなりますから車を保有しつつプラウドシティ東雲キャナルマークスを購入するというのはなかなか難しくなっているでしょうから思いのほか足りるのかもしれないですね。家計にゆとりがあってもあえて車を持たないという選択をする方も増えていますから尚更。駐車場の出入り口はリングシャッター付きです。かっこいい。

4,天井高がいまひとつ

2階から11階が2450mm、12階から14階が2550mm、15階が2650mmとなっており、一番多いのが2450mmですからこれは大きな妥協点となりそうです。お部屋によって下がり天井は異なるためそこは要確認ですが基本天井高2450mmというのは背の高い人にとっては低いと感じることが多いでしょう。私は身長が163cmと小柄のため違和感ないのですが背の高い人は要注意です。(モデルルームは最上階想定のため天井が高いです)

上記4点が主に気になった点です。

個人的には1が一番気になるんですよね。おそらく検討者の方も気にされる部分かと思いますのでグランドオープンまでに高い理由をしっかりと説明できる状態にしておかないと客離れがおきそうです。理由があいまいだから不思議に感じてしまうだけで理由がはっきりとしていれば納得できるのではないでしょうか。

野村さんって他社に比べてお部屋の価格がいかに妥当であるかの説明はものすごくうまくて納得できることが多いのですが管理の面ではあいまいなことも多いのでその点もしっかりと納得できる材料を用意すればより安心して購入できるのになぁ~とは思います。一概には言えないのですが三井さんや野村さんが評価されている部分としていろいろな情報をオープンにしているところもあると思います。

とくに三井さんは販売するすべてのお部屋を自社のホームページに掲載しますし、モデルルームで貰える資料にも下がり天井がしっかりと掲載されていることがほとんどです。(グランドオープン前の簡易図面集だと難しいですが)

しかしデベによってはいまだに価格表をオープンにしなかったり間取りも全部見せてくれなったりといろいろな情報を隠したがります。私に記事を書くなと言ってくるデベもそのパターンです。そういう古い考えのデベのマンションはだいたい売れ行き不振になります。だって人生で一番高い買い物なのに情報をオープンにしてくれないとかそりゃ不安でしかないでしょう?これだけ情報の多い時代なのに。私はそんなデベから買いたいと思いません。

公開できる情報に関してはどんどん表に出してかつその理由をしっかりと説明できるデベこそが今の時代に合っていると思うのですがいかがでしょうか。

共用施設に関しては開放型として1階中庭に面するように設けられています。そのため1階住戸はありません。

ライブラリーラウンジ、ワーキングスタジオ、カフェ、キッズラウンジなど10の共用空間があります。閉ざされた空間ではなく中庭に面しており気軽に利用できるのが魅力的ですね。アクアコートの屋上には庭園があります。

1階部分には認可保育園も入ります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※すべて100万円台 6400万円と記載の場合6400万円~6499万円の予定

※~2018年10月6日追記~ 記事下部に最新の予定価格あり

[ガーデンコート 南方向 中庭ビュー]

GAタイプ 3LDK 68.64㎡
3階 6400万円 坪単価308万円
6階 6600万円 坪単価317万円
10階 6900万円 坪単価332万円
12階 7200万円 坪単価346万円

GEタイプ 2LDK 62.62㎡
3階 6400万円 坪単価337万円
6階 6600万円 坪単価348万円
10階 6900万円 坪単価364万円
12階 7200万円 坪単価380万円

GHタイプ 3LDK 75.55㎡
3階 7200万円 坪単価315万円
6階 7400万円 坪単価323万円
10階 7600万円 坪単価332万円
12階 8000万円 坪単価350万円

GMタイプ 3LDK 72.42㎡
3階 6700万円 坪単価305万円
6階 7000万円 坪単価319万円
10階 7400万円 坪単価337万円
12階 7700万円 坪単価351万円

GNタイプ 3LDK 73.10㎡

3階 6500万円 坪単価293万円
6階 6700万円 坪単価302万円
10階 7200万円 坪単価325万円
12階 7500万円 坪単価339万円

[アクアコート 西方向]

AFタイプ 2LDK 60.86㎡
4階 5800万円 坪単価315万円
6階 6000万円 坪単価325万円
8階 6200万円 坪単価336万円
10階 6500万円 坪単価353万円

AEタイプ 3LDK 65.46㎡
4階 6200万円 坪単価313万円
6階 6400万円 坪単価323万円
8階 6600万円 坪単価333万円
10階 6900万円 坪単価348万円

AD・ACタイプ 3LDK 70.29㎡
4階 6600万円 坪単価310万円
6階 6800万円 坪単価319万円
8階 7100万円 坪単価333万円
10階 7300万円 坪単価343万円

ABタイプ 3LDK 65.46㎡
4階 6100万円 坪単価308万円
6階 6300万円 坪単価318万円
8階 6600万円 坪単価333万円
10階 6800万円 坪単価343万円

AAタイプ 2LDK 60.86㎡
4階 5600万円 坪単価304万円
6階 5900万円 坪単価320万円
8階 6200万円 坪単価336万円
10階 6500万円 坪単価353万円

[フロントコート 南方向]

FNタイプ 3LDK 81.67㎡
4階 8300万円 坪単価335万円
6階 8500万円 坪単価344万円
8階 8800万円 坪単価356万円
10階 9200万円 坪単価372万円

自己日影とアクアコートもしくはブライトコートの共用廊下からの視線が気にならなければガーデンコートのGAタイプ、GMタイプ、GNタイプなどは狙い目感があります。

現状の予定価格を見た限りではありますが私が購入するならGNタイプの3階前後です。

その理由としては

・眺望重視なら周辺にタワーマンションが多数あるわけであえての非タワーマンションにするなら低層階で良い
・バルコニー側の食い込みは気になりますが共用廊下側の洋室は奇麗な形
・エレベーターと階段が近いので便利、それゆえ人通りはあるがいわゆるアルコーブが設けられているので妥協できる
・ごみ置き場に行きやすい
・単価抑え目

メールコーナー、自転車置き場が遠いのは妥協点にはなりますがリビングの窓が斜めっているので中庭の景色も楽しめそうかなぁ~と思いました。

お部屋によってはメールコーナーやごみ置き場が遠いのは非タワーの大規模マンションの宿命ではあるのですよね。ごみ捨て場は二ヵ所ありますがお部屋によっては遠いです。この辺りの利便性は縦に伸びるタワーマンションのほうが高いです。各階ごみ置き場があることも多いですし。

オーバル形状がゆえに中庭での声が響きそうな気もしますがどうなんでしょうかね?

周辺相場を確認しましょう!

Wコンフォートタワーズ 2005年築 東雲1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約215万円

アップルタワー東京キャナルコート 2007年築 東雲1 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約220万円

キャナルファーストタワー 2008年築 東雲1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約205万円

ビーコンタワーレジデンス 2009年築 東雲1 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約245万円

ブランズ東雲 2012年築 東雲1 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約210万円

ザ・湾岸レックスガーデン 2012年築 東雲2 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約250万円

プラウドタワー東雲キャナルコート 2012年築 東雲1 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約255万円

パークタワー豊洲 2013年築 豊洲4 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約295万円

パークタワー東雲 2014年築 東雲1 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約295万円

・クレヴィア豊洲 2017年築 東雲1 新築時の坪単価約280万円 直近事例なし

上記相場からプラウドシティ東雲キャナルマークスの将来価値を予想すると

GNタイプ 3LDK 73.10㎡ 10階 7200万円台(新築時) → 5600万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

モデルルームが最上階設定でオプション満載なので一般住戸のイメージが付きにくいです。プレミアム住戸のモデルルームを設ける場合は合わせて一般住戸のモデルルームを設けるのが普通だと思うのですが。その分VRなどは用意していますがここは疑問が残りました。モデルルームというのはあくまで参考であることは百も承知ではあるのですが総戸数472戸なわけですから。

プレミアム住戸のモデルルームしか設けなかったということは竣工前完売は目指していないのですかね?

設備面ではディスポーザー、食洗機、洗面台ミラーフレーム付き、トイレ手洗いカウンターなどが採用されていますが単価から考えるとハイグレードとは思えませんでしたが目立つ部分のコストカットをしてこないのはさすが野村さんだなぁ~と。最上階を除けば隔て板もトールタイプのものを採用していました。野村さんのマンションは設備仕様で「やっちまった」ということがほぼないんですよね。周辺のマンションよりグレードを上げてきます。

ウゴクロ(可動式収納)、ミライフルも採用されており5階以上なら今後発表されるメニュープランなども選べるそうです。

隣のパチンコ屋さんについてはパチンコ屋さんであること自体はとくに気にならないのですが駐車場がしっかりとした完備されており車の出入りが多いのが気になりました。(音ではなく車を気にしなければいけないこと)

出入り口がプラウドシティ東雲キャナルマークスと豊洲駅の間にあるためその点はマイナス材料かな~と。ただし基本的には誘導員さんがいます。

【住むレーション】

[有楽町線]

豊洲 8:02発
月島 8:04着
新富町 8:06着
銀座一丁目 8:08着
有楽町 8:09着
桜田門 8:11着
永田町 8:13着
麹町 8:16着
市ヶ谷 8:17着
飯田橋 8:20着
江戸川橋 8:23着
護国寺 8:25着
東池袋 8:27着
池袋 8:30着

[りんかい線]

東雲 8:04発
国際展示場 8:05着
東京テレポート 8:08着
天王洲アイル 8:12着
品川シーサイド 8:14着
大井町 8:16着
大崎 8:20着
恵比寿 8:25着
渋谷 8:27着
新宿 8:33着
池袋 8:40着

[ゆりかもめ]

豊洲 8:03発
新豊洲 8:05着
市場前 8:06着
有明テニスの森 8:08着
有明 8:10着
国際展示場正門 8:12着
青海 8:14着
テレコムセンター 8:16着
船の科学館 8:18着
台場 8:20着
お台場海浜公園 8:21着
芝浦ふ頭 8:27着
日の出 8:29着
竹芝 8:31着
汐留 8:33着
新橋 8:35着

【総評】

容積率が200%ってのは思っていたより少なかったですね。容積率を余らせているのかと思いきやそうではありませんでした。

東雲エリアでは希少な非タワーの大規模マンションですから東雲が好きだけどタワーが苦手という方にはハマるのでしょうか。新築というカテゴリーだけで見れば坪単価330万円ほどで都心まで近い大手売主の大規模マンションということで魅力はあります。

ただ中古もOKという方であれば東雲エリアには良質な分譲マンションが立ち並び、もっとお安い価格で購入できます。例えば2012年築のプラウドタワー東雲キャナルコートは坪単価255万円ほどで動いていますからプラウドシティ東雲キャナルマークスとの価格差は70㎡換算で約1600万円の差にはなります。

築年数の差を考慮して住宅ローンを組んだとしても

・プラウドタワー東雲キャナルコート 70㎡ 5400万円

金利1% 27年ローン 月額約190000円

・プラウドシティ東雲キャナルマークス 70㎡ 7000万円

金利1% 35年ローン 月額約197000円

※実際には中古でも35年ローンを組む方は多いですし、低金利なのでそのほうが良いとは思います

と若干ですがプラウドタワー東雲キャナルコートのほうがお安いか同じくらいです。

この辺りをどうとらえるかによって評価は変わることでしょう。もちろん東雲の中古相場が上がる可能性もあります。

イオン好きの私からしてみれば都内で唯一24時間営業しているイオン東雲店のすぐ近くというのは魅力に感じます。食料品の出入り口も近いため便利です。お安めのスーパーマーケットが乱立しているエリアではないためこの近さはウリになります。

第一期で購入するならば周辺マンションと差別化されていることで魅力があるガーデンコートの低層階がおすすめしやすいです。自己日影などは要確認ですがこれだけ都心に近い場所で広大な中庭の緑がバルコニーから眺められるというのはオーベル型の強みとなります。お部屋が選べるうちは単価的にお得なお部屋ということはもちろん「他では得ることが難しい魅力」があるお部屋を選んでおくと満足度はもちろんリセールバリューも高くなりやすいでしょう。

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~2018年10月6日追記~

維持費(予定)がわかりましたので共有いたします!

AD・ACタイプ 3LDK 70.29㎡の場合

管理費:22200円(月額)
修繕積立金:9840円(月額)
インターネット利用料:1000円(月額)
コミュニティ形成費:300円(月額)

合計:33340円(月額)

~2018年10月7日追記~

予定価格に一部変更があったようです!

[ガーデンコート 南方向 中庭ビュー]

GAタイプ 3LDK 68.64㎡
3階 6300万円 坪単価303万円
6階 6500万円 坪単価313万円
10階 6900万円 坪単価332万円
12階 7200万円 坪単価346万円

GEタイプ 2LDK 62.62㎡
3階 6300万円 坪単価332万円
6階 6600万円 坪単価348万円
10階 6900万円 坪単価364万円
12階 7100万円 坪単価374万円

GHタイプ 3LDK 75.55㎡
3階 7100万円 坪単価315万円
6階 7400万円 坪単価323万円
10階 7700万円 坪単価336万円
12階 7900万円 坪単価345万円

GMタイプ 3LDK 72.42㎡
3階 6700万円 坪単価305万円
6階 6900万円 坪単価314万円
10階 7400万円 坪単価337万円
12階 7600万円 坪単価346万円

GNタイプ 3LDK 73.10㎡

3階 6400万円 坪単価289万円
6階 6600万円 坪単価302万円
10階 7200万円 坪単価325万円
12階 7400万円 坪単価334万円

[アクアコート 西方向]

AFタイプ 2LDK 60.86㎡
6階 6000万円 坪単価325万円
8階 6200万円 坪単価336万円
10階 6400万円 坪単価347万円

AEタイプ 3LDK 65.46㎡
6階 6400万円 坪単価323万円
8階 6600万円 坪単価333万円
10階 6800万円 坪単価343万円

AD・ACタイプ 3LDK 70.29㎡
5階 6600万円 坪単価310万円
6階 6700万円 坪単価315万円
8階 6900万円 坪単価324万円
10階 7100万円 坪単価333万円

ABタイプ 3LDK 65.46㎡
6階 6300万円 坪単価318万円
8階 6500万円 坪単価328万円
10階 6700万円 坪単価338万円

AAタイプ 2LDK 60.86㎡
6階 5900万円 坪単価320万円
8階 6200万円 坪単価336万円
10階 6400万円 坪単価347万円

[フロントコート 南方向]

FNタイプ 3LDK 81.67㎡
5階 8300万円 坪単価335万円
6階 8400万円 坪単価340万円
8階 8700万円 坪単価352万円
10階 9000万円 坪単価364万円

~2018年12月4日追記~

第1期

販売戸数:100戸
販売価格:5431万円~17477万円
最多価格帯:7200万円台(10戸)
間取り:2LDK ~4LDK
専有面積:60.86㎡~136.99㎡

管理費/月額19200円~43300円
修繕積立金/月額8520円~19180円

自治形成支援費/月額200円
インターネット利用料/月額990円

駐車場:162台 平置(小型)8台、平置153台、身障者優先1台他、来客用駐車場3台あり 月額:27000円~31000円
駐輪場:993台 スライド式710台、大型スライド式144台、2段式90台、小型用平置49台 月額:200円~600円
バイク置場:48台 月額:3000円


マンションマニアの住まいカウンター 海浜幕張店

マンションマニアにメールで相談

2 件のコメント

  • マンションマニアさま

    いつも楽しく拝見させていただいております。
    数年前にプラウドタワーとパークタワーで悩んだ結果、プラウドタワー東雲を購入し、その後、諸事情により他の地域に引っ越したソラニンと申します。

    東雲・豊洲エリアを離れて再度このエリアの良さに気付き、また戻ろうと思いプラウドシティ東雲の金額発表を知り待ちわびておりましたが、提示された坪単価に驚いております。

    キャナルコートの築浅(前述の2件)がほぼ坪単価が近いので再度比較検討しているのですが、竣工当時の坪単価が安いパークタワー東雲が評価されているのは東雲駅7分またはソフト面なのでしょうか?それとも元々が安すぎた、という位置付けとなるのでしょうか?

    私の記憶では、パークタワー東雲は同じ面積で管理費・修繕費の合計がプラウドタワー東雲より月1万程度高かったので、購入金額に差があったとしても月の支払いベースではトントンで、その後のランニングコストを考慮すると機械式ではなく自走式のプラウドタワー東雲の方が良いのかなと考えていました。

    しかし、現状は坪単価がほぼ同額となると管理費・修繕費がかかるパークタワー東雲が選ばれる「強み」は何なのか?と気になった次第です。

    もちろん、人によって重視する項目は違いますので自分の物差しが正しいと言い切るつもりは無いのですが、メトロの辰巳駅との差は1分、東雲駅は7分ですがりんかい線・・・。更に言えばパークタワー豊洲と現状、ほぼ同じ坪単価。

    今後のマンション選びの参考にさせていただきたいのでマンションマニアさんの見解を教えていただければと思います。

    • ソラニン様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      細かい理由はあるかと思いますがプラウドタワーが耐震、パークタワーが免震というのは影響しているかもしれないですね。

      今現在は建築費が高いため中古相場と価格差のある新築マンションは多くなっています。

      よろしければ個別相談もご利用ください。中古マンションを一緒に探すサービスもございます。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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