プラウド世田谷砧ガーデンテラス　価格と間取り　駅徒歩10分圏内×総戸数115戸

今回ご紹介するのはプラウド世田谷砧ガーデンテラスです！

［物件概要］

売主：野村不動産　関電不動産開発　東急
デザイン監修：IAO竹田設計
施工：西武建設
専有面積：56.06㎡～107.06㎡
総戸数：115戸
規模：7階建て
交通：小田急線「祖師ヶ谷大蔵」駅徒歩9分
所在地：東京都世田谷区砧五丁目
竣工予定：2023年12月下旬
引き渡し予定：2024年4月上旬

駐車場：37台（機械式36台、身障者優先平置1台）月額22000円～28000円
駐輪場：186台（垂直2段式上段64台、下段大型スライドラック60台、下段スライドラック43台、平置19台）月額300円～1000円
バイク置場：6台　月額3000円

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド世田谷砧ガーデンテラス公式HP

小田急線の祖師ヶ谷大蔵駅から徒歩9分、以前ご紹介したプラウド世田谷砧と同じく荒玉水道道路沿いとなります。

もともとは砧サンライズマンションという賃貸マンションがあり敷地面積もエリア内比較としては広いですから希少な『駅徒歩10分圏内×規模感あるマンション』ということでパークハウスフォレストリエやパークハウス砧レジデンスのように築年数が経過したとしても評価されることでしょう。(多くの分譲マンションが点在しているがその中でも目立つ)

ウルトラマン商店街経由だと徒歩11分になってしまうのは少々惜しいですがそのウルトラマン商店街のオオゼキへ徒歩7分、仙川沿いのサミットへ徒歩8分、祖師ヶ谷大蔵駅のOdakyuOXへ徒歩9分であるなど日常の買い物便も良好です。

仙川・野川沿いほどでないことはもちろんですが若干ハザードマップで色がついてくるエリアです。

通学校は砧小学校で徒歩11分、砧中学校で徒歩14分と起伏もあっての徒歩10分超えですので近くはないですが駅南側物件のため砧公園へ徒歩15分と気軽に行き来しやすい距離であるということは大きな魅力となってくるでしょう。

建設地は西側が荒玉水道道路、北側が砧五丁目公園(建設地に沿った細い公園)と接道自体は敷地面積にしては少なめですが東西に長い土地形状のため南向きがボリュームゾーンとできています。その南側にある東京メディアシティ(主にテレビ番組のスタジオ)は背の高い建物ではないため階数によっては抜け感も出てきます。

南向きの他はいわゆるコの字配棟のため東向きと西向きの主開口部設定、そちらは低層住居専用地域を望む(東向きは接道を超えるまでは今作と同じ用途地域ですが背の低い建物)ため将来的な変化の可能性という面でも安心感が出てきます。当然南向きが一番条件良いわけですが『価格含めてこの条件なら西向きもしくは東向きでも良い。むしろそちらを選びたい。』という方も少なくはないでしょう。

いずれにしても苦しい住戸というのがない(抜け感は階数による差が大きいが価格差も大きい)ため向きや階数は関係なくまんべんなく売れていくかと思います。

建設地は第二種住居地域のため背の高さが出せているけども周りは第一種低層住居専用地域のため背が低い建物ばかりというのは駅近と規模感に加えて今作のストロングポイントとなってきます。

外観デザインとしてはバルコニー手摺部分がコンクリートとガラスである部屋が混在しており単調なものにはなっていないですし、共用廊下側(西棟がセットバックしているので一部が接道からも見える)も格子と背の高いガラス手摺を組み合わせるなど背中側もかっこいいというのはいつものプラウドらしくて嬉しいところです。ルーバル住戸の庇が斜めになっているのも下から見上げた際に良い味付けとなることは間違いないでしょう。(デザインに関しては好みの問題も大きくはなりますが背中側の安定感としてはプラウドはかなり好印象のブランドです。既存のプラウドマンションを見ても背中側もかっこいいことが多いのですよね！)

そして！今作の見た目の部分での目玉としてはエントランスアプローチ＆エントランスホールとなります。

植栽豊かなエントランスアプローチを抜けると一層の風除室がありクランクインした先に二層吹き抜けのエントランスホールがあります。エントランスホールは曲線の木ルーバーと下から上までのガラスウォール、タイル壁面と軒裏＆カウンター部ライティングなどとても高級感あるものとなっているのですが今回より感動したのがそれを活かす動線です。

植栽豊かなエントランスアプローチから風除室、その後メールコーナーへ立ち寄る際は行き止まりとなるエントランスホールの奥へ向かいことになるのですがその折り返しをする際にガラスウールから外の植栽(テラス)を自然と望むことができるようにしてくれているのです。このあえての折り返しがオーナー満足度をより高いものとしてくれることは間違いないでしょう。

折り返した後は一層となる曲線木ルーバーの横を通りエレベーターホール方面へ向かうことになるのですがその曲線木ルーバーの左右に2つのラウンジがあるため最後まで単調な動線になることはありません。また、メールコーナー近くにWEB会議対応のプライベートブースが2部屋設けられます。

価格と間取りの一部を共有いたします！

［西向き］

Aタイプ　3LDK　72.59㎡
2階　9398万円　坪単価428万円
3階　9598万円　坪単価437万円

Bタイプ　3LDK　70.80㎡
3階　9198万円　坪単価429万円

Cタイプ　3LDK　70.86㎡
2階　8998万円　坪単価419万円
3階　9198万円　坪単価429万円
4階　9698万円　坪単価452万円

Nrタイプ　4LDK　95.02㎡
4階　14998万円　坪単価521万円

Orタイプ　4LDK　95.59㎡
5階　15398万円　坪単価532万円

［南向き］

Dタイプ　3LDK　74.85㎡

画像出典：プラウド世田谷砧ガーデンテラス公式HP

1階　10698万円　坪単価472万円(Dgタイプ)
2階　10598万円　坪単価468万円
3階　10898万円　坪単価481万円
4階　10998万円　坪単価485万円

Gタイプ　2LDK　60.18㎡

画像出典：プラウド世田谷砧ガーデンテラス公式HP

1階　8578万円　坪単価471万円(Ggタイプ)
2階　8498万円　坪単価466万円
3階　8738万円　坪単価480万円
4階　8818万円　坪単価484万円
5階　8898万円　坪単価488万円
6階　9058万円　坪単価497万円

Iタイプ　2LDK　56.06㎡
1階　7798万円　坪単価459万円(Igタイプ)
2階　7578万円　坪単価446万円
3階　7798万円　坪単価459万円
4階　7878万円　坪単価464万円
5階　8278万円　坪単価488万円
6階　8438万円　坪単価497万円
7階　8678万円　坪単価511万円

E2タイプ　3LDK　71.60㎡　←　この面積帯がボリュームゾーン
1階　9598万円　坪単価443万円(E2gタイプ)
2階　9398万円　坪単価433万円
3階　9598万円　坪単価443万円
4階　9698万円　坪単価447万円
5階　10198万円　坪単価470万円
6階　10398万円　坪単価480万円
7階　10698万円　坪単価493万円

Kタイプ　3LDK　80.72㎡
1階　12228万円　坪単価500万円(Kgタイプ)
2階　11918万円　坪単価488万円
3階　12228万円　坪単価500万円
4階　12338万円　坪単価505万円
5階　12448万円　坪単価509万円
6階　12668万円　坪単価518万円
7階　12998万円　坪単価532万円

Prタイプ　4LDK　102.81㎡
5階　17398万円　坪単価559万円

Qrタイプ　4LDK　104.86㎡

画像出典：プラウド世田谷砧ガーデンテラス公式HP

6階　17998万円　坪単価567万円

Rrタイプ　4LDK　107.06㎡
7階　18698万円　坪単価601万円

［東向き］

L2タイプ　3LDK　71.24㎡
1階　9198万円　坪単価426万円(L2gタイプ)
2階　8898万円　坪単価412万円
3階　9598万円　坪単価445万円

Vタイプ　3LDK　72.62㎡
6階　10698万円　坪単価487万円

Urタイプ　4LDK　100.45㎡
5階　16398万円　坪単価539万円

平均坪単価は約480万円です。

プラウドブランドらしくボリュームゾーンに関しても71㎡台と今の時代にしては専有面積調整されていないですし、100㎡を超えるスペシャル住戸の設定もあります。

エレベーターは住戸食い込み型ですし(基本的にはその列が2LDKとなる)、共用廊下側の柱も食い込み気味の田の字が主であったりはするのですが玄関前にアルコーブを設けて共用廊下と玄関との距離を離してくれていますし、全体的に収納の充実を意識してくれているなど戸建てと比較検討をする方も多いエリアだからこそ戸建に負けないような商品を提供したいという作り手の気持ちが伝わってきます。

2LDKを狙うのであれば行燈部屋がなく間取りが整っているGタイプのほうが良さそうですね。

設備仕様もさすがプラウドブランドですね。ディスポーザー、食洗機、キッチン天板＆洗面台天板フィオレストーン、リビング＆リビング横洋室床暖房、浴室は調光・調色機能付きフラットラインLED照明、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関電気錠、玄関前カメラ付きインターホンなど充実したものとなっています。多くの方が室内スペックも高いと感じることでしょう。高い買い物なので中身も大事ですからね。ルーバル付の4LDKは廊下が床タイルになるなどプレミアム仕様となります。

基本天井高は2450mmとけして高くはない(むしろ単価帯からすれば物足りない)のですが下がり天井は少ないため体感としては悪くないと感じる方も多いことでしょう。

周辺相場を確認しましょう！

［千歳台］

・パークハウスフォレストリエ　2009年築　千歳台1　祖師ヶ谷大蔵駅徒歩13分(千歳船橋駅徒歩11分)　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約350万円

動き一例　約75㎡　新築時7500万円台　中古時7900万円台

・世田谷千歳台ガーデン＆レジデンス　2015年築　千歳台1　祖師ヶ谷大蔵駅徒歩9分　新築時の坪単価約265万円　現在の坪単価約360万円

動き一例　約70㎡　新築時5700万円台　中古時8100万円台

［砧］

・パークハウス砧レジデンス　2010年築　砧3　祖師ヶ谷大蔵駅徒歩12分　新築時の坪単価約275万円　現在の坪単価約340万円

動き一例　約77㎡　新築時6000万円台　中古時7900万円台　約97㎡　新築時8500万円台　中古時9900万円台

・レ・ジェイド世田谷砧　2016年築　砧3　祖師ヶ谷大蔵駅徒歩15分　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約330万円

動き一例　約73㎡　新築時6200万円台　中古時6900万円台

・ウエリス世田谷砧　2018年築　砧1　祖師ヶ谷大蔵駅徒歩15分　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約370万円

動き一例　約73㎡　新築時6600万円台　中古時7400万円台　約93㎡　新築時9400万円台　中古時11000万円台

・プラウド世田谷砧　2020年築　砧5　祖師ヶ谷大蔵駅徒歩8分　新築時の坪単価約365万円　現在の坪単価約400万円

動き一例　約75㎡　新築時7600万円台　中古時8800万円台　約58㎡　新築時6300万円台　中古時6900万円台

上記相場からプラウド世田谷砧ガーデンテラスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

E2タイプ　3LDK　71.60㎡　6階　10398万円　→　9000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で身障者優先の平置き区画を除いて昇降横行の機械式、設置率約32％です。マイカー派も多い世田谷物件にしては少ない印象を受けます。(設置率約23％のプラウド世田谷砧はもちろん設置率約44％のプラウド世田谷千歳台も空き無しです)

～機械式駐車場サイズ～

地上3段　8台　全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300kg×最低地上高120mm　月額24000円
地上2段　6台　全長5300mm×全幅1950mm×全高1750mm×重量2300kg×最低地上高120mm　月額24000円
地上1段　6台　全長5300mm×全幅1950mm×全高1900mm×重量2300kg×最低地上高120mm　月額28000円
地下1段　8台　全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2300kg×最低地上高120mm　月額23000円
地下2段　8台　全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2300kg×最低地上高120mm　月額22000円

駐輪場も屋外で設置率約161％です。

管理費は㎡単価月額約305円、外廊下ですがディスポーザーありですしエレベーターもゆとりの2基(南棟の西寄りと東寄り・分速60m)あるため納得度の高い水準でしょう。

～維持費一例～

E2タイプ　71.60㎡の場合

管理費(月額)21840円
修繕積立金(月額)10170円
enecoQシステム利用料金（月額）1782円
スマートマンションサービス利用料金（月額）528円
合計(月額)34320円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・パークハウスフォレストリエ　総戸数229戸　管理費㎡単価月額約257円

・世田谷千歳台ガーデン＆レジデンス　総戸数102戸　管理費㎡単価月額約140円

・パークハウス砧レジデンス　総戸数108戸　管理費㎡単価月額約295円

・レ・ジェイド世田谷砧　総戸数25戸　管理費㎡単価月額約208円

・ウエリス世田谷砧　総戸数182戸　管理費㎡単価月額約199円

・プラウド世田谷砧　総戸数43戸　管理費㎡単価月額約320円

南向き住戸を望む

【住むレーション】

［小田急線］

祖師ヶ谷大蔵　8:01発
千歳船橋　8:03着
経堂　8:05着
豪徳寺　8:08着
梅ヶ丘　8:09着
世田谷代田　8:11着
下北沢　8:12着
東北沢　8:14着
代々木上原　8:16着
代々木八幡　8:18着
参宮橋　8:21着
南新宿　8:22着
新宿　8:25着

［小田急線→千代田線］

祖師ヶ谷大蔵　8:04発
千歳船橋　8:06着
経堂　8:08着
豪徳寺　8:15着
梅ヶ丘　8:16着
世田谷代田　8:18着
下北沢　8:19着
東北沢　8:21着
代々木上原　8:23着
代々木公園　8:26着
明治神宮前　　8:28着
表参道8:30着
乃木坂　8:33着
赤坂　8:35着
国会議事堂前　8:37着
霞ヶ関　8:39着
日比谷　8:42着
二重橋前　8:44着
大手町　8:45着

祖師ヶ谷大蔵駅は各駅と準急しか止まらないですが複々線化が進み各駅停車でもスピード感ある(抜かれるのを待つのではなく隣の線路で抜かれるのが基本)のは小田急線の嬉しいところですね。

環八道路が近いですし首都高の出入口(都心方面は用賀IC・東名方面は東京IC)も3キロ前後(高井戸でも5キロほど)であるなど車移動も便利な立地です。

【総評】

周辺中古マンションよりもしっかりとお高い価格ですが高いなりにエリア内でも条件良い立地(エリア内比較としては駅に近い＆南向きがボリュームゾーン等)で規模感もある(駅徒歩10分圏内で100戸超は希少なエリア)など世田谷区砧に住みたい方で予算届く方にとってはとても良い出物だと思います。

価格は高いし周辺中古マンションに劣る立地や規模感です～という新築マンションではなく価格は高いけども周辺中古マンションに負けないもしくは勝る条件の新築マンションですから価格の高さだけ呑めれば気持ちよく購入できることでしょう。低炭素建築物認定やゼッチマンションであるなど今どき感があるのも周辺中古マンションではなく新築マンションを気持ちよく購入できる大きな理由となりやすいですよね！

新築マンションではありますが2024年春入居物件のため引き渡しも早いですから待ち時間も中古マンションと大きな差がありません。その影響もあり部屋のカスタマイズは楽しみにくいですが標準の室内スペックも高めです。価格はお高いですが気持ちよく購入できる要素が大きいでしょう。

ただ、中広域検討者からしますとエリア内では駅に近いとはいえ他エリアと比較できる方からすれば少し遠く感じやすい距離感ですし、その割に坪単価も立派ですから二の足を踏みやすいかと思います。

地元需要がメインとなる第一期はけっこうな戸数売れるでしょうけども中広域検討者も取り込む必要が出てくる時期以降にどのような評価をされるかですね。これはどのエリアでもそうであることが多いのですがとくに世田谷エリアでは『世田谷オンリー検討(世田谷区に住みたい！！)』という方がボリュームゾーンとなってくるため(同じ価格を出せばもっと都心に近い場所も購入できるため行政区推しや沿線推しでないと買いにくい)戸数の多い世田谷物件は第二期以降はゆっくり販売であることが多い印象です。

マニア目線でいくとこの価格帯なら外廊下ではなく内廊下にしてほしかったなぁ～とはなりますが敷地形状的に容易ではない(コストがかかる)ため致し方ないでしょうか…

動画もご覧ください！

■プラウド世田谷砧ガーデンテラス　建設地周辺レポート